מבנים לשימור שהוגדרו מסוכנים 

מבנים לשימור מהווים נדבך חשוב בזהות האדריכלית, התרבותית והעירונית של מדינת ישראל.

החל מתקופת המנדט הבריטי, דרך ימי ראשית המדינה ועד לבנייה העירונית של שנות ה־50 וה־60, קמו מבנים שנושאים ערך היסטורי ואדריכלי מיוחד.

חלקם מתאפיינים בסגנון הבאוהאוס המפורסם בתל אביב ("העיר הלבנה"), חלקם מבנים אקלקטיים מרשימים בירושלים, יפו וחיפה, וחלקם מבני ציבור שהיוו מוקד חיים קהילתי.

עם השנים, עקב הזנחה, שימוש לא מותאם, תנאי מזג אוויר קשים ולעיתים חוסר תחזוקה שוטפת – רבים מהמבנים הללו הפכו למסוכנים.

מצב זה מציב את הרשויות המקומיות, ועדות השימור, בעלי הנכסים והדיירים בפני דילמה מורכבת:

מצד אחד ישנה חובה לשמור על המורשת האדריכלית וההיסטורית, ומצד שני קיימת חובה על פי חוק להבטיח את בטיחות הציבור.

בישראל, כבר משנות ה־80, החלו להופיע ברשומות תוכניות שימור עירוניות (כגון תוכנית השימור בתל אביב שאושרה ב־2008), במקביל להחמרת האכיפה של צו מבנה מסוכן.

כך נוצר מצב שבו מבנים לשימור יכולים לשאת על גבם "כפל הגדרות": הם מוגדרים גם כמבנה מסוכן מבחינה הנדסית וגם כמבנה לשימור מבחינה תכנונית.

הסקירה ההיסטורית מצביעה על כך שמדובר בתופעה מתמשכת – מבנים שהיו בעבר מוקד תרבות, חינוך או מגורים ייחודיים, הופכים במרוצת השנים לאיום בטיחותי.

אך במקביל, הם נחשבים נכס תרבותי שאי-אפשר להרוס בקלות, אלא רק לשקם ולחזק.

ממבנים רבים בארץ עשויים להיות בעלי ערך אדריכלי ו\או היסטורי שמצדיק את שימור המראה המקורי שלהם.

על מנת שהערך שמבנים אלה נותנים למראה העיר לא ייפגע, רשויות מקומיות פועלות כדי לדאוג שהמראה החיצוני של מבנים אלה יישמר.

המסגרת החוקית: שימור מול בטיחות

כאשר מבנה מוגדר בו־זמנית כמבנה לשימור וכמבנה מסוכן, נוצרת התנגשות רגולטורית ומשפטית בין שני תחומי אחריות שונים:

1. חוק התכנון והבנייה – מסדיר את נושא השימור. כאשר מבנה מוכרז לשימור, בעל הנכס מוגבל מאוד ביכולת לבצע בו שינויים, הריסה או בנייה מחדש. כל פעולה נדרשת באישור הוועדה המקומית והמחוזית ולעיתים אף ועדת שימור מיוחדת.

2. פקודת העיריות וסעיף 150 לחוק העזר העירוני – קובעים כי ראש העירייה ומהנדס העיר מחויבים להוציא צו מבנה מסוכן כאשר מבנה עלול לסכן את הציבור. המשמעות היא שעל בעלי הנכס חלה חובה מיידית לבצע תיקונים או חיזוקים.

3. ביטוח ואחריות משפטית – חברות ביטוח מסרבות לבטח מבנים המוגדרים כמסוכנים, גם אם הם לשימור, ובמקרה של אסון – בעלי הנכס, הדיירים וועד הבית עלולים להישא באחריות פלילית ואזרחית.

איך מתמודדים עם הכפילות?

• עיריות ווועדות שימור מחייבות שיקום זהיר ולא הריסה – כלומר, כל עבודת חיזוק חייבת להתבצע תוך שמירה על האלמנטים המקוריים: חזיתות, פרטי נגרות, עיטורי אבן או טיח, מרפסות ברזל וכו’.

