שיפוץ חזיתות בניינים

כל מה שרצית לדעת על שיפוץ חזיתות בניינים
בין אם החלטתם על שיפוץ בניין המגורים שלכם לשם שיפור האסטטיקה חיצונית והנראות שלו, ובין אם ההחלטה נובעת מסיבות אחרות כמו הרצון להשביח את הנכס, במסגרת תמ"א 38 או לאחר קבלת אתרעה מטעם מהנדס העירייה, אין כל ספק שתהליך שיפוץ חזיתות בניינים הינו עניין מסועף ומורכב. יחד עם זאת, ניתן לפשט את התהליך ואף לבצע אותו טוב יותר, זול יותר ומהר יותר, ומבלי ליפול אל כל אותן מהמורות והמלכודות שבדרך. אז איך עושים את זה? במאמר שלפניכם ריכזנו את כל המידע שיסייע לכם לצלוח את התהליך בדרך הנכונה, היעילה והזולה ביותר. בהצלחה!

שיפוץ חזיתות בניינים- מה אומר החוק החדש?
בשנת 2007 אישרה מועצת עיריית ת"א את החוק שלפיו מהנדס העיר רשאי לדרוש מן האזרחים שיפוץ ושיקום חזית הבניינים אחת ל-15 שנים. החובה חלה על בעלי הבניין או המחזיק בנכס – קרי הדיירים. חוק זה נכנס לתוקף בכל הרשויות המקומיות, והרחיב במידה משמעותית את סמכותן של הרשויות המקומיות לאכוף את שיפוצם של בניינים ומבנים בתחומן. החוק מושתת על הנחת הרשויות המקומיות כי הזנחת החזיתות פותחת פתח למגוון רחב של בעיות משנה, בהן ירידת אטרקטיביות העיר, ירידת ערך הנכס, וכן השפעות בטיחותיות, תברואתיות וחברתיות. חוק עזר זה מעניק למהנדס העיר את הסמכות לדרוש אחת ל-15 שנה את שיפוץ חזית הבניין, שכולל עבודות טיוח וצביעה, החלפת דלתות, מרזבים או תריסים, שינוי מיקומה של הצנרת החיצונית, שיקום הגגות וכדומה. השיפוץ החזיתי חייב לכלול את התאמתו של הנכס אל השכונה ואל הרחוב בו הוא ממוקם, ובהתאם לחוק התכנון והבנייה.

שיפור הנראות ומינוף איכות החיים
במקרים רבים נכנסים הדיירים אל תהליך שיפוץ הנכס רק לאחר שהרשויות נאלצו להתערב ולהוציא צו משפטי אשר מכריז כי הבניין מוגדר כמבנה מסוכן. בנסיבות הללו מחויבים דיירי הבניין לערוך מקצה שיפוצים לכל הפחות ברמת חיזוק המבנה וביטולו של הצו, כשעניין הנראות החיצונית מקבל חשיבות משנית בלבד ונדחק לצד על חשבון בטיחותו של המבנה. עם זאת, אין טעם בהמתנה לצווים משפטיים על מנת לשפר את נראות המבנה, להשביח את הנכס ולמנף משמעותית את איכות החיים. מרבית האנשים אינם מודעים לעובדה שבדיוק כפי שסתימה קטנה בשן תמנע בעתיד את הצורך בטיפול שורש יקר כמו גם עקירתה, כך גם הדבר נכון בכל הנוגע אל שיפוץ חזיתו של הבניין. לעתים מדובר בעניין דקורטיבי הכרוך בקילוף הצבע והשפריץ הישן, סתימת סדקים קלים וצביעה כחלק מתחזוקה חיצונית. יחד עם זאת, בנסיבות של זיהוי תפרי התפשטות וסדקים, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברה קבלנית בעלת סיווג, רישום וניסיון מתאימים, לשם התעסקות עם יסודות המבנה, שכן, עבודה בלתי מקצועית עשויה לפגוע בחוזקו ויציבותו של המבנה.

