סוגיה משפטית: האם בעלי קרקע בעסקת קומבינציה גם אמורים לשלם פיצויים עבור דירה אשר נמסרה לרוכשים באיחור בעקבות ליקויי בנייה?

רוכשי פנטהאוז בעיר חדרה תבעו הן את הקבלן והן את בעלי הקרקע בעקבות מגוון ליקויי בנייה שמנעו מהם את אכלוסה של הדירה במועד אשר נקבע בעסקה. המקרה פורסם על ידי הכתב אריק מירובסקי בעיתון TheMarker.

בנסיבות מסוימות עשויים בעלי הקרקע להיות אחראים על ליקויי בנייה סוגיה משפטית

בית המשפט אמנם לא קיבל את מלוא התביעה, אך פסק שהאחריות כלפי רוכשי הדירות איננה מוטלת על קבלן הבנייה בלבד. ידוע לכול, שקבלן אשר מוכר דירה הוא זה אחראי על ליקויי הבנייה, במידה ונמצאו בה כאלו. יחד עם זאת, נשאלת השאלה מה קורה כאשר מי שמוכר את הדירה החדשה איננו קבלן הבנייה אלא דווקא בעל הקרקע, אשר קיבל לידיו את הדירה בעסקת קומבינציה? באחרונה ניתן בבית משפט בחדרה פסק דין שמראה כי בנסיבות מסוימות עשויים בעלי הקרקע להיות אחראים על ליקויי בנייה כאילו היו הקבלנים.

חילוקי דעות בין הצדדים שהובילו לכך שהפרויקט שווק ואוכלס באיחור

במרכזו של הסיפור הזה עומדים הקבלן יוסף הרשטיג, אשר חתם הסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע, בני הזוג בורץ והערב לקבלן בעסקה שנחתמה מול בעלי הקרקע. במסגרת ההסכם סוכם שהקבלן יבנה מבנה של 8 קומות על המגרש השייך לבני הזוג בורץ, ובתמורה יקבלו בני הזוג את דירת הפנטהאוז בבניין. מפסק הדין עולה כי היחסים בין הצדדים לוו בחילוקי דעות לא מעטים, שחלקם אף הגיעו אל כותלי בית המשפט, דבר שהוביל לכך שהפרויקט שווק ואוכלס באיחור.

סיפור חד גדיא בין הנתבעים

בחודש מארס 2009 רכשה משפחת זהר מבני הזוג בורץ את דירת הפנטהאוז שקיבלו בני הזוג מהקבלן במסגרת עסקת הקומבינציה. לסיפור הזה ישנו גם צד רביעי בדמות רוכש אשר התחייב לבצע עבודות אלומיניום בדירות שבפרויקט כחלק מעסקת הרכישה של אחת מן הדירות בבניין. בני הזוג זהר הגישו לבית המשפט תביעה בסכום 488,600 ש"ח כנגד קבלן הבנייה, בני הזוג בורץ בעלי הקרקע והאחראי לביצוע עבודות האלומיניום, עבור הנזקים אשר נגרמו לדירתם, שכירת נכס חלופי בעקבות חוסר היכולת לעבור ולהתגורר בדירה במועד אשר נקבע בהסכם המכר ועוגמת הנפש שנגרמה להם. בנוסף, טענו התובעים ששטח הגג המוצמד לדירתם, משמש בניגוד להסכם לצורכי דודי שמש וקולטנים. בשלב זה אירע סיפור חד גדיא בין הנתבעים, כשבעלי הקרקע שיגרו הודעה לערב של קבלן הבנייה לפיצוי עבור כל סכום שיחויבו כלפי התובעים, והקבלן שיגר הודעה באותו הנוסח לצד רביעי בסיפור, מבצע עבודות האלומיניום, בעקבות התייחסות התובעת לליקויים שהוא ביצע בדירה. בתוך כך הכחישו כל הנתבעים את הנזק הנטען.

פסיקת בית המשפט: בעלי הקרקע אחראיים אף הם לליקויים שנתגלו בדירה

השופטת שדנה בתיק התביעה מינתה מהנדס שישמש כמומחה, וזה אכן מצא בדירה ליקויים רבים, ביניהם בעיות באיטום הגג, רטיבויות בחדרי השינה, ליקויים בהצבת דודי שמש, לקויים בריצוף ובגימורי הטיח. השופטת עמדה בפני סוגיית מעמד בעלי הקרקע כמוכרי הדירה ומעמד הקבלן כבונה בנוגע לאחריות על הליקויים. האחריות על הליקויים מוטלת בדרך כלל על הקבלנים שבנו ומכרו לרוכשים את הדירות, אך מה קורה כשמוכר הדירה איננו הקבלן שבנה? בפסק הדין סיווגה השופטת את הליקויים שנמצאו בדירה לכאלו שהקבלן נדרש לשאת לבד בעלות תיקונם, לכאלו שגם בעלי הקרקע חויבו בעלויות לתיקונם.