• מהנדסי שימור נכנסים לתמונה – אלו מהנדסים ואדריכלים בעלי הכשרה ייחודית, שמכירים את דרישות השימור וגם את עקרונות הבטיחות. הם מתווים מפרטי עבודה מורכבים המאפשרים גם לשקם את המבנה וגם לשמור על ייחודו.

• דיירים ובעלי נכסים נדרשים לשאת בעלויות גבוהות יותר – שכן החומרים והטכניקות לשיקום מבני שימור יקרים משמעותית (למשל, שחזור טיח מסורתי או אבן ירושלמית).

 

דוגמאות מהשטח

• בתל אביב, עשרות בנייני "עיר לבנה" שהוגדרו לשימור נמצאו כמסוכנים ודורשים חיזוק של שלד הבטון תוך שימור חזית הבאוהאוס המקורית.

• בירושלים, בתי אבן ישנים בשכונת נחלאות ושכונת בקעה הוגדרו מסוכנים, אך העירייה לא אישרה הריסה מוחלטת – אלא שיקום באבן מסותתת מקורית.

• בחיפה, מבנים לשימור בעיר התחתית עמדו נטושים שנים רבות בשל דרישת השימור, עד שבעלי הנכסים חויבו בצווי מבנה מסוכן ונאלצו לבצע עבודות יקרות לשיקום.

 

שימור מבנים מסוכנים

מטבע הדברים, לא פעם מבנה שמיועד לשימור היינו מבנה שגם הוגדר כמבנה מסוכן.

כאשר הרשות מפיקה צו מבנה מסוכן למבנה שהוגדר לשימור המשמעות עבור בעלי הנכס היא שראשית עליהם לפעול להסרת הליקויים שגרמו לכך שהמבנה יוגדר כמסוכן,

אבל, עליהם לעשות זאת תוך הקפדה על כך שהערך האדריכלי שמגדיר את המבנה כמיועד לשימור לא ייפגע.

כחלק מהפנייה לבעלי הנכס, תוסיף הרשות גם הבהרה שהנכס שהוגדר כמבנה מסוכן מיועד לשימור, ובהתאם יש לערוך את התיקונים הרלוונטיים במקומות הספציפיים הגורמים לסכנה.

המשמעות היא שלא ניתן לנצל את העובדה שמבצעים טיפול להסרת צו מבנה מסוכן ולעשות "על הדרך" שיפוץ.

במידה ורוצים בכל זאת להיכנס לתהליך של שיפוץ המבנה, יהיה צורך לפנות בתהליך המקובל ליחידה בעירייה העוסקת בשימור מבנים ולהיכנס לתהליך שימור על כל המשתמע מכך.

הסיבה למתן האפשרות לטפל רק במה שגורם לסכנה ברורה. בטיחות דיירי המבנה והציבור קודמת לאסטטיקה ולערך ההיסטורי\אדריכלי של המבנה.

כמובן שפעילות השימור היא יקרה ועורכת זמן רב.

חלק מהרשויות מקדישות לנושא תקציבים כפיצוי\תמריץ ו\או הקלות המאפשרות לבעלים של נכסים שהוגדרו לשימור לנצל את הערך הפוטנציאלי האפשרי בנכס בדמות מימוש זכויות בנייה וכדומה.

מכיוון שהרשויות מבקשות לתמרץ בעלי נכסים לשמר מבנים, טיפול בצו מבנה מסוכן יכול להיות הזדמנות לערוך תהליך שימור לנכס.

קצת על שימור

רשויות מקומיות מגינות על מבנים לשימור ע"י כך שהן פועלות למנוע הריסה או פגיעה במראה של מבנים שהוגדרו לשימור,

שימור הערך האדריכלי\היסטורי של מבנים באמצעות הפקת הוראות ותכנון בהתאם, נהלים ופעולות שנוגעות לסביבת המבנה כגון מניעה של איחוד חלקות, הקפדה בנושא היתרי בנייה וכדומה.

ניתן לראות למשל שלפי תכנית השימוש של עיריית תל-אביב יש בעיר כ-1000 מבנים שנועדו לשימור.

חשוב לציין שהעירייה במקרה הזה מבחינה בין מבנים לשימור לבין מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות (מקרים בהם לא יינתנו אישורים לתוספות בנייה בשטח המוגדר לשימור).