שיפוץ חזית הבניין לצורך השבחת הנכס
המושג "השבחת נכסים" מתייחס אל נכס קיים שמעוניינים בהעלאת ערכו. הנכס עשוי להיות בניין, בית פרטי, דירה או משרד. בעשור האחרון מתפשטת התופעה של רכישת נכסים לצורך השקעה. העלאת ערך הנכס והשבחתו מצריכה את שיפוצו ושדרוגו, על מנת להתאימו אל תנאי השוק העכשווי. השבחת ערך הנכס יכולה להתבצע במסגרת תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 או במסגרת של יוזמה פרטית של הדיירים, כשהשבחת הנכס במסגרת תמ"א 38 נשענת על שיטת ה-Win-Win המאפשרת לכל הצדדים להרוויח, הן עבור הדיירים המחזקים את בניין המגורים ואת עמידותו בפני רעידות אדמה ובה בעת מעלים את הערך של דירותיהן עד 15% מערכן בטרם השיפוץ, והן עבור הקבלן המבצע אשר משקיע את ההון הדרוש לצורך ביצוע השיפוץ בתמורה להוספת עוד מספר קומות אל הבניין, ומכירתן של יחידות דיור שנוספו. השבחת הנכס יכולה לכלול שיפוץ היקפי של הבניין, אף מבחינת המעטפת החיצונית ואף מבפנים, לרבות הוספה או סגירה של מרפסת, הוספת מעלית, שיקום בטון וטיח מתפורר, שיקום עמודים, החלפת אלמנטים שונים כמו מעקות, סורגים או מרזבים בגוף המבנה, חיפויי אבן, וכדומה.

שיפוץ הבניין- הסכמה של כלל הדיירים
במידה ושיפוץ הבניין אינו נובע בעקבות הכרזתו מצד הרשויות כמבנה מסוכן, החוק קובע כי השיפוץ מחייב הסכמה של כלל הדיירים. לשם כך עולה הצורך בכינוס אסיפת דיירים במטרה להגיע להסכם מסודר ומגובש הנוגע לאופי השיפוץ והיקפו, העניין התקציבי וכדומה. הסכמה מראש על עקרונות אלו, כתיבת מסמך מפורט מצד ועד הבית וחתימות של הדיירים הינה פרט קריטי שעשוי למנוע חילוקי דעות עתידיים. ישנם מגוון סוגים של שיפוץ, כאשר כל היקף של שיפוץ יגרור אחריו עלויות שונות. עלות שליכט אקרילי או התזה של שפריץ נמוכה מן הסתם מחיפוי שיש, וכך גם בנוגע לשדרוג חזית של הבניין לעומת שיקום יסודי של המבנה, הכולל גם טיפול בליקויים כמו שיקום עמודים וטיפול בבטון וטיח מתפורר. חשוב להגיע מראש להסכמה מצד כל הדיירים בנוגע לעלויות שונות, כאשר בניית תכנית תקציבית תסייע לקבלן ליצור מפרט שהותאם לתקציב שהוגדר והוקצה מראש. הגדרת התקציב מראש מסייעת גם במיפוי ההצעות, ופסילת ההצעות שאינן רלוונטיות.

שיפוץ הבניין- פתרונות המימון
אחת הבעיות המתעוררות כמעט תמיד כשעולה הצורך בשיפוץ הבית המשותף היא בעיית המימון. עלות השיפוץ אינה דבר של מה בכך. מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים, כשלא תמיד יכולים כל הדיירים לעמוד בהוצאות הללו. החוק קובע מצד אחד שמרבית ההחלטות הנוגעות לבתים משותפים מצריכות אישור של רוב או כל הדיירים, אך מנגד גם קובע אותו חוק שמחובתם של בעלי הבתים לשמור על שלמות המבנה וחוזקו עד ל"הבאת הרכוש למצב בו הוא היה בעת הבנייה". בהיבט הטכני ניתן לפתור את המחלוקת בהתערבות משפטית, אך הדבר עשוי להוביל את כל הגורמים המעורבים לסכסוכי שכנים מיותרים, הוצאות ועיכובים נוספים. ניתן כיום לפתור את המחלוקות הכספיות באמצעות מספר פתרונות מימון, שעשויים להקל כלכלית על דיירי הבניין לעמוד בהוצאות השיפוץ, שאחד מהם הוא פרויקט תמ"א 38. אופציה נוספת היא שיפוץ הבניין בסיוע האגודה לתרבות הדיור. האגודה לתרבות הדיור מספקת ייעוץ חינם ומענקים שגובהם עומד ביחס לגילו של הבניין, כשהעיקרון שלפיו פועלת האגודה הוא שככל שהבניין ישן יותר כך גדל סכום המענק שנועד לצורכי השיפוץ. אפשרויות נוספות למימון הן חברות עירוניות או הלוואה בנקאית המהווה מעין משכנתא לצורכי השיפוץ. תנאי הלוואה שכזו מצריכים את משכון הנכס ועמידה בתנאי הבנק בהתאם לשווי הנכס.

