חישוב עלויות שיפוצים
חישוב עלויות שיפוצים

המדריך המלא: תמחור פרויקט שיפוצים

כל מי שעומד בפני שיפוץ גדול מודע לכך שקל ללכת לאיבוד בין כלל ההוצאות הכלכליות השונות, כשבמקרים רבים מסתיים השיפוץ בחריגות תקציביות של מעל ל- 50% מהתקציב שהוקצה מראש, אם בשל שינויים מהותיים יזומים לאחר סגירת החוזה עם הקבלן, ואם בשל שינויים בלתי צפויים או סעיפים שנשמטו מהצעת מחיר ו\או כתב הכמויות אך הכרחיים לצורך ביצוע העבודות. ניתן בהחלט למנוע או לפחות לצמצם משמעותית את הסיכון לחריגות תקציביות אפשריות על ידי נקיטה בכמה אמצעים מושכלים, כשאחד החשובים שבהם נוגע להצעת המחיר שמספקים לנו קבלני השיפוצים בעת עריכת סקר שווקים.

 

הסטנדרטים המקובלים להגשת הצעת מחיר מוסדרת

הצעת המחיר נחשבת לאבן היסוד של השיפוץ, וככזו, היא חייבת להיות ברורה ומובנת. יש להגישה ללקוח בצורה מודפסת תוך שהיא מגובה בקובץ אקסל, מה שמבטיח שקיפות מלאה לכל אורך השיפוץ, וללא סודות, פרצות והפתעות בהתנהלות שבין הקבלן מול הלקוח. באופן זה אפשר לעדכן ו\או לשלב בכל עת את כל השינויים בכמויות והמידות המופיעות בהצעת המחיר ולקבל תמחור מיידי ועדכני מבלי שתהיינה הפתעות בגמר הפרויקט.

 

מבנה הצעת מחיר לשיפוץ:

הצעת מחיר הבנויה בהתאם לסטנדרטים המקובלים, כוללת בצדה הימני את כל פרקי העבודה הרלוונטיים עם פירוט מלא כגון עבודות הריסה, עבודות בניה, עבודות חשמל, טיח, סניטציה וכדומה. בצדה שמאלי של הצעת המחיר תופיע חלוקת משנה הכוללת את תיאור השירות, יחידות המידה, כמות היחידות, מחיר ליחידה, המחיר הכולל והערות רלוונטיות במידת הצורך. בעמוד האחרון אמורים להופיע סכום כולל של כל פרק ופרק בנפרד, סיכום התמחור ורישום מפורט של כל מה שהעבודה כוללת או לא כוללת, לרבות חומרי המחצבה, צנרת הדלוחין והחשמל, אביזרי סניטציה, חיפוי, ריצוף וכן הלאה. הצעת מחיר אמורה לכלול גם חלוקת תשלומים המוסכמת בין שני הצדדים ופוליסת הביטוח רלוונטית בהתאם לאומדן השיפוץ. הקפדה על הכללים הללו מבטיחה עבודה מסודרת ותקינה, ומצמצמת בשיעור ניכר את הסיכון להפתעות ולתרחישים בלתי צפויים.

 

דוגמה להצעת מחיר עבור שיפוץ כללי

 

מחיר כוללמחיר ליחידהכמותתיאור שירותסוג העבודה
13,500 ש"ח150 ש"ח למ"ר 90 מ"רפירוק ריצוף בכל הביתעבודות הריסה ופירוק
600 ש"ח100 ש"ח ליחידה6 יחידותפירוק דלתות ומשקופים 
900 ש"ח150 ש"ח ליחידה6 יחידותפירוק חלונות והכנה לחלונות חדשים 
500 ש"ח ש"ח למ"ר  1005 מ"רהריסת קיר חדר רחצה 
3,000 ש"ח200 ש"ח למ"ר  15 מ"רבניית קיר גבסעבודות בנייה
2,500 ש"ח200 ש"ח למ"ר  12.5 מ"רהנמכת תקרת גבס 
3,000 ש"ח300 ש"ח למ"ר10 מ"רבניית נישות גבס 
16,200 ש"חש"ח למ"ר 27060 מ"רריצוף חלל מרכזי גרניט פורצלן 60\60עבודות חיפוי וריצוף
9,000 ש"חש"ח למ"ר 25036 מ"רחיפוי חדר אמבטיה ושירותים 
7,000 ש"ח ש"ח למ"ר  10070 מ"רתיקוני טיח והכנה לשפכטלעבודות טיח וצבע
3,000 ש"ח ש"ח למ"ר  15200 מ"רשפכטל בכל התקרות והקירות 
3,150 ש"ח35 ש"ח למ"ר  90 מ"רסיוד תקרות 
1,200 ש"ח 200 מ"רמריחת צבע מגשר (בונדרול) לפני צביעה 
11,000 ש"ח55 ש"ח למ"ר  200 מ"רצביעת קירות בצבע אקרילי (טמבור\נירלט) 

 

שאלות שכדאי להעלות בעת קבלת הצעת מחיר לשיפוץ

לא פעם קורה שהצעת המחיר נראית אטרקטיבית ומפתה על הנייר, אבל כשהשיפוץ מתחיל ועבודתו של הקבלן הופכת לעובדה מוגמרת, עלול קבלן השיפוצים "להיזכר" באי אלו פרטים קטנים אך חשובים, שעשויים להקפיץ את עלות השיפוץ. מדובר בתופעה נפוצה למדי שמוכרת היטב בענף השיפוצים, אולם ניתן בהחלט למנוע הפתעות מסוג זה על ידי בירור של מספר פרטים בעת קבלת הצעת מחיר כגון האם המחיר כולל מע"מ, פינוי של הפסולת, חומרי שיפוץ ואביזרים נלווים, כמו לדוגמה, כלים סניטריים. כמו כן, במידה ובעלי מקצוע נוספים משתתפים בשיפוץ מטעמו של הקבלן, יש לברר האם שכרם כלול בהצעת המחיר. במהלך החתימה על חוזה ההתקשרות עם הקבלן, יש לעגן בכתב את ההבהרות הללו, מה שימנע מראש אי הבנות כאלו ואחרות.