במקרה של מבנים לשימור, מאידך, ישנה אפשרות לממש זכויות בנייה ולקבל אישורים (מיוחדים) לכך.

במקום בו יש הגבלות מחמירות ניתן להעביר את הזכויות בתהליך מוסדר למגרשים סמוכים.

ברשויות אחרות ישנם מבנים רבים לשימור.

בתחום שטחה של ירושלים יש 4000-8000 מבנים שנועדו לשימור.

אפילו בערים קטנות יותר כגון בת ים, נתניה ועוד התחילות הרשויות בתהליך הכנת תכניות שימור הכוללת את רשימת המבנים לשימור, ההנחיות הרלוונטיות והנחיות תיעוד המבנים.

כאשר מבנה מוגדר כמסוכן על פי סעיף 150 לחוק העזר העירוני, שיקולי בטיחות גוברים על שיקולי שימור.

כלומר – העירייה ומהנדסיה אינם יכולים לאפשר מצב שבו שיקולי עיצוב, אדריכלות או שימור היסטורי יעמדו לפני בטיחות הציבור.

בפועל, המשמעות היא:

• שיקום קונסטרוקטיבי בלבד – הקבלן מחויב לטפל אך ורק בליקויים מהותיים שעלולים להביא לקריסה או סיכון חיי אדם: עיבוי עמודים, חיזוק קירות נושאים, שחזור חגורות בטון, ותיקון סדקים מבניים.

• חומרים בסיסיים בלבד – במרבית המקרים נעשה שימוש במלט שחור ובחומרי בנייה פשוטים המיועדים לחיזוק ושלד, ללא חומרים אדריכליים מיוחדים.

• גמר גס ולא דקורטיבי – הקבלן מבצע סיום עבודה בסיסי בלבד (כיסוי בטון, טיח צמנטי ראשוני) על מנת להשיב את המבנה למצב בטיחותי. רק לאחר מכן ניתן לחזור ולבצע עבודות שימור אסתטיות באישור הוועדות הרלוונטיות.

• הקדימות המשפטית – גם אם המבנה מוגדר לשימור, העירייה רשאית לדרוש מהדיירים לפעול באופן מיידי לתיקון מסוכן, תוך דחייה של פרטי השימור. במקרים כאלו, תיקוני השימור ההיסטוריים יתבצעו רק לאחר שהמבנה הוחזר למצב בטיחותי.

במילים אחרות – החיים והבטיחות קודמים לאסתטיקה ומי שאינו פועל בהתאם, מסתכן גם באחריות פלילית וגם בתביעות נזיקין.

 

בסופו של דבר, גם כאשר מדובר במבנה לשימור שהוכרז כמבנה מסוכן – האחריות הראשית היא שמירה על חיי הדיירים והעוברים ושבים.

שיקום ליקויים קונסטרוקטיביים במלט שחור ובגמר גס הוא שלב הכרחי לפני כל מחשבה על עבודות שימור אדריכליות.

כאן נכנס לתמונה הצורך בקבלן מקצועי ומהנדס מנוסה שמבינים היטב גם את הדרישות של מחלקות מבנים מסוכנים וגם את תקנות ועדות השימור.

שילוב נכון בין שני העולמות מאפשר לבצע חיזוק בטיחותי מידי, ובהמשך – לתכנן את השימור ההיסטורי בלי לוותר על שלמות המבנה.

במקום להסתכן בקנסות, צווי הריסה או אחריות אישית על פגיעה אפשרית, ניתן לפעול בצורה נכונה ובטוחה כבר עכשיו.
📞 פנו אל עמית עוז – קבלן איטום ושיקום מבנים ותיק ובעל ניסיון רב בהתמודדות עם מבנים לשימור ומבנים מסוכנים.

אנו נלווה אתכם יד ביד מול העירייה, מהנדסים וגופי השימור, עד להחזרת המבנה למצב בטיחותי וחוקי.

רוצים לשמוע איך אפשר להציל את הנכס שלכם?
👉 צרו קשר עוד היום ונבנה עבורכם תכנית פעולה מותאמת אישית.