שיקום המעטפת החיצונית של הבניין- חידוש השפריץ
ענף השיפוצים הינו לצערנו ענף פרוץ, וקיימים בו שרלטנים לא מעטים. מומלץ תמיד להסתייע בשירותיה של חברה קבלנית בעלת רישום וסיווג מתאימים, בפרט כשמדובר בהתעסקות עם יסודות המבנה. מעט הבנה ורקע בכל הנוגע לתהליך השיפוץ או השיקום של הבניין יסייע לכם במיפוי החברות הבלתי מקצועיות, שעלולות אף להסב נזק בטיחותי או פיננסי בטווח הארוך. בנסיבות שהשיפוץ הינו עניין של דקורטיביות בלבד וחידוש הנראות כמו במקרים של התיישנות השפריץ או התקלפות צבע, אזי תהליך השיפוץ יכלול קילוף החומרים הישנים באמצעות לחץ מים גבוה, סתימת סדקים וצביעה או חידוש השפריץ. במידה והשיפוץ כולל גם את חידוש השפריץ הישן, אזי יש לקלף את כל חלקי השפריץ והטיח הרופפים, ולהקפיד על איטום כל הסדקים מעבר לשכבת הטיח. "איטום" סדקים שלא כהלכה עלול להוביל לחדירת הרטיבות שנספגה בקיר אל הקירות הפנימיים של המבנה. חשוב גם לציין כי תיקוני איטום מקומיים שנעשים לאחר חידוש השפריץ בלתי ניתנים ליישום מבלי שאותם התיקונים יבלטו. על כן, בקירות בעלי פגעי רטיבות, חשוב לנקוט בכל פעולות המנע העתידיות ולאטום את הסדקים באופן יסודי, תוך שימוש בחומרי האיטום המתאימים בטרם ביצוע השפריץ.

כיצד ניתן לדעת שנדרשים תיקוני טיח במעטפת הבניין החיצונית?
ניתן להבחין בעין בלתי מזוינת אם נדרשים תיקוני טיח, כשהדבר בא לידי ביטוי בנפיחות בקיר כתוצאה של בועות טיח, בחלקי טיח ישנים המתנתקים מן הקירות וסדקים רחבים ועמוקים לאורכם ולרוחבם של קירות המעטפת. במצבם התקני, הקירות החלקים המצופים בשכבות של חומרי איטום שאינם מאפשרים התנקזות של גשם בנקודת עצירה, והמים ממשיכים בגלישתם עד הקרקע. יחד עם זאת, כאשר מתחילים הקירות להיסדק ואינם מטופלים, ההזנחה מובילה להתפשטות הסדקים ולחדירת רטיבות אל תוככי המבנה, עד למצב של קירות מתפוררים. בנסיבות הללו קיימת סכנה ממשית הן לעמידותו של הבניין והן לדיירים ולעוברי אורח באשר לנפילת חלקי בטון וטיח מגובה רב.