 

מחפשים קבלן שיפוצים מקצועי ומהימן? קבלו כמה טיפים

הצעת המחיר מהווה פרמטר אחד בלבד מיני רבים לבחינת רמת אמינותו, מקצועיותו ורצינותו של קבלן השיפוצים. המלצות וחוות דעת של לקוחות, כמו גם תיק עבודות עם דוגמאות של פרויקטים קודמים, כל אלו יכולים לשפוך מעט אור בנוגע למקצועיותו ומהימנותו של האדם שאותו אנו מתכננים להכניס לביתנו.

עם זאת, ישנן עוד כמה נקודות נוספות שכדאי להתמקד בהן ולהתנהל על פיהן, הרי הן לפניכם:

 

איסוף והשוואה של 3-5 הצעות מחיר שונות לכל הפחות הדבר מאפשר להשוות ביתר קלות בין העבודות השונות המרכיבות את הפרויקט ולקבל תמונה כללית מבחינת התמחור, החומרים וכיוצא בזה. זאת ועוד, במידה ונתקלתם בהצעת מחיר הזולה משמעותית ביחס לאחרות, מומלץ שלא להתפתות למחיר הנמוך, מאחר יכול להעיד על כמה דברים כמו חוסר ניסיונו של הקבלן ותמחור לקוי, שימוש בחומרים זולים, אי התייחסות לכלל שלבי העבודה השונים או נקודות שעלולות להתפתח או להתגלות במהלך השיפוץ. הניסיון מלמד שהצעות המחיר הנמוכות ביותר הופכות בסופו של דבר ליקרות ביותר, הן בהיבט הכספי והן מבחינת הזמן והאנרגיות שתידרשו בהתמודדות מול הקבלן.

 

הצעת מחיר מפורטת עד לפרטים הקטנים המציאות מראה שככל שהצעת המחיר מפורטת יותר, כך מעיד הדבר על מידת הרצינות והמקצועיות של הקבלן. הדבר מאפשר גם לאמוד מראש את עלות התוספות השונות. לדוגמה הצעת מחיר מפורטת לעבודות טיח וצבע תכלול, בין היתר, את סוג צבע ושם החברה היצרנית, את שלבי הביצוע (לדוגמה תיקוני טיח, הכנה לשפכטל, שפכטל, צבע מגשר, צבע אקרילי וכדומה) ומספר השכבות.

 

פירוט לוח הזמנים וצפי לסיום פירוט לוח זמנים של כל משימה ושלב בפרויקט, לרבות תאריכים להתחלת כל משימה וצפי לסיום, מעידה על הוגנות ורצינות מצד הקבלן.

 

תקופת האחריות על העבודה על פי המקובל בענף, תקופת האחריות המקובלת עבור שיפוץ כללי עומדת לרוב על שנה. האחריות המקובלת על עבודות אינסטלציה היא בדרך כלל לשלוש שנים, בעוד

שעבודות איטום אמורות לכלול אחריות לחמש שנים לכל הפחות. חשוב לכלול נושא האחריות בחוזה ההתקשרות עם הקבלן, ובמידה והוא מסרב לתת כתב אחריות על עבודתו, או שהוא מציע אחריות לתקופה הנמוכה מהמקובל בענף זה, מומלץ שלא להעסיקו.

 

חשבונית מסודרת ענף השיפוצים הוא מסוג הענפים הכוללים לא מעט חאפרים ושרלטנים, שחלק לא מבוטל מהם עובד "בשחור" ללא חשבונית או קבלה מסודרת בתמורה להוזלת מחירים משמעותית בשיעור המע"מ (17%) ולעתים אף יותר. אין ספק שמדובר בסכומים משמעותיים של אלפי שקלים או יותר, אך בל נשכח שחשבונית מסודרת התואמת את הסכם העבודה שנחתם עם הקבלן מהווה כמעין תעודת שתחייב את הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים במידת הצורך, וגם כאסמכתא בבית המשפט במקרה ויתחמק מאחריותו.

 

ביטוח עבודות קבלניות בטרם העסקתו של קבלן השיפוצים, יש לוודא שהוא מחזיק בביטוח הרלוונטי לעבודות קבלניות. כמו כן, בהסכם ההתקשרות חשוב לדאוג לסעיף ברור הנוגע להיבט הביטוחי מעניק כיסוי במקרים שבהם ישנם נזקי גוף ו\או רכוש עקב עבודות השיפוצים. ביטוח רלוונטי מבטיח שחברת הביטוח תישא באחריות לכל נזק גוף ו\או לרכוש שייגרם לקבלן, לעובדיו ו\או צד שלישי.

 

הצעת המחיר בטלפון אין דרך לתת הצעת מחיר בטלפון מבלי לגשת ולראות את הדירה, וקבלן שזורק מחיר בטלפון אינו לוקח את לקוחותיו ועבודתו ברצינות. גם כשהקבלן מגיע אל הדירה כדי לתת הערכת מחיר, אין באפשרותו לנקוב בסכום נקוב וסופי בעל פה, אלא רק להעניק הערכת מחיר כללית בטווח מחירים כלשהו, מאחר והתמחור מצריך ירידה עד לפרטי פרטים, כך שקבלן שזורק מחיר סופי אל חלל האוויר תוך כדי סקירה קצרה של הדירה, מוטב שלא לשכור את שירותיו.