שיקום מבנים מסוכנים

קבוצת עמית עוז שיקום מבנים מסוכנים מורכבת מצוות מהנדסי מבנים בעלי ניסיון וידע בשיקום מבנים מסוכנים והגשת אישורים מול הרשויות של העיריות השונות, כאשר כל עירייה מתנהלת בצורה שונה ומצריכה התייחסות בהתאמה לדרישות המשתנות בין מפקחי העירייה השונים.

מי בודק ומגדיר מבנה מסוכן?

לכל הערים הגדולות יש בעירייה מחלקת מבנים מסוכנים אשר מורכבת לרוב מצוות מהנדסים ואו מנהל אשר שוכר צוות מהנדסים חיצוני, אותו הצוות עורך בדיקות למבנים ומגיש דוחות לפי קריאות לעזרה של דיירים ואו תוך כדי סיור ברחובות ובדיקה רנדומאלית של רחובות נקודתיים.

איך קובעים אם מבנה הוא מסוכן?

מבנה מסוכן, אינו בהכרח מבנה אשר מועד לקריסה ומצריך פינוי של כל הדיירים וברוב המקרים מדובר על בעיות של סכנת נפילת חלקי טיח ובטון על עוברי אורח. אריחים שבורים במעטפת הבניין ואו נשירת פסיפס וחלקי קרמיקה יכולים להוות סכנה ולעוף מגובה רב, חלקי אריחים אשר נופלים מקומה עשירית יכולים להגיע למרחק של 20-30 מטרים מהבניין ולפגוע בהולכי רגל וברכבים. שפריץ ישן אשר התנפח ומכיל כמו בועות של טיח רופפים יכול לשחרר אחרי גשם או רוח חזקה, חתיכות של בטון ואבנים אשר מתנתקים במכה אחת ונופלים ארצה.

המהנדסים בודקים גם את תקרת חדר המדרגות ואת תקינות המדרגות ועולים עד לגג, בו נדרשת בדיקה של מצב המעקה ורמת האיטום של הגג. המהנדס גם בודק את מצב המרפסות ורמת תקינותם ולמעשה הבדיקה מכילה את כל החלקים החיצוניים שנכללים באחריות המשותפת של דיירי המבנה המשותף.

בקומת הקרקע הם בודקים את תקינות העמודים וכן שבילים המובילים למבנה, מצב האספלט בחניות ותקרת המבנה. על קומת העמודים להיות מתוחזקת ברמה שהולכי רגל לא נתקלים בסכנה ושכל המעקות והריצוף תקינים.

מדוע העירייה לא מתקנת את המבנה?

מעטפת בניין וסביבתה נחשבים באחריות הבניין המשותף ולמעשה לעירייה אין עניין להתערב בתחזוקת המבנה מעבר לפיקוח על מבנים לשימור והתערבות כאשר המבנים בעיר הופכים למסוכנים לציבור. העירייה עוזרת לדיירים אשר רוצים לשפר את נראות העיר, תוך שיפוץ הבניין והשבחתו באופן חיצוני ומספקת אפשרויות לפרישה של הוצאת השיפוץ כהלוואה לתופה ארוכה בריבית נמוכה מאוד. קו האחריות של העירייה מסתיים לאורך המדרכה המחוברת למבנה, מאחורי המדרכה מתחיל השטח הפרטי של הדיירים אשר אמורים לשמר ולתחזק את המבנה ולוודא שאינו מסוכן לציבור.

קבלתי צו מסוכן, מה זה אומר?

מרגע הוצאת צו מבנה מסוכן אין לדיירים אפשרות למכור נכסים במבנה וחוזי שכירות עם שוכרים הופכים לחסרי ערך, ביטוחי המבנה אינם תקפים ופגיעות אפשריות בחיי אדם הופכים להיות באחריות כל דיירי הבניין. הצו מאפשר כשלושה חודשים לדיירים להתארגן על גיוס הכסף ומציאת קבלן ומהנדס עצמאי אשר יגיש דוח סופי וילווה את הפרויקט מתחילתו  ועד סופו. בהעדר התאחדות הדיירים למשימה, העירייה מצידה תפתח בהליכים משפטיים אשר יובילו את הדיירים לקנסות ואף במקרים קיצונים תגדיר את המבנה כלא ראוי למגורים ותדרוש פינוי.

קבלנו צו מבנה מסוכן, איך מתקדמים?

בשלב הראשון יש לאסוף את כל הדיירים למפגש ראשוני ולקבלת הסכמה לאיתור קבלנים מתאימים, יש לאתר קבלנים בעלי ניסיון במבנים מסוכנים אשר עובדים עם מהנדסים ותיקים. יש לאסוף מספר הצעות מחיר ולהגיש אותם לפגישה השנייה עם כל הדיירים, באותה הפגישה צריך לקבל החלטה על ההצעה המתאימה ועל הקבלן הזוכה ומשם להתחיל לאסוף כסף.