איטום קירות חיצוניים- סוגי סדקים
בכל הנוגע לצרכי איטום מעטפת הקיר החיצונית נגד רטיבות, ניתן להגדיר שלושה סוגי סדקים כלליים: סדקי שערה דקיקים, סדקים נימיים וסדקים "עובדים". סדקי שערה קיימים לרוב על שכבת הטיח בלבד, ואינם חודרים את כל עובי הקיר. הסדקים הללו נובעים לרוב מביצוע לקוי במהלך שלבי הטיוח כגון הכנת תשתית לקויה, יחסי תערובת בלתי תקינים, ערבוב לקוי, אי בצוע אשפרה ועוד. סדקים נימיים רחבים מעט יותר מסדקי השערה, וחודרים לעיתים את עובי הקיר אף אם אין הסדקים הללו גלויים לעין המתבונן. סדקים "עובדים" הינם סדקים מסועפים העשויים להופיע בין חיבורי בלוקים אל חגורות הבטון והעמודים, בחיבורים שבין האלמנטים במבנה לבין היציקות וכדומה, כשהתופעה נובעת מביצוע לקוי בתהליך היציקה. בין אם הסדקים גלויים ובין אם הם בלתי נראים, הם מאפשרים את מעבר הרטיבות אל פנים המבנה דרך שכבת הטיח. למעט סדקי השערה, כל יתר הסדקים מחייבים איטום נגד חלחול הרטיבות על ידי שימוש בחומרים גמישים לגישור על המשך תנועתיות ההתפשטות וההתכווצות של הסדקים. במקרים של ליקויים בשלד המבנה וביסודות מומלץ להיוועץ עם מהנדס קונסטרוקטור לבחינת נסיבות הופעת הסדקים ולהתוויית התכנית המותאמת ביותר לטיפול בליקויים שנחשפו.

מהם השלבים בתהליך תיקון הסדקים והטיח במעטפת החיצונית?
תהליך תיקון הטיח במעטפת הבניין החיצונית כולל מספר שלבים, כשהשלב הראשון מורכב מטיוח של שכבת הרבצה צמנטית, המשמשת כשכבת יסוד מבודדת ואוטמת. שכבה זו מכונת "שכבת הרבצה" או "שכבת הרבצה צימנטית" במידה ומוסיפים אל אותה התערובת צמנט לשיפור רמת האטימות וחיזוק עמידותו של הקיר. בגמר התהליך יש לבצע אשפרה במהלך מספר ימים לחיזוק התערובת ולמניעת היווצרות סדקים. השלב הבא הוא טיוח הקיר בשכבת טיח, שאליה מומלץ להוסיף דבק מיוחד לשיפור חוזקו של הטיח. את החומר העודף והשאריות מגרדים לאחר הייבוש החלקי באמצעות מסור טייחים. השלב האחרון מהווה את שכבת הגמר הדקורטיבית המעניקה לקיר את מראהו הסופי. ניתן לבצע התזת שפריץ, וכן שפכטל חיצוני על ידי מריחת שליכט האקרילי כשכבת גמר, חיפוי קירות באבן כגון חיפויים מאבן טבעית, גרניט פורצלן או פסיפס וכדומה. חיפויי אבן הפכו בשנים האחרונות לפופולאריים לא רק בהיבט האסתטי, אלא בעיקר בשל עמידותם הגבוהה לבלאי ושחיקה ויציבותם לאורך שנים. עוד בטרם ביצוע החיפוי באבן יש להקפיד ולאטום את שכבות הקירות בסילרים ייחודיים לשיפור וחיזוק האיטום. בחיפוי איכותי מושם דגש רב בתכנון מוקפד למניעת ליקויים אקוסטיים או תרמיים במבנה, וכן לליקויים שיובילו לסדקים או להתנתקות החיפוי מן הקירות במהלך השנים.

עבודות גובה- סנפלינג ופיגומים
בין אם אתם שוכרים את שירותיה של חברה לשם התקנת רשתות להרחקת יונים, שטיפת חלונות בקומות גבוהות, תיקון מרפסות רופפות, שיפוץ חזיתו של הבניין או בכלל, חשוב שתשימו את הדעת על משמעותן והשלכותיהן של עבודות גובה. עבודות גובה הינן כל העבודות המתבצעות בגבהים העולים על גובה שישה מטרים ומצריכות עזרים מיוחדים. בין העזרים הללו ניתן למנות את חבל הגלישה של הסנפלינג, הפיגומים, המנוף וכיוצא בזה. במהלך החיפושים אחר החברה הקבלנית לצורך העבודה בגובה חשוב לדעת מספר עובדות: עבודות בגובה מוגדרות על פי חוק כמסוכנות, ועל מנת למנוע קיפוח חיי אדם עוגנו בחוק מגוון רחב של תקנות מסודרות. עבודות הגובה מצריכות הכשרה מקצועית הכוללת קורס מקיף בתחום והדרכות רענון מטעם הגופים הממסדיים האמונים על כך על בסיס קבוע. כמו כן מחייב החוק את בדיקת תקינות ציוד המגן מטעם מכון התקנים, על מנת להבטיח שהוא נותר בטיחותי לשימוש. בדיקת רישומה של החברה הקבלנית אצל רשם הקבלנים, והקפדה על כך שהחברה תמציא בפניכם את כל האישורים המסודרים, וכן כיסויים ממטעם חברות הביטוח תמנע מצבים של הפלת האחריות על הדיירים במקרים של תאונות הנובעות מרשלנותו או חוסר מקצועיותו של הקבלן (לקריאה על פיגומים).

שיפוץ חזותו הפנימית של הבניין- שיפוץ חדרי מדרגות
חדר המדרגות מהווה את האזור השימושי ביותר בבניין, כשמרבית הדיירים עושים בו שימוש לא מעט פעמים במשך היום. השימוש המוגבר כמו גם העברת הרהיטים בחלל זה מובילים לשחיקתו של חדר המדרגות, התבלותו ולכלוכו, כשהקירות מלווים בחריטות, שריטות וכתמים. צביעת חדר המדרגות הינו בגדר שיפוץ בסיסי על מנת לשוות לבניין מראה אסתטי ונעים, חדש ונקי. צביעת חדר מדרגות הינו שיפוץ המחייב את כלל הדיירים בהשתתפות בהוצאה, אף אם השיפוץ אינו שוויוני בין הקומות השונות. צביעת חדר המדרגות עשוי להיות בסיסי תוך שימוש בחומרים פשוטים, אך ניתן לשדרגו תוך מריחת שכבה של פריימר ושימוש בצבעים רחיצים עם עמידות גבוהה יותר. במידה ושיפוץ חדר המדרגות כולל שימוש בצבע סיד, מוטב שתדעו כי חסרונותיו של צבע סיד נטועים בכך שהוא אינו רחיץ והוא אינו עומד בסטנדרטים של עמידות לשנים ארוכות. במילים אחרות, צבע סיד אולי נחשב להצעה הזולה ביותר, אך אינה הפונקציונאלית ביותר לאורך זמן. גם שימוש בשפכטל אמריקאי אינו מומלץ לצביעת חדר המדרגות, אם בשל רגישותו הרבה לרטיבות ואם בשל היותו חומר עדין במיוחד אשר נשרט בקלות. על מנת לייצר עמידות גבוהה, מומלץ להסתייע בחומרים בעלי אופי חיצוני כמו שפכטל חוץ או צבע אקרילי איכותי בשילוב עם פריימר. פיתרון אפקטיבי נוסף הוא שליכט אקרילי, במיוחד כשמדובר בבניין בעל תחלופת דיירים גבוהה, ונטייה לספיגת חבטות במהלך העברת רהיטים. אפשרות אפקטיבית נוספת היא חיפוי הקירות באריחים או שיש למראה אסתטי ועמידות גבוהה.

מה כולל שיפוץ לובי הכניסה?
שיפוץ לובי הכניסה וחדר המדרגות עשוי לכלול את חידוש המעקה והצבע בחדר המדרגות, התקנת דלתות כניסה חדשות, ומערכות אינטרקום, החלפה או צביעת ארונות החשמל, חידוש המעלית, ריצוף, ליטוש או פוליש של המדרגות, וכן סיוד וצביעת מקלטים. לעתים עולה הצורך בשיפוץ מקיף כמו בנסיבות בטיחותיות של מדרגות שבורות, או לחלופין מצבים שבהם הדיירים מעוניינים בתוספת מעלית לבניין. שיפוץ יסודי בחדר המדרגות מצריך ייעוץ עם מהנדס מקצועי, והשכרת שירותיהם של בעלי מקצוע מיומנים ואמינים על מנת להבטיח דיוק ובטיחות, תוך הימנעות מפגיעה ביסודות הבניין ויציבותו. חשוב להדגיש את חשיבות ההתקשרות עם בעלי מקצוע מורשים, מוסמכים ובעלי ניסיון, כשאת ההתקשרות יש לבצע באמצעות הסכם חוזי מפורט, ומתוך הקפדה שכל האחריות הנוגעת לביטוח צד ג, וכן האחריות על איכות העבודה מוטלת על כתפיו של הקבלן.