לאור התופעה המתרחבת שבה חברות נדל"ן נקלעות לפירוק בזו אחר זו עולה השאלה: מה לעשות וכיצד ניתן להתגונן מפני פשיטות רגל של קבלנים?

בין חברות הבנייה שנקלעו לקשיים כלכליים ונמצאות בהליך פירוק ניתן למנות את א. דורי, צ. לנדאו, טל חיות, מרדכי בנימין ושאליהן הצטרפה לאחרונה גם חברת גאזל נאסר בע"מ.

 

שאלת המיליון הנוגעת לרבים אשר עומדים לרכוש דירה היא האם במצב הנוכחי מומלץ לרכוש דירה בבניה או שהסיכון גדול מידי? מסיבה זו החלטנו לבדוק עד כמה הצרכן הקטן, זה שאין מאחוריו הון של מיליונים, אכן מוגן בפני כרישי הנדל"ן וטלטלות השוק, והאם החוק אכן מגן עליו, או שהצרכן נותר במהלך הרכישה היקרה והחשובה בחייו חשוף בצריח?

 

ערבות חוק מכר

לאחר קריסתה של חברת קלרין בשנות השמונים, קריסה שהובילה לכך שמאות רוכשים איבדו את דירתם, קבע המחוקק מספר אפשרויות להבטחת הרכישה כגון ערבות חוק מכר, ביטוח באמצעות חברת ביטוח, רישום הערת אזהרה או רישומו ושעבודו של הנכס לטובת הקונה. יחד עם זאת, בפועל אף קבלן לא יהיה מוכן לרשום הערת אזהרה או לשעבד את הנכס לטובת הרוכש, אלא אם העברתם אליו מראש את התשלום כולו, דבר המתרחש בפועל לעתים רחוקות בלבד.

האופציה השכיחה הינה ערבות חוק מכר שמשמעה שהתשלום אינו מועבר אל חשבון הבנק של הקבלן אלא לטובת חשבון הפרויקט. מכיוון שפרויקטים דורשים גיבוי בערבות הבנק, מבטיח הדבר שבמידה שהקבלן נקלע לקשיים הרוכש לא יוותר ללא כלום.

 

ביטוח זכות הקניין

אפשרות נוספת מכונה, כאמור, "ביטוח זכות הקניין" המכסה מפני מצבים של איבוד הכסף בעסקאות נדל"ן. מדובר בביטוח המכסה כנגד כל הסיכונים הקיימים בעסקאות נדל"ן החל מקריסה כלכלית של הקבלן ועסקאות שנעשו במרמה, זיוף, התחזות או הונאה, וכלה בעסקאות שנעשו באמצעות מי שאינם מורשים לכך, רשלנות וטעויות אנוש במהלך רישום הזכויות ואף חובות מס, שעבודים ועיקולים הרובצים על הנכס שלא נחשפו בבדיקה.

 

הכול טוב ויפה, אבל מה קורה בפועל?

ערבות חוק מכר מצד הבנק אמורה אמנם להבטיח שהרוכש אכן יקבל בחזרה את הכסף ששולם במידה ואין באפשרותו של הקבלן להשלים את הבנייה, אבל מימושה של ערבות חוק המכר הלכה למעשה עשוי להיתקל בקשיים רבים, היות ויישנם מגוון תנאים הרשומים בגוף הערבות אשר מכתיבים התניות מאוד ספציפיות לקבלת הכסף בחזרה.

בפועל הבנקים מנצלים בדיוק את אותן ההתניות על מנת להימנע מפירעון הערבות, כמו לדוגמה התרחיש שבו הקבלן פושט רגל ומגיע למצב של הליכי כינוס. הנחת הבנק אשר זוכה גם לרוב לגיבוי מצד בתי המשפט היא שניתן תמיד למצוא קבלן אחר אשר ישלים את הבנייה, גם אם מדובר בעיכוב של שנה, וגם אז, הערבות הבנקאית מכסה את תשלומים ישירים בעד רכישת הדירה בלבד, ואינה מכסה את שכר הדירה לתקופת הביניים.

 

אז מה כן ניתן לעשות בכל זאת?

על מנת למזער את הסכנה, מומלץ לשלם בתחילה 15% בלבד, ולדחות ככל שניתן את תשלומים עד קבלת המפתח. כמו כן, חשוב להקפיד ולכתוב את הצ'ק למוטב בלבד לטובת הפרויקט. כתיבת הצ'ק לטובת הקבלן ואי הפקדתו בחשבון הפרויקט עלולה ליצור בעיה משפטית שבה הבנק יסרב לשלם לרוכש במידה והקבלן נקלע לקשיים. בנוסף, יש לבדוק אם יש לפרויקט ליווי ופיקוח בנקאי ומי הקבלן המבצע בפועל את הפרויקט.

 

להמשך קריאה על קבלן שיפוצים….