מבנה מסוכן – מהו צו מבנה מסוכן?

צו מבנה מסוכן הוא צו שמוצא על ידי הרשויות, או ליתר דיוק על ידי מחלקת הנדסה אזרחית בעירייה המקומית.

מבנה מסוכן הוא מבנה אשר מתגלים בו פגמים שונים, אשר מהווים סכנה לבניין עצמו (כלומר, סכנת היחלשות או קריסה), סכנה לדיירי הבניין או סכנה לעוברים והשבים ברחוב – כמו למשל אריחי חיפוי רעועים שעלולים ליפול על עוברים ושבים.

כאשר העירייה מוציאה צו מבנה מסוכן לבניין, יש לגשת בדחיפות לטיפול בסכנות, עד להסרת הצו, משום שמרגע הוצאת הצו, האחריות על כל פגיעה עתידית, חלילה, במי מדיירי הבניין או בעוברים ושבים שבחוץ, תוטל על דיירי הבניין.

איך מטפלים במבנה מסוכן?

כאשר בניין מוגדר כמבנה מסוכן, יש לבדוק בשלב ראשון מהן הסיבות שהובילו להגדרה זו. את הבדיקה הזו יבצע מהנדס קונסטרוקציה מומחה, אשר יוכל לוודא באמת את מצבו של הבניין מכל הבחינות.

מקרים נפוצים אשר מגדירים בניין כמבנה מסוכן הם, למשל, אריחי חיפוי חופים, מרפסות רעועות, סדקים עמוקים בקירות ובעמודים, חשיפה של מוטות הברזל שבעמודים, וכדומה.

לאחר הבדיקה, יוכל מהנדס הקונסטרוקציה להציע תוכנית שיפוצים מפורטת אשר לטפל בכל הבעיות של המבנה, ולעיתים אף להפנות את דיירי הבניין לקבלן מקצועי אשר יטפל בבעיות הללו. כאמור, חשוב מאד לטפל בבעיות בהקדם על מנת להסיר את הצו מן הבניין.

מי רשאי לטפל במבנה?

קבלן שיפוצים רגיל או בעלי מקצוע רגילים, אינם מורשים לשקם מבנים ובפרט כאשר מדובר במעטפת חיצונית. לרוב גם שום מהנדס שפוי, לא יסכן את שמו ואת רישיון העבודה שלו על חובבן.

על המהנדס מוטלת האחריות לליווי מלא של הפרויקט מתחילתו ועד סופו, כאשר לאורכו עליו לחתום ולאשר כל פעילות מצד הקבלן המבצע.

על שיתוף הפעולה להיות בעל רמה גבוהה של אמון, שכן ישנו פיקוח הדוק של הרשויות השונות. שיקום מבנים מסוכנים צריך להיות מבוע, אך ורק על ידי חברות קבלניות עם סיווג מתאים.

ביטול צו מבנה מסוכן

לאחר שהבניין שופץ לחלוטין, דיירי הבניין צריכים לקבל אישור ממהנדס הקונסטרוקציה, המאשר שכל הליקויים תוקנו וכי הבניין בטוח לחלוטין.

את האישור הזה, יש למסור בחזרה למחלקת הנדסה אזרחים בעירייה, אשר הוציאה את הצו. עם האישור הזה, יגיע אל הבניין מהנדס מטעם העירייה, ויבחן מחדש את הבניין ואת הליקויים שתוקנו.

אם המהנדס יתרשם בפועל שכל הליקויים אכן תוקנו, הוא יבטל את צו מבנה מסוכן מן הבניין. אם ישנם קשיים בנושא ביטול הצו, דיירי הבניין יכולים לקבל סיוע משפטי, על מנת לקדם את תהליך הסרת הצו ולדאוג לכל האישורים הנדרשים.

צו מבנה מסוכן – סעיף 150 לפקודת העיריות והשלכותיו

סעיף 150 לפקודת העיריות

סעיף 150 לפקודת העיריות נולד עוד בתקופת המנדט הבריטי, ונועד להבטיח כי מבנים ישנים או מוזנחים לא יהפכו לסכנה לציבור.

סעיף זה מעניק לראש העירייה סמכות רחבה להכריז על מבנה כ“מסוכן” אם לדעתו הוא עלול לסכן את המשתמשים בו או את הסובבים אותו. ההוראה נועדה בראש ובראשונה להגן על שלום הציבור ולחייב את בעלי הנכסים לשאת באחריות לתחזוקה ומניעת אסון.

עם השנים, ובעיקר לאחר קריסות מבנים שאירעו בישראל, הובן כי סעיף זה הוא אחד הכלים המשפטיים המרכזיים שבאמצעותם רשויות מקומיות מתמודדות עם התדרדרות מבנים ישנים. מדובר למעשה בחוק בטיחות עירוני – שבו הבטיחות גוברת על שיקולים של בעלות פרטית.

הוצאת צו מבנה מסוכן – מה המשמעות?

כאשר העירייה מוציאה צו למבנה מסוכן (מכוח פקודת העיריות וחוקי העזר העירוניים), היא למעשה קובעת עובדה משפטית: המבנה מוגדר כבלתי בטיחותי ומהווה סכנה לציבור.

• מרגע ההכרזה, האחריות הישירה על תיקון הליקוי עוברת לבעל הנכס – הוא חייב לבצע את דרישות העירייה בפרק הזמן שנקבע.

• הצו מאפשר לעירייה גם להיכנס לנעליו של הבעלים – כלומר, אם לא טיפל במבנה, העירייה רשאית לבצע את התיקון או ההריסה ולחייב אותו בהוצאות.

מי אחראי במקרה של אסון?

1. בעל הנכס – האחריות הראשונית רובצת עליו. לפי הדין, עליו לשמור על נכסיו במצב תקין ולא לסכן חיי אדם. אם התעלם מהצו ולא פעל, יראו בו כמי שהתרשל.

2. העירייה – יש לה חובה פיקוח כללית (דיני רשלנות ציבורית). אם הוכח שהעירייה ידעה על מבנה מסוכן, הוציאה צו אך לא פיקחה או לא פעלה בהתאם לסמכויותיה – ניתן לטעון לאחריות שילוחית/משותפת. הפסיקה בישראל הכירה במקרים בהם גם רשות מקומית חויבה בפיצוי.

3. מהנדסים או קבלנים – אם מונה מהנדס או קבלן לתיקון, והוא ביצע עבודה לקויה שגרמה לנזק, האחריות עשויה לעבור אליו (תביעה נזיקית ישירה).

התייחסות חברות הביטוח

• פוליסת ביטוח מבנה רגילה (במיוחד בביטוחי דירה או ביטוח מבנה משותף דרך ועד הבית) אינה מכסה נזקים שנגרמו מרשלנות מוכחת או ממבנה שהוכרז כמסוכן ולא תוקן.

• אם קרה אסון אחרי שהמבנה קיבל צו, חברות הביטוח עשויות להתנער מאחריות בטענה שמדובר ב“נזק צפוי מראש” או "אי עמידה בחובת תחזוקה".

• מצד שני, אם דייר או עובר אורח נפגע, הוא יכול לתבוע את הבעלים או העירייה ישירות, ואז החברה המבטחת של הבניין (אם קיימת) תידרש להוכיח חריגים כדי להימנע מתשלום.

מה קורה אם מישהו נפצע במבנה מסוכן?

1. תביעה נזיקית אישית – הנפגע יכול לתבוע את בעלי הנכס (הוועד או הדיירים עצמם בבניין משותף).

2. הסתמכות על פוליסת צד ג׳ – אם קיימת פוליסה כזו בבניין, היא עשויה לכסות פגיעות גוף, כל עוד לא הוכח שהבעלים התעלמו מצו רשמי.

3. אפשרות תביעה מול העירייה – במקרים בהם העירייה ידעה על הסכנה אך לא פעלה במועד, ניתן לטעון לרשלנותה. בתי המשפט בישראל כבר קיבלו תביעות כאלה.

4. הליך פלילי – במקרים קיצוניים (קריסת מבנה שגרמה לנפגעים), ייתכן גם חקירה פלילית נגד בעלי הנכס ואף נגד גורמים בעירייה על אי־מילוי חובתם.

דוגמאות משפטיות מהשטח:

1. קריסת מרפסת בחיפה (2013)

בבניין ישן בשכונת הדר קרסה מרפסת וגרמה לפציעת עובר אורח. המבנה היה תחת צו מבנה מסוכן שהוציאה העירייה חודשים קודם לכן, אך בעלי הדירות לא פעלו לתיקון.

בית המשפט קבע כי האחריות מוטלת על בעלי הנכס שלא מילאו את חובתם, והם חויבו בפיצויים. העירייה יצאה זכאית, מאחר שהוכיחה שפעלה והוציאה צו כחוק.

2. קריסת מבנה מגורים בפתח תקווה (2001)

מבנה בן עשרות שנים קרס חלקית, ודיירים פונו. במקרה זה התברר כי העירייה לא אכפה את צווי המבנה המסוכן למרות התרעות קודמות.

בית המשפט פסק כי לעירייה יש חובת פיקוח מוגברת כאשר מדובר בציבור רחב, וחייב אותה בפיצויים לדיירים. זהו פסק דין שמחדד את אחריות הרשויות המקומיות גם מעבר להוצאת הצו.

3. ע"א 10078/03 שתיל נ' מועצה מקומית כפר קמא

בפסק דין זה נקבע כי המושג "מבנה מסוכן" כולל גם מבנה שמהווה סיכון עתידי, ולא רק כזה שכבר מתפרק בפועל.

המשמעות היא שגם אם אין קריסה מיידית, עצם קיומו של סיכון הנדסי ברור מחייב את העירייה לפעול.

4. אחריות פלילית – קריסת חניון ברמת החייל (2016)

אמנם לא מדובר בצו מבנה מסוכן קלאסי, אך המקרה ממחיש היטב: כתבי אישום הוגשו נגד מהנדסים וקבלנים בעקבות קריסה שגרמה למותם של שישה עובדים.

כאן הודגש כי אי־עמידה בתקנים הנדסיים עלולה להוביל לא רק לאחריות אזרחית אלא גם לאחריות פלילית חמורה.

5. פסקי דין נגד דיירים שלא תיקנו ליקויים

בתי משפט לתביעות קטנות ובתי משפט שלום פסקו לא פעם פיצויים נגד בעלי דירות שהוזהרו בצו מבנה מסוכן ולא תיקנו.

גם כאשר הנזק היה "רק" לנכס שכן או לשוכר, נקבע כי בעלי הדירות התרשלו ולא עמדו בחובתם לפי סעיף 150.

6. תל אביב – קנס של 14,000 ₪ לדיירים

בשנת 2019 בית משפט השלום בתל אביב חייב בעלי דירות בבניין ישן ברחוב ידוע בעיר לשלם קנס מינהלי בסך 14,000 ₪ לכל אחד מהדיירים, לאחר שהתעלמו במשך חודשים מצו מבנה מסוכן שהוציאה העירייה. הקנס הוטל בנוסף לדרישה לתקן את הליקויים בפועל.

7. חיפה – פיצויים של 120,000 ₪

במקרה אחר (2015), קבע בית משפט השלום בחיפה כי דיירי בניין ישן ישלמו יחד 120,000 ₪ פיצויים לשכן שנפגע כתוצאה מנפילת חלקי טיח מהמבנה, למרות שהוזהרו בצו מבנה מסוכן.

בית המשפט הדגיש כי הצו מהווה התראה רשמית, וההתעלמות ממנו היא רשלנות ברורה.

8. ירושלים – קנס של 50,000 ₪ לעמותה

ב-2017, עמותה שהחזיקה במבנה ישן בירושלים התעלמה מצו מבנה מסוכן במשך קרוב לשנתיים.

בית המשפט לעניינים מנהליים קנס אותה ב־50,000 ₪, ואף חייב אותה לשאת בעלויות השיקום המלאות.

9. פסקי דין נוספים

• בפסק דין מ־2020 בנתניה, דיירים בבניין בן 40 שנה חויבו לשלם 8,000 ₪ לכל דירה כקנס, נוסף להוצאות משפט.

• באשדוד, בשנת 2021, הושתו על דיירים קנסות כוללים של כ־60,000 ₪ לאחר שנפלו חלקי בטון על רכבים חונים.

מה לעשות כשמקבלים צו מבנה מסוכן?

אז קיבלתם צו מבנה מסוכן. דבר ראשון חשוב להבין שצו מבנה מסוכן מחייב טיפול מידי.

הצו הוא תוצאה של ביקור מהנדס מטעם הרשות המקומית לבניין שלכם על סמך מידע מקדים.

במידה והביקור הוביל להוצאת צו, משמע שהמהנדס מצא שיש ליקויים בבניין שמסכנים או שעשויים להתפתח לכאלה שמסכנים את דיירי הבניין או את הציבור.

התעלמות מהצו או גישת "ועד הבית יטפל" יכולה לעלות לכם בעוגמת נפש רבה.

הרשות המקומית לא תוותר על דרישתה. עדיף שתהיו אקטיביים ותפעלו לטיפול בנושא באופן מהיר.

לבדוק מה היקף העבודה

רצוי להבין במה מדובר. האם עומד לקרוס קיר של גדר חיצונית של הבניין, או שמרפסות הבולטות מקו הבניין נפגעו ונופל מהן טיח ומלט? במקרים רבים הליקויים בבניין נגרמים כתוצאה מרטיבות.

טיפול בליקויים הוא הזדמנות לטפל גם במקורות מהם חודרת הרטיבות לאזור. עדיף שבעל מקצוע מנוסה יתלווה אליכם בבדיקת הליקויים ויעזור לכם להבין את היקף העבודה ומה צפוי לכם.

לפנות לועד הבית לכינוס ישיבת דיירים דחופה

בהנחה שיש ועד בבית לבניין, או כל גוף אחר שמטפל באחזקה השוטפת של הבניין, חשוב שיהיה מעורב בתהליך.

במידה וועד הבית עוד לא פעל, יש לדאוג לכינוס מהיר ככל הניתן של בעלי הנכסים. במדיה והדבר לא אפשרי יש ליצור קשר עם בעלי הנכס, להסביר להם במה מדובר ולגייס אותם לפעולה.

להגיע עם הצעות מחיר

רצוי להבין מהר ככל הניתן את העלות הכספית המוערכת לטיפול בנושא. הנושא הכספי לעיתים קרובות דוחה ביצוע העבודות מכיוון שלעיתים העלויות גבוהות.

קבלו הצעות מחיר מקבלנים שאתם סומכים עליהם ושקיבלתם עליהם המלצה. בכינוס בעלי דירות או בכל דרך אחרת יש להגיע להסכמה מהירה לגבי מי בעל המקצוע שהבניין בוחר לעבוד איתו.

לא לעכב בשום פנים ואופן

עיכוב הטיפול בליקויים יכול לגרור קנסות והליכים מאוד לא נעימים. במידה וישנה התנגדות של אחד או יותר מבעלי הנכס לטיפול בנושא, ניתן לפנות לגורמים שונים שיסייעו.

ניתן לפנות לאגודה לתרבות הדיור (במידה והבניין משלם דמי חבר) ולהיעזר בשירותי האגודה. ניתן לפנות לעור דין שייצג את קבוצת בעלי הנכס המבקשים לקדם את הטיפול ומוכנים לכך.

לאחר הטיפול במבנה המסוכן ניתן יהיה על ידי פניה לבית משפט ולנציגות העירייה להציג דייר סרבן אשר לא שילם ולדרוש ממנו תשלום מלא.

איך למנוע הפיכת מבנה מגורים למבנה מסוכן?

מבנה מסוכן הוא מבנה שהוגדר ככזה על ידי היחידה למבנים מסוכנים ברשות המקומית.

בכל רשות\מועצה ישנה יחידה שנועדה לאכוף את חוק העזר המקומי בנושא תוך קבלת תלונות, ביצוע ביקורות, הפקת צווים ומעקב אחר הטיפול בנושא.

כהגדרה, מבנה מסוכן הוא כזה המסכן באופן כזה את דיירי המבנה או העוברים והשבים.

הסכנה יכולה לנבוע מנפילה של חלקי בניין חיצוניים קטנים כמו נשירת פסיפס וחלקי טיח רופפים ואו קריסה מלאה או חלקית של מבנה, קיר, חלון, מרפסת או כל אלמנט אחר, וכן מחלקי מבנה שהתקלות בהם עשויה לגרום לנפילה או פציעה.

הסיבות העיקריות שבגללן מבנה מגיע למצב שבו הוא מסוכן

רטיבות – הגורם העיקרי לפגיעה בטייח וביסודות המבנה הוא רטיבות. איטום לא תקין או סדוק של גגות, בנייה לא מקצועית של קרניזים וכדומה מביאה בהכרח לחדירה של רטיבות לשלד המבנה ולקירותיו.

התוצאה היא התרופפות של חיפויים, חלודה בברזל, התנפחות של עץ וכל פגיעה אחרת שמקורה ברטיבות. התוצאה הנלווית היא פגיעה בבטיחותם של הסובבים והדרך מכאן להגדרת מבנה כמסוכן, קצרה.

ליקויי בנייה – כאשר המבנה נבנה מלכתחילה באופן לקוי הסיכוי שייווצרו ליקויים מסוכנים גדולה.

ליקויים יכולים להיות בנייה לא לפי תקן, בחומרים לא מתאימים או לא מספקים, ליקויים בתכנית הבנייה עצמה, ליקויים שנעשו ברשלנות ועוד.

עייפות החומר – כמו כל חומר גם בטון, ברזל, עץ, טייח ואפילו שיש אינם עמידים לנצח.

לחות האוויר, גשם, חום השמש, תנועות של האדמה ועוד מאפיינים של הטבע מובילים עם השנים לפגיעה בחומרים מהם נבנה הבניין ולבסוף לפגיעות שיכולות להיות מסוכנות.

הזנחה או טיפול לא נכון במבנה – גם לבעלי הנכס יכולים לקחת חלק בהפיכתו של מבנה למסוכן, בין אם מתוך פעולה אקטיבית כמו תוספות בנייה לא מוסדרות ובין אם מתוך חוסר תשומת לב והזנחה של הבניין.

לצורך הדוגמה, גילוי של רטיבות בתקרה שתחת גג הבניין יכולה להעיד על פגיעה באיטום. אי טיפול עקבי בנושא יפגע לבסוף באופן רחב יותר בבניין.

איך מונעים?

1. הקפדה על איטום מקצועי אחת למספר שנים וטיפול בנזילות וברטיבות מוקדם ככל האפשר.
2. זיהוי ליקויי בנייה מוקדם ככל האפשר, עד כמה שניתן. ניתן להזמין חברת בדק בית לביצוע סקר במקרה הצורך ובעיקר לפני רכישה של נכס.
3. זיהוי חלקי מבנה הסובלים משחיקה והתפוררות כתוצאה מגילם וטיפול בהם כשהנזק עדיין קל.
4. הקפדה על תחזוקה שוטפת של הבניין וטיפול בכל ליקוי שעולה בזמן.

חשוב לזכור שטיפול נכון במבנה מסוכן אינו רק חובת החוק – אלא גם השקעה בבטיחות הדיירים ובהגנה על הנכס שלך.

בעזרת קבלני שיקום מוסמכים ומנוסים, ניתן לבצע את כל העבודה הנדרשת – משיקום עמודים וקירות, חיזוק מעטפת הבניין ועד לאיטום והגנה על הטיח והבטון – בצורה מקצועית ובטוחה.

אם אתם בעלי נכס המבוסס על צו מבנה מסוכן או מעוניינים למנוע סיכונים עתידיים, אל תחכו לרגע האחרון.

פנו עוד היום לייעוץ מקצועי עם עמית עוז – מומחה לשיקום מבנים מסוכנים, וקבלו תוכנית פעולה מלאה לביצוע העבודה בצורה תקינה, מקצועית ובטוחה, כולל הערכת עלויות ולוחות זמנים ברורים.

צרו קשר עכשיו  והבטיחו לעצמכם ולדיירים סביבכם סביבה בטוחה ונכסים מוגנים לאורך שנים.