האם עדיף לרכוש דירה בפרויקט בנייה חדש או דירה חדשה במסגרת תמ"א 38?

רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט תמ"א 38 בעלת דמיון רב לרכישת דירה במסגרת פרויקט בנייה חדש, אך ישנן מספר נקודות שראוי לשים עליהן את הדעת על מנת שלא ליפול בפח. עו"ד גיא יקותיאל שהינו חבר בוועדה לענייני תמ"א 38, רואיין לאחרונה על ידי עיתון TheMarker, הסביר ופירט.

 

חובתו של הקבלן במסגרת התמ"א 38 בעמידה בכל סטנדרטים הקבועים בחוק

לאחרונה מסתמנת מגמה של עלייה ניכרת בכמות הפרויקטים המבוצעים במסגרת של תמ"א 38, וגדל מיום ליום מספר הלקוחות המעוניינים לקנות דירות חדשות דרך הפרויקט. בנקודות רבות יישנה חפיפה בין רכישת דירה בפרויקט בנייה חדש לרכישתה של דירה חדשה מקבלן במסגרת תמ"א 38, כשהחוקים המתקיימים על רכישת דירה מקבלן חלים גם בנסיבות הללו, ולכן מחויב הקבלן המבצע של תמ"א 38 בעמידה בכל סטנדרטים הקבועים בחוק, כגון הביטחונות שהוא נדרש לספק לרוכשים ומפרטן הטכני של הדירות הללו.

 

רכישת "דירה על הנייר" לפני נחתם הסכם בין הקבלן לדיירי הבניין

"מאידך, קודם לקבלת החלטה הנוגעת לרכישת דירה חדשה הנבנית דרך פרויקט תמ"א 38, ראוי להעניק תשומת לב יתרה למספר נקודות", מציין עו"ד יקותיאל ומסביר: "ראשית, יש להתחקות אחר טיבם של היחסים שנרקמו בין הקבלן לבעלי הדירות בבניין. לצערי, כבר נתקלתי בקבלנים זריזים שמכרו "דירה על הנייר" עוד בטרם יצרו התקשרות מחייבת עם דיירי הבניין באמצעות הסכם. כל מי שמעוניין לרכוש דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 חייב לחקור ולוודא שאכן נחתם הסכם כזה בין הקבלן לדיירים, ובמידה ונחתם הסכם כזה, יש לבחון אם ההסכם כולל את חתימותיהם של כלל הדיירים או שמא יישנם כאלו המתנגדים לפרויקט, דבר שעלול לעכב משמעותית את הפרויקט ולמנוע ממנו לצאת לדרך".

 

תשאול דיירי הבניין בנוגע למצב המשפטי ופנייה לעורך הדין שמייצג אותם בהסכם

"לצורך זה, מומלץ לפנות ישירות אל דיירי הבניין ולתשאל אותם בנוגע למצב המשפטי, ולאחר מכן גם לפנות אל עורך הדין שמייצג בהסכם את הדיירים, ואף לבקש לעיין בפרטי ההסכם שנחתם בין הקבלן לדיירים", מסביר עו"ד יקותיאל ומוסיף: "יש לברר גם האם רשאי הקבלן למכור את הדירה בשלב זה של הפרויקט, ולוודא שהדירה הנרכשת אינה מוקצית למי מבין דיירי הבניין הוותיקים".

 

בדיקת הבטוחות המוענקות לרוכשי הדירות בפרויקט

"עניינים נוספים שיש לשים עליהם את הדעת הם באיזה שלב נמצא הפרויקט והבטוחות המוענקות לרוכשי הדירות בפרויקט, כשדרכים המרכזיות להבטחת הזכויות של רוכשי דירות עתידיות הן רישום הערת אזהרה שאיננה ניתנת למחיקה על ידי מי מבין בעלי הדירות הקיימות או קבלת ערבויות חוק מכר מצד הבנק. בנוסף לכל אלו, חשוב להקפיד ולערוך בדיקה הנוגעת לזהותו של הקבלן וניסיונו על ידי בחינת פרויקטים דומים אשר ביצע הקבלן בעבר, בחינת קבלני משנה שמתכוון הקבלן להעסיק, בחינת יכולותיו הכלכליות בנסיבות בהן עשוי הפרויקט לחרוג מקצב ההתקדמות המתוכנן וכדומה".

 

להמשך קריאה על קבלן שיפוצים