היזמים עושים קופה. את מי בדיוק אמור לשרת פרויקט תמ"א 38?

היזמים עושים קופה ודוחקים את התושבים אל הפינה. את מי בדיוק אמור לשרת פרויקט תמ"א 38?

חיים כהן: "שהמבוגרים יעברו להתגורר בבתי אבות"

בימים אלו ממש מלאו לתוכנית התמ"א 38 עשר שנים. בתוכנית הזו היה טמון פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית מוצלחת, אלא שכיום מנצלים היזמים את התוכנית ככלי יעיל לעשיית רווחים. "שהמבוגרים יעברו להתגורר בבתי אבות", אמר חיים כהן, שתפקד בעבר כמהנדס העיר רמת גן, כשנשאל מה יהיה עתידם של הדיירים הוותיקים המתגוררים בבניינים המיועדים להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38, ויתקשו להתמודד עם השינויים הללו בחייהם. את ההערה הזו העיר כהן במפגש שהתקיים בגלריה לאדריכלות במלאות עשור לתכנית תמ"א 38 ולקראת היוזמה המתגבשת מצד הממשלה להרחיב את היקפה. בתגובה לדבריו נשאל כהן על ידי מישהו מבין הקהל אם לא מומלץ להעביר את אותם המבוגרים ישירות לבתי קברות.

דחיקת הגורם האנושי למעמד המפוקפק של "דייר סרבן"

האנקדוטה הצינית הזו, שבנסיבות אחרות הייתה עשויה להיות משעשעת, מהווה שיקוף של המקום השולי אשר הוקצה לגורם האנושי בתכנון כל התוכניות להתחדשות עירונית. מדובר בממשק מורכב ורגיש, שאמור לחרוג מעבר להיבטים המקצועיים הנוגעים להשבחת הנכסים, יזמות, כסף ובנייה, ולהוות קודם כל כלי למען בני אדם. אלא שבמציאות שהתהוותה כאן, הגורם האנושי נדחק לא פעם למעמד המפוקפק של "דייר סרבן", אשר מפריע למיזם מלשעוט קדימה ללא מכשולים ומעצורים. בגלריה לאדריכלות השתתפו אנשי נדל"ן, מתכנני ערים, עורכי דין, אדריכלים, יזמים, מהנדסים ומקבלי החלטות במישור המוניציפאלי והממשלתי, ודנו בכל הנושאים הנוגעים לתחום, למעט תחום האחד שנפקד לחלוטין: הגורם האנושי.

מטרת הממשלה: הפרטת האחריות לשלום הציבור והעברתה אל השוק הפרטי

תמ"א 38 מהווה במקורה תכנית מתאר לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. מדובר בפטנט ישראלי מקורי שהינו הכלאה בין מיגון וחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה לבין הרחבתם ושדרוגם של אותם מבני המגורים ללא כל השקעה כספית של הדיירים או המדינה, אלא בתמורה לרווח בשוק החופשי. בפועל, השיקול היחיד למימושה של התכנית הנדל"נית הוא אחד ויחיד: רווח כלכלי. מטרת הממשלה בהמצאת התכנית ה"מבריקה" הזו הייתה להפריט את האחריות לשלום הציבור מהממשלה אל השוק הפרטי, כשכול השחקנים בה יוצאים מרוויחים: הממשלה שנטל שלום הציבור הוסר מעל כתפיה, הציבור המתגורר במבנים מיושנים שעשוי למגן, להרחיב ולשדרג את הנכס שלו בחינם, והיזמים שאמורים לחזק את המבנים או לבנות אחרים תחתיהם בתמורה לרווח מיחידות דיור נוספות שתיבנינה במסגרת הפרוייקט.

האזורים המועדים לפורענות אינם מסומנים כמטרה מצד היזמים

בפועל, מתמקדים מיזמי תמ"א 38 באזורים שבהם ערך הנדל"ן גבוה והסכנה הסיסמית לרעש אדמה נמוכה בלבד, בעוד שדווקא האזורים המועדים לפורענות אינם מסומנים כמטרה מצד היזמים, היות וערך הנדל"ן שם נמוך. הממשלה הוציאה אל הפועל יוזמה חדשנית להתחדשות העירונית, זאת מבלי לחשוב על ההשלכות שבהטלת האחריות לביטחון אזרחיה על השוק הפרטי, ומבלי להתייחס אל המשתנים הרבים כגון הרכב האוכלוסייה, היבטים סביבתיים וחברתיים, תשתיות ותחבורה, צפיפות מקומית וכדומה.