שימור, תמ"א 38 או פינוי בינוי?

עשר שנים חלפו מאז שתמ"א 38 נכנסה לתוקף, כשבמהלך תקופה זו זכו לא יותר מ-200 מבנים לבנייה מחדש, חיזוק או שימור, ועוד כמה מאות מבנים נמצאים בתהליך לקבלת היתר. לביאה ברומברג יצאה לבדוק מה דעתם של המומחים בתחום עבור עיתון "מבנים".

פרויקט השימור הראשון מסוגו בארץ שמתנהל במתכונת של פינוי-בינוי

לאחרונה נחתם הסכם בין חברת הנדל"ן "בנייני העיר הלבנה" לבין דיירים המתגוררים במקבץ מבני המגורים ברחוב מזא"ה בתל אביב, הסכם שלפיו יפונו הדיירים בתמורה למימון דיור חלופי ובתוספת ערבויות בנקאיות המבטיחות שהפרויקט ייושם בהתאם להסכם שנחתם עימם. ייחודו של הפרויקט הוא שמדובר למעשה בפרויקט השימור הראשון מסוגו בארץ שמתנהל במתכונת של פינוי-בינוי שבה מתפנים הדיירים מדירותיהם לכל משך הזמן שבו מיושמות עבודות השימור, כשלאחר מכן הם שבים אל מעונם המשופץ. במסגרת הפרויקט יעברו הבניינים טיפול שכולל חיזוק כנגד רעידות אדמה, תוספת מעליות, החלפת תשתיות, פתרונות מיגון, וחנייה תת קרקעית לכל בעלי הדירות במתחם.

ניסיונות קודמים שכשלו בשל מורכבות הפרויקט הכולל אילוצים רבים

מנכ"ל החברה, איציק בן שהם, מציין כי "בעבר נעשו כמה ניסיונות דומים לחידוש המתחם, ואולם הניסיונות כשלו בשל מורכבות הפרויקט המורכב מאילוצים רבים כמו הגבלות תוספות הבנייה והעלויות הגבוהות הכרוכות בעבודות השימור שהובילו לפגיעה בכדאיותו הכלכלית של המיזם. כמו כן, אחדים מבעלי הדירות וגורמי התכנון בעירייה דרשו לשמר את המרקם הדליל של הבנייה ואופיין הייחודי של הגינות המשותפות והתנגדו נחרצות לעיבוי הבינוי. בנוסף למגבלות הללו היו גם אילוצי תכנון בנוגע לפתרונות חניה קונבנציונליים, דבר שהצריך חשיבה מחוץ לקופסה. ניודן של זכויות הבנייה העודפות אל עבר מגרשים אחרים הפך את הפרויקט לכדאי כלכלית. מדובר למעשה בהתחדשות עירונית המשלבת בין מאפיינים של שימור יחד עם מאפייני פינוי בינוי".

סאגה קפקאית שנמשכה מעל לשמונה שנים

פרויקט פינוי בינוי נוסף שיצא לדרך הוא פרויקט ביהוד. מדובר בסאגה קפקאית שנמשכה מעל לשמונה שנים במתחם של 45 בתים צמודי קרקע אשר נבנו עוד בתקופה העותמאנית. כבר בשנת 2006 נחתם החוזה בין חברת א דורי עם דיירי המתחם על פינוי הבתים בתמורה לדירות חדשות. הסיפור היה יכול להיות מושלם אלמלא סירב המינהל לחתום הבקשה להיתר בתואנה שמגיעות לו חלק מהזכויות של הפרויקט. החברה היזמית ובעלי הדירות מיהרו לתבוע את מינהל מקרקעי ישראל במטרה לקדם את הפרויקט, כשבין לבין הספיקו מספר בתים הכלולים בפרויקט לקרוס. המשפט נמשך על פני שנים רבות ובסופו הוסכם בפסק דין תקדימי שבמידה והרווחיות הצפויה ליזם תעלה על הרווח המרבי המקובל (25%), אזי המינהל ייהנה מהזכויות על ההפרש. לצורך זה מונתה שמאית ממשלתית שקבעה שהרווח הצפוי ליזם נמוך מ-25%, ובסופו של דבר יצא הפרויקט לדרך.