ברגע שנאספו כל הכספים ניתן יהיה לאשר לקבלן להתחיל לעבוד ובסיום הפרויקט, יכין המהנדס אישור על פיקוח וליווי מלא של הפרויקט ועל תקינות המבנה ועל סיום תיקון כל הליקויים.

את האישור יש להגיש באופן אישי למחלקת מבנים מסוכנים בעיריות השונות, יש לשים לב שעיריות מסוימות כמו עיריית נתניה אשר אינה מנפיקה אישור רשמי על סיום התהליכים וביטול הצו. עיריית ת”א ובת ים לאחר קבלת האישור של המהנדס עורכות בדיקה נוספת בבניין ולאחר שביעות רצון מהאישור ומבדיקת הליקויים מנפיקות אישור רשמי על ביטול הצו ומפסיקות הליכים משפטיים באם נפתחו.

מה ההבדל בין שיפוץ המבנה לשיקומו?

המהנדסים של מבנים מסוכנים וכן המהנדס הפרטי אשר ילווה את הפרויקט, אינם מתעניינים בנראות ובצורה אסתטית ואינם דורשים צביעה ואו ביצוע גמר דקורטיבי. עניינם המרכזי הינו שלמות המבנה מבחינת בטון וטיח וללא חומרים כגון שפכטל, שליכטה, טיח דקורטיבי וצבע. למעשה עבודות השיקום הן כמו עבודות הכנה לפני השיפוץ ללא כל עבודות הגמר ובשל כך העלויות אין גבוהות כמו שיפוץ מקיף.

איך מטפלים במבנים לשימור?

צו מבנה מסוכן גובר על פקודת השימור של העירייה ומחייב את הדיירים בשיקום המעטפת ללא גמר ופיניש אסתטי, אין אפשרות לצבוע את המבנה והעיריות ובפרט בת”א דורשות פיניש בטון שחור גס ללא חומרים מעצבים ואו מחליקים כמו שליכטה ושפריץ.

מצד שני אם אתם רוצים לטפל במעטפת המבנה לשימור שלכם ואינכם רוצים להיכנס לשיפוץ יקר, צו מבנה מסוכן הינו ברכה מקצרת עלויות עבורכם ויכולת לשפר את תקינות המבנה מבלי להיכנס לשיקום מורכב עם חומרים מיוחדים לשימור.

יש לכם בעיות עם סרבני תשלום?

מאחר ומדובר בהליכים משפטיים אשר הוצאו כנגד כל דיירי הבניין, יש לוועד אפשרות לתבוע את אותו דייר סרבן. מאחר וישנה תקופה קצרה לדיירים לתקן את המבנה, מוטב לגייס תחילה את הכסף מכל הדיירים אשר מסכימים לשלם ולאחר מכן להגיש תביעה לדייר הסרבן. ברוב המקרים בית המשפט פועל לטובת הרוב ומבין את חשיבות התשלום של הדייר הסרבן ומחייב אותו בתשלום לוועד של הסכום המלא.

האם אפשר לפנות לחברה יזמית של תמא 38?

קבלני התמא 38 אינם יכולים להתחיל לעבוד על הבניין לפני שבוטל צו מבנה מסוכן וסביר להניח שייקח לכם זמן, לעבור את כל הבדיקות של המבנה ולחתום על חוזה מול החברה הקבלנית. דיירים אשר ממתינים לפתרון חיצוני מחברה לפיתוח המבנה גם יכולים להפסיד במיקוח מול החברה היזמית כאשר אינם בעלי יכולת לפתור את עצמם מצו מבנה מסוכן ופונים לחברה היזמית שתעשה עבורם את התהליך.

האם יש מימון ואו עזרה במימון מגוף ממשלתי?

לרוב העיריות מספקות תכניות מימון שונות לשיפור חזות העיר, אך במקרים של מבנה מסוכן לרוב העיריות אינן ברוח נדבנית ומנצלות את מעמדן לפנייה לערכאות משפטיות ופתיחת תהליכים לעידוד הדיירים לטפל במבנה בעצמם.

שיקום מבנים מסוכנים הינו תהליך שונה בתכלית, משיפוץ בניין או ביצוע עבודות תחזוקה שוטפות. צו מבנה מסוכן אשר מתקבל מהעירייה, נשלח לדיירים אחרי שמפקחים מטעם העירייה בחנו את המבנה ומצאו כשלים ואפשרות לסכנה.

לאחר שהמבנה מוגדר כמסוכן על ידי הרשויות ונשלחו מכתבים לדיירים, