הסכם התקשרות עם קבלן
הסכם התקשרות עם קבלן

בתרבות הישראלית נהוג לא פעם לסגור הסכמים ועסקאות בעל פה ולחיצת ידיים, תוך כדי ויתור על עריכת חוזה. עם זאת, בהתקשרויות מסוג זה, ובפרט כשהעסקה נוגעת לענף השיפוצים, אין הרבה חדש תחת השמש: ראשיתה של ההתקשרות תהיה לרוב נעימה וקולחת, בעוד שבהמשך עלולה ההתקשרות להפוך לדרך חתחתים, עם פערי ציפיות, אינטרסים שמתנגשים ואלמנטים כאלו ואחרים של "גורם עליון" או "בלתי צפוי". הסאגה עלולה להסתבך אף יותר במידה והקבלן שכנע את הלקוח לשלם ב"שחור", שאז מעבר לעובדה שמדובר בעבירה פלילית הן של הקבלן והן של הלקוח, מאחר והעבודה מבוצעת ללא חשבוניות, אין ללקוח אסמכתה אותה הוא יוכל להציג בפני ביהמ"ש.

רשימת טיפים להתקשרות עם קבלני שיפוצים

אפשר בהחלט למנוע מלכתחילה תרחישים מסוג זה על ידי עיגון הדברים המסוכמים בחוזה מסודר ומפורט, שאינו מותיר קצוות פתוחים. מעבר לכך שהחוזה מעיד על רצינות ההתקשרות, מעצם העלאתם של הדברים על הכתב, נאטמות הפרצות שפותחות פתח לאי הבנות, טעויות ו/או ניסיונות כאלו ואחרים להתחמק מהתחייבויות. להלן רשימת טיפים להתקשרות עם קבלני שיפוצים:

 

קבלן שיפוצים מורשה, שיפוצניק או חאפר

קבלן שיפוצים מורשה הוא אדם הרשום בפנקס הקבלנים כקבלן שיפוצים. הסיווגים הרלוונטיים בענף הם סיווג 131 לשיפוצים, 135 להרחבת מבנים או 100 לקבלן בניין. במהלך בדיקת הרישום בפנקס הקבלנים, יש לוודא שהקבלן אכן רשום בסיווג הרלוונטי ולא בסיווג אחר כגון קבלן לעבודות חשמל, קבלן לעבודות אינסטלציה וכן הלאה. החוק קובע שכל עבודת שיפוץ בהיקף של למעלה מ- 40,039 ₪ מחייבת את איש המקצוע להיות רשום בפנקס הקבלנים. שיפוצניק הוא אדם שאיננו קבלן רשום, המבצע שיפוצים בסכומים נמוכים יותר מהסכומים הנקובים בחוק ואינם מחייבים רישום בפנקס הקבלנים. ראוי להדגיש שרישום או אי רישום בפנקס הקבלנים אין בו בכדי להעיד על מידת יושרו ו\או איכות עבודתו של איש המקצוע. חאפר, לעומת זאת, מוגדר כמי שאינו ישר ו\או אינו מקצועי.

 

חשיבותה של הצעת המחיר

בטרם עריכת חוזה עבודה עם הקבלן, יש לבקש הצעת מחיר כתובה ומסודרת. יש לוודא שמדובר בהצעת מחיר מקצועית ומפורטת, הכוללת את פרטי העבודה, לוח זמנים, כתב כמויות, עלויות, פריסת התשלומים וכדומה. לאחר בחירת קבלן השיפוצים לביצוע הפרויקט, כדאי לצרף את הצעת המחיר שלו כנספח לחוזה עבודה. מעבר לכך שהצעת מחיר מפורטת מהווה כלי יעיל להשוואת מחירים בין קבלנים שונים, הצעת מחיר הכתובה באופן מרושל וכוללני וללא ירידה עד לפרטי פרטים, עלולה להוביל בהמשך הדרך לעימותים וויכוחים. כמו כן, הצעות מחיר נמוכות וכוללניות מידי, מנוצלות לעתים קרובות על ידי חאפרים כטקטיקה נפוצה למשיכת לקוחות, ולאחר מכן, כשההתקשרות עם השיפוצניק הופכת לעובדה בשטח והעבודה בעיצומה, מנוצל חוסר הפירוט לתוספות מחיר רבות ומשונות מעבר לתמחור המקורי.

 

סעיפים שמומלץ להכליל בהסכם העבודה עם קבלן השיפוצים

הסכם עבודה טוב הוא הסכם שכולל בתוכו את הצעת המחיר ועניינים נוספים בהם כתב כמויות, לוחות זמנים, פריסת תשלומים, התחייבות לשימוש בחומרים תקניים, שימוש באמצעי בטיחות, ביטוחים ואחריות על העבודה. כמו כן, מומלץ להוסיף בהסכם סעיף המתייחס לשינויים בעבודה. באופן כללי בכל חוזה עם קבלן שיפוצים, חובה לכלול מספר סעיפים כמפורט להלן:

 

רשימת עבודות מפורטת– חשוב לכלול בחוזה רשימת עבודות מפורטת ולציין שהעבודות והתמחור הם בהתאם לרשום בכתב הכמויות ובהצעת המחיר.

 

ביצוע העבודה בכפוף לתכניות שסוכמו– התחייבות מצד הקבלן לבצע את העבודה בכפוף לתכניות המפורטות בהסכם ושימוש בחומרים שעומדים בתקנים בהתאם למפורט בכתב הכמויות, כאשר כל שינוי ו\או סטייה מהתכנית המקורית מחייבת אישור מראש של הלקוח. הדבר מונע תרחיש שבו הלקוח מחויב בתוספת תשלום בעד עבודה שלא צוינה בהסכם.

 

הגדרת לוחות זמנים– יש לכלול בחוזה סעיף המגדיר את לוח הזמנים לביצוע כל עבודה, לרבות מועד סיום סופי.

 

פריסת התשלומים– יש לפרט בחוזה את עניין התשלומים לקבלן השיפוצים, לרבות התניית התשלומים בהתאם לקצב התקדמות העבודה. מומלץ לכלול בהסכם סעיף המציין שהתשלום האחרון יתבצע עם סיומו של הפרויקט. המציאות מראה שהקבלן מתומרץ לסיים את הפרויקט במועד שנקבע ככל שהתשלום האחרון הוא בשיעור גבוה יותר.

 

כלים וחומרי הבנייה– יש לצרף אל ההסכם נספח שבו מסוכם במפורש שכל חומרי הבנייה והכלים הנדרשים לעבודות השיפוץ יסופקו על ידי קבלן השיפוצים ועל חשבונו, כשאספקת החומרים כוללת, בין השאר, גם את העמסתם, הובלתם ופירוקם. האריחים והכלים הסניטרים הנדרשים לעבודות השיפוץ נרכשים בדרך כלל על ידי הלקוח.

 

אחריות לגרימת נזק– חשוב לכלול בחוזה סעיף המטיל על קבלן השיפוצים את האחריות לכל חבלה ו/או נזק שייגרמו תוך כדי ביצוע העבודה, לרבות נזק גופני ו/או לרכוש של הלקוח ו/או עובדי קבלן ו/או צד ג' כלשהו, ובלבד שהנזק נבע ממחדל ו/או מעשה קבלן או מי מטעמו.

 

אחריות לטיב העבודה– יש להכניס סעיף שבו מחויב קבלן השיפוצים לתיקון על חשבונו של כל פגם ואי התאמה שנתהוו במהלך תקופת האחריות, וכן בכל נזק שהוסב ישירות מהפגם, זאת בתנאי שהנזק נובע מעבודה לקויה של הקבלן ו/או שימוש בחומרים באיכות ירודה ו/או הפרת החוזה על נספחיו.

 

הורדת הסכמי שיפוצים מוכנים דרך האינטרנט

בשנים האחרונות ניתן למצוא ולהוריד מהאינטרנט הסכמים וחוזים מוכנים בכל תחום, לרבות בתחום השיפוצים. חשוב להבהיר כי התבניות המוצעות באינטרנט (טמפלטים) הנן לרוב מיושנות ובאיכות משפטית ירודה. כמו כן, אין דרך לדעת על ידי מי הם נערכו ולטובת איזה צד (הקבלן המבצע או הלקוח). עם זאת, חסרונם המשמעותי נוגע לעובדה שההסכמים הללו נערכו באופן כללי כבסיס להתקשרות ולא כדי לשמש כחוזה סופי. בנסיבות הללו נדרש הלקוח להוסיף אל החוזה את התנאים הפרטניים שרלוונטיים להתקשרות עם קבלן השיפוצים. ככלל, ככל שעבודות השיפוצים הן בהיקף נרחב יותר, מומלץ שלא להסתפק בהסכם סטנדרטי, אלא להפעיל שיקול דעת ולהיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להבטיח שהסכם השיפוץ אכן מותאם אישית ומכסה את כל ההיבטים.

 

הסכם סטנדרטי עם הקבלן עמית עוז..

 

הסכם – עבודות שיפוץ ושיקום עם קבלן ראשי

שנערך ונחתם ביום_______________

בין: __________________ת"ז ______________ להלן "המזמינים"
ובין: _________________ ת"ז _______________ להלן: "המזמינים" מצד אחד

לבין: עמית עוז קבלן שיפוצים ת"ז/ח.פ: 033352030 כתובת:משה דיין 140 ת"א להלן "המבצע" מצד שני

הואיל: והמזמינים הינם בעלי הזכויות והמחזיקים במבנה הנמצא בכתובת: _______________________ (להלן "המבנה").

והואיל: והמזמינים מעוניינים לבצע עבודות שיפוץ במבנה הנ"ל.

והואיל: והמזמינים מעוניינים להזמין אצל המבצע את עבודות השיפוץ ("להלן עבודות השיפוץ"), כאמור בהסכם זה ובנספחים המצורפים לו (נספח א': הצעת מחיר מפורטת).

והואיל: והמבצע, מעוניין לבצע את עבודות השיפוץ עבור המזמינים, לאחר שביקר במבנה באור יום, ראה את מצבו והבין את כל הנדרש ממנו לביצוע עבודות השיפוץ בתנאים המפורטים בהסכם זה ובנספחיו.

והואיל: והמבצע מצהיר כי הוא ועובדיו בעלי מקצוע מיומנים לביצוע עבודות השיפוץ.

והואיל: והמבצע מתחייב לבטח ולהיות אחראי לכל מקרה נזיקין שיתרחש באתר השיפוץ, גם כנגד צד ג'.

לפיכך הוצהר, הוסכם והותנה בין הצדדים כדלקמן:

1. המבוא להסכם זה, ההגדרות ונספחיו, מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

2. הגדרות

א. "המבצע" – הקבלן לרבות עובדיו ו/או שלוחיו ו/או קבלני משנה ו/או כל פועל ו/או כל עובד עבורו ו/או מטעמו בביצוע העבודה.

ב. "המזמינים" – ועד המבנה, דיירים, הלקוח או בת זוגו כפי שסוכם מראש כולם ביחד ולחוד.

ג. "העבודה" – כל העבודות הכרוכות בשיפוץ המבנה עד לסיומם, לנספח המצורף אליו והתאמתם למגורים לפי דרישת המפקח.

ד. "מפקח" – פיקוח ובקרה על הפרויקט ייעשה על ידי המהנדס________________ , כפי שמונה ע"י המזמינים לצורך כך ו/או על ידי המבצע.

3. המבצע מצהיר כי הינו בעל הכישורים, המיומנות, העובדים, הביטוחים, הציוד והאמצעים לצורך ביצוע עבודות השיפוץ באתר.

4. המבצע מאשר כי ראה ובחן את השטח והסכם זה וכי הוא מתחייב לבצע את העבודה בהתאם לנספח, להסכם זה ולשביעות רצונם של המזמינים והמפקח, וזאת במיומנות מקצועית, תוך שימוש באביזרים, בציוד ובחומרים תקניים ובהתאם לתוכנית. המבצע אף אחראי להתאמת המידות לשטח.

5. המבצע מצהיר ומאשר כי הינו עצמאי ואין בזכות הפיקוח הנ"ל משום יצירת יחסי עובד מעביד בין המבצע לבין המזמינים או מי מטעמם, אלא אמצעי להבטיח כי המבצע יבצע את עבודות השיפוץ בהתאם להסכם ובשום מקרה לא יראה ולא יחשב המבצע כעובד המזמינים.

