האידיליה הפסטורלית ששררה בין השכנים במהלך השנים הגיעה באחת אל סיומה כשוועד הבית החליט על עריכת שיפוץ היקפי שכולל את שדרוג המעלית, צביעת חזית הבניין וזיפות הגג. השכנים המתגוררים בקומה הראשונה זועמים: "אנחנו כמעט ולא משתמשים במעלית, ובכלל, מה הקשר שלנו אל גג הבניין?"

 

דלת הכניסה מאיימת להתנפץ, המעלית רעועה, תיבות הדואר שבורות בחלקן והצבע החיצוני של הבניין זכה לימים טובים יותר. בנוסף לכל אלו, מתלוננים השכנים מן הקומה העליונה על רטיבות אשר החלה לחדור אל דירתם מכיוון הגג, ובעקבות מצבו המוזנח והרעוע של הבניין מכנס וועד הבית אסיפת דיירים ומודיע על עריכת שיפוץ יסודי, אשר אמור לכלול בין היתר את צביעת החזית, החלפת הצנרת וזיפות הגג.

זהו השלב של הפיצוץ הגדול שבו חלק מהדיירים מתרעמים מהדרישה להוציא סכומי כסף לא מבוטלים על מקצה שיפוצים שלא עשוי לתרום באופן ישיר לאיכות חייהם, בעוד אחרים מסכימים עקרונית להחלטה, אך בה בעת מתנים זאת באישורם של כלל הדיירים בכל שלב ושלב בשיפוץ ועבור כל הוצאה. מכירים את התרחיש הזה?

 

אז כיצד בדיוק ניתן להתנהל נכון ויעיל?

כל בעל דירה מחויב על פי חוק המקרקעין לשאת את חלקו בהוצאות הנדרשות לצורך אחזקת הבית המשותף באופן תקני, תוך הבחנה ברורה בין "אחזקה תקינה" לשם שימור מצבו של הבית המשותף והחזרתו על ידי השיפוץ אל מצבו עם תום בנייתו לבין פעולות שנעשות לשם שיפור ושדרוג.

 

שימור או שיפור?

 לפיכך, בנסיבות בהן מטרת השיפוץ היא לשמר את ערכו ומצבו של הבניין, אזי לא נדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין, וכל החלטה, כואבת לכיס ככל שתהיה, מחייבת את כולם. עם זאת, במצבים בהם נוגע הדבר לשדרוג הנכס נדרשת הסכמתם המפורשת ובכתב של כלל בעלי הדירות.

כך לדוגמה, פסק בית המשפט במספר מקרים שונים כי החלפת דלת כניסה לבניין, כמו גם תיקון סדקים בקירות וצביעה מחדש של קירות המעטפת שהתקלפו מוגדרים כפעולות לצורך שימור, בעוד שהוספת מעלית או מרפסות לבניין מוגדרת כשדרוג הנכס, ולפיכך הדיירים המתנגדים לתוספת אינם מחויבים בתשלום.

 

ומה בנוגע לדליפה מהגג?

מאידך, ישנן הוצאות שדייר בודד רשאי לאכוף על יתר הדיירים, כמו ליקויים הקשורים אל הרכוש המשותף אך פוגעים ישירות על היחיד. רטיבות אשר חודרת מן הגג אל דירותיהם של דיירי הקומה העליונה מהווה דוגמה קלאסית לכך, ומחייבת את נציגות הבניין להיענות לדרישה ולדאוג לאיטום הגג.

בנסיבות הללו, החלטתה של אסיפת הוועד איננה נוגעת לשאלה "האם לבצע את האיטום" אלא בבחירת היקף ההשקעה וסוג האיטום, כשההחלטה מחייבת את כלל הדיירים, לרבות אלו שאינם סובלים ישירות מהליקוי.

ראו מאמר מקצועי בנושא שיפוץ בניינים ומעטפת…