מרדכי אדלר : בדיקת ליקויי בנייה

בדיקת ליקויי בנייה: המדריך המלא

בשנים האחרונות פרסמו חוקרים מטעם הטכניון מחקר שלפיו 100% מהדירות בישראל מתאפיינות בליקויי בנייה, כשהסיבה המרכזית לכך נוגעת לבנייה ברמה ירודה, שנעשית על ידי עובדים ללא כל הכשרה, תוך שהיא מפוקחת באמצעות מפקחים בלתי מקצועיים, שלחלקם יש אינטרס שלא לחשוף ליקויים, כך שבמידה ורכשתם דירה חדשה מקבלן או שאתם מתעניינים בבית קרקע\דירה יד שנייה, מומלץ שלא לוותר על בדק בית של מהנדס מומחה, זאת לצורך איתור הליקויים הללו במועד ולמניעת הפתעות בלתי נעימות ועגמת נפש בטווח העתידי. המהנדס מרדכי אדלר, מהנדס אזרחי מהמובילים בתחום, מסביר שליקויי הבניה עשויים להופיע במגוון תצורות שונות, החל מליקויים בשלד המבנה שבאים לביטוי בסדקים בקירות, סטיית עמודים תומכים וכיוצא בזה, ועד לליקויי בנייה בטיחותיים כגון מעקה בלתי תקין.

 

ליקויי בניה שכיחים בשלד המבנה

ליקויי בנייה בשלד המבנה מסווגים כמפגעים בטיחותיים מסוכנים וחמורים, ועלות תיקונם היא בדרך כלל גבוהה בהשוואה לליקויים אחרים. ליקויי בניה בשלד נובעים בעיקר מבניה רשלנית שלא על פי התקנות המעוגנות בחוק. ישנם ליקויי שלד שמהווים סכנה מידית, כל שכן במקרים של סכנה כמו בעת מלחמה, רעידת אדמה וכדומה, בעוד שליקויי שלד אחרים עשויים שלא להיות מסוכנים בטווח המידי, אולם השלכותיהם עלולים להוות כמעין פצצת זמן מתקתקת, זאת בנוסף לפגיעה המשמעותית בערכו הנוכחי של הנכס. בדיקת הליקויים המבניים משמשת לבחינת איכות הבניה ואיתור יתדות עקומים, סדקים בקורות, פריצת יציקות, קני חצץ (סגרגציה), כמו גם מישקים שאינם סגורים, נשירת חיפויי קירות וכן הלאה. בתום בדק הבית מוגש למזמין הבדיקה דו"ח חוות דעת שעליו חתום מהנדס מומחה ומפורט בו כל ליקוי שאותר בשלד, אופן התיקון ועלותו, ובמקרה שבו הליקוי אינו ניתן לתיקון, יצוין בדו"ח שווי הפיצוי שיש לדרוש בגינו.

 

ליקויי בניה במערכת החשמל

חוק החשמל קובע שכל נקודות החשמל נדרשות להיות בקו אחד, אופקי או אנכי, זאת במטרה שניתן יהיה לדעת היכן עובר החיווט החשמלי. כמו כן, שקעים הממוקמים במרחק של עד 60 ס"מ מברזי המים יהיו מוגנים מפניהם. תקנות החוק קובעות גם שתיבת החשמל תהא ישרה, שלוח החשמל יהיה ללא חורים וכל מתג מעל גבי הלוח יהיה מסומן בשמו. בנוסף, נקודת הדלקת האור של חדר המדרגות נדרשת להיות במרחק מרבי של מטר וחצי לכל היותר מדלת הכניסה ואביזרי מערכת החשמל יהיו כולם מאותה התוצרת. התקנות הנוגעות למפסקי החשמל קובעות שהמפסקים יהיו חשמל ממוקמים בתוך החדרים עצמם ולא מחוצה להם ושהמנורות תהיינה תלויות על ווים. כמו כן, בחדרי המקלחת נדרשת הכנה לתנור חימום עם חוט משיכה בצינור ההולכה, ובמקרים של חדרי שירותים ללא חלון תיקני, אזי חובה להתקין ונטה.

 

ליקויים בחיפויי קירות וקרמיקה

ליקויים בחיפויי קירות וקרמיקה מהווים תופעה שכיחה ועלולים לגרום לירידה משמעותית בערך הנכס ולעגמת נפש רבה. תקנות החוק הנוגעות לחיפוי קירות וריצוף קובעות שהריצוף יעשה עם מישקים (פוגות) במרווחים של 3 מ"מ לכל הפחות, ובמשטחים שאינם מקורים, חובה לשמור על שיפוע של 1%. כל האריחים נדרשים להתאים לתפקידם ולהיות כולם מאותה סידרת ייצור. כמו כן, אין לעשות שימוש באריחים חלקים במקומות החשופים לגשם. חלק 3 לתקן 1555 קובע שסיפי פתחים של משטחים מרוצפים המחברים בין אזורים שאינם רטובים לאזורים רטובים (כמו לדוגמה חדרי רחצה, מרפסות וגגות) יהיו בעלי מעבר מדורג, זאת במטרה למנוע מעבר של מים מהאזור הרטוב אל אזורים אחרים. הבדל הגובה נדרש על פי חוק להיות כ- 8 מילימטרים בקירוב. המישקים מחויבים להיות במילוי אחיד ונטול חללים, ובהתאמה אל הגוון שהוזמן.

 

ליקויי אינסטלציה בחדרי המקלחת והשירותים

ליקויי בניה בתחום אינסטלציה מתגלים בדרך כלל בשלבים מאוחרים ובמהלך שימוש שוטף במערכת. בדק בית לצורך איתור ליקויי אינסטלציה בנכס בוחן שמערכת הביוב וצנרת המים אכן עומדת בתקן למניעת מפגעים הנובעים מצנרת דלוחין פגומה, צנרת מים דולפת, איטום חיצוני לקוי שמוביל לחדירת מי גשמים ו\או לרטיבות וכן הלאה. אחד מליקויי האינסטלציה הנפוצים נוגע לשימוש בסיפון שרשורי, זאת על אף שחל איסור להשתמש בו, היות ובמקרים של סתימה, עולה הצורך לפרק את כולו. ליקויי אינסטלציה בחדר המקלחת כולל אמבט בלתי מפולס או אמבט פגום שאינו מדופן באופן תקין ושאינו עומד במידות של המפרט. ליקויי אינסטלציה נפוצים בחדרי השירותים כוללים אסלה פגומה שנובעת מהרכבה פגומה או אסלה שחוברה אל הרצפה על ידי שימוש בסיליקון.

 

ליקויי אינסטלציה נפוצים נוספים

המהנדס האזרחי מרדכי אדלר מציין שאחד מאביזרים המועדים ביותר לפורענויות הוא דוד החימום. ליקויי האינסטלציה הנפוצים בדוד החימום כוללים נזילות מהדוד, חלודה, מחסור במים חמים, משאבה שאינה עובדת, זווית והמפנה של הקולט, צנרת ללא בידוד, נזילה מהצנרת ועוד. ליקויי אינסטלציה שכיחים נוספים כוללים ריחות בלתי נעימים כגון ריח של ביוב מהמזגנים, מהמקלחת, מהכיור שבמטבח וכדומה. בהקשר זה, ראוי לציון שכיור המטבח חייב להיות מותקן מעל למוטות המקבילים אל הרצפה ושהחיבור שבין הקרמיקה לשיש מחויב באיטום סיליקון. בין הליקויים השכיחים בברזים ניתן למנות היפוך במיקום שבין המים החמים והקרים ו\או ברז עם ציפוי פגום, כשבנסיבות הללו עשוי הציפוי להתקלף בתוך פרק זמן קצר.

 

ליקויי בניה בתחום הנגרות

עבודות הנגרות משמשות אותנו על בסיס יומיומי שוטף, לפיכך, ממעבר להיבט של מראה הוויזואלי והאסתטיקה, ליקויי בנייה בנגרות כוללים, בין היתר את דלתות, משקופים וארונות המטבח, והם עלולים להפוך את השימוש בפרטי הריהוט למטרד יומיומי שפוגע באיכות החיים, זאת בנוסף לפגיעה בערך הנכס. תקנות החוק קובעות שדלתות החדרים תהינה שלמות וברוחב של 70 סנטימטרים. כמו כן, הדלתות נדרשות להיות מותאמות אל המשקופים ולהיסגר ולהיפתח בצורה חלקה לחלוטין ומבלי שתיטרקנה, היות שלאורך הזמן עלולה טריקת הדלתות ליצור שברים וסדקים מסביב למסגרת. בנוסף, חשוב לדעת שהקבלן, אמנם, אינו מחויב בהתקנת סטופר, ואף על פי כן נדרשות הדלתות לעמוד בזווית הפתיחה שמשאירים אותן מבלי שתיטרקנה בעצמן, ובמידה והן נסגרות מאליהן, הדבר מעיד על כך שהן אינן מכוונות. במהלך בדק הבית יש לוודא גם שסרגלי הכיסוי מושלמים, שמשקוף הדלת אכן מאונך לקיר ושהוא צבוע באופן מושלם.

 

ליקויי בניה נפוצים בתחום האלומיניום

תקנות החוק הנוגעות להתקנה של האלומיניום קובעות שהפרופילים חייבים להיות מתאימים באופן מוחלט ומפולסים. כמו כן, הזכוכית של המעקה והחלונות חייבים להיות מותאמים אל המשקופים והדלתות נדרשות להינעל היטב. סעיף 4.1 לתקן 4068 קובע שאסור שתהיה חדירת מים מבעד לתריסים וחלונות או דרך היקפם אל חלקו של הקיר הפנימי. סעיף 202.1 לתקן 1068 קובע שהפרופילים חייבים להיות חתוכים במרווחים ישרים, תוך הקפדה שהממשק ביניהם יהיה חלק ללא פגם, בעוד שתקן 1509.2 קובע שהתקנת התריסים כמו גם עבודות הגימור יהיו על פי כל כללי המקצוע. ניתן לסכם שישנו מגוון רחב של ליקויי הבניה, שאפשר לסווג לקטגוריות של לליקויים נראים הניתנים לאיתור בעין בלתי מקצועית, ליקויי בניה סמויים וליקויים פוטנציאלים העלולים לצוץ והופיע בטווח העתידי, זאת בנוסף למפגעים רבים אחרים שבלתי ניתנים לחשיפה ללא ביקורת מבנים שמיושמת על ידי איש מקצוע מוסמך המתמחה בתחום, כאשר כל אחד מהמפגעים עשוי להוות אסון בהיבט הבטיחותי והכלכלי כאחד.

 

סקירה כללית
איכות עבודה
שירות
מהירות