6. עבודות המבצע

המבצע מתחייב לבצע את עבודות השיפוץ בהתאם לנספחים ולהסכם זה, אך מוסכם במפורש כי:

א. כל הכלים וחומרי הבניה אשר יידרשו לעבודת השיפוץ ירכשו ויסופקו על ידי המבצע ועל חשבונו כאשר מוסכם על הצדדים שאספקת החומרים כוללת גם את העמסת החומרים, הובלתם, פירוקם ואחסנתם.

ב. כל החומרים, הציוד, האמצעים והפועלים הדרושים לביצוע העבודה כגון: חוטי קשירה, מסמרים, קרשים, רגליים, מערבל בטון, גשרים, חול, מלט, ברזל וכיו"ב, יסופקו על ידי המבצע ועל חשבונו, לרבות הובלתם לאתר השיפוץ.

7. תקופת עבודות השיפוץ:

א. המבצע מתחייב להתחיל בביצוע העבודה לא יאוחר מיום:_____________
( להלן: " יום תחילת העבודות") ולסיימם עד ולא יאוחר מיום _________ ( להלן: " יום סיום העבודות"). חל עיכוב בנסיבות התלויות במזמינים, יידחה יום סיום העבודות בהתאם.

ב. המבצע מתחייב לעבוד מיום תחילת העבודות ולבצעם בשקידה ובקצב התקדמות ראוי ובכפוף לתקופת העבודות המפורטת בס"ק א' לעיל.

בגין כל איחור ביום עבודה נוסף, ישלם המבצע למזמינים סך של 300 ₪, זאת בנוסף לכל פיצוי אחר להם יהיו זכאים המזמינים.

8. נוהלי עבודה

א. המבצע יהיה אחראי לדאוג כי כל עבודות השיפוץ יבוצעו אך ורק בשעות העבודה המקובלות.

9. המזמינים יהיו אחראים שלא יבוצעו עבודות שאינם קשורות בעבודות השיפוץ ואשר יעכבו או יפריעו לעבודות המבצע

10. אחריות המבצע לנזק.

א. המבצע יהא אחראי יחידי כלפי הלקוח לכל נזק אשר יתהווה בתקופת החוזה ולאחריה בקשר עם העבודה, ובקשר עם הסכם זה, לרכושו של צד ג' כלשהו, לרבות המזמינים ומי מטעמם, המפקח ומי מטעמו, עובדי המבצע ו/או העובדים עבורו ו/או מטעמו והוא משחרר בזה את המזמינים מכל אחריות ו/או מכל חובה לפי כל דין בקשר לתאונה, חבלה או נזק שיגרמו כנ"ל, ובלבד שהאמור לעיל נבע ממעשה ו/או ממחדל של המבצע ו/או מי מטעמו.

ב. בכל מקרה בו יחויב המזמין בגין פעולה או מחדל ו/או נזק האמור בס"ק א' לעיל, מתחייב המבצע לשפותו במלוא הסכום אשר ייקבע בפסק דין סופי של בית משפט ובלבד שהמזמינים הודיעו למבצע על תביעת הניזוק מייד עם הגשתה.

ג. עוד בטרם תחילת ביצוע עבודות השיפוץ, מתחייב המבצע לרכוש ביטוח שיכסה נזקי גוף שייגרמו לעובדיו ו/או לקבלני משנה ו/או לצדדים שלישיים וכן ביטוח צד ג' בגין נזקי רכוש.

11. התמורה

בכפוף לתנאים ולסייגים המפורטים בסעיף זה, ישלמו המזמינים למבצע תמורת השיפוץ כמפורט בנספחים המצורפים להסכם זה, סך של _________________________________ (להלן: "התמורה")

א. התמורה אינה כוללת מע"מ אשר יקבל המבצע כנגד חשבוניות כחוק.

12. כתובות הצדדים כמופיעות בראש ההסכם.

13. כל הודעה שתשלח על ידי צד למשנהו, בדואר רשום תחשב כמתקבלת כעבור 7 ימים מתאריך המשלוח.

14. בכל מקום שתהא סתירה בין הסכם זה ולבין הנספח, יחולו על הצדדים הוראות הסכם זה.

15. נספחים מצורפים

א. הצעת מחיר מפורטת.

הצדדים יחתמו על הנספחים הנ"ל ואלו יחשבו לפרוט העבודות אותם יבצע המבצע.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

חתימת המבצע:________________

חתימת המזמינים:________________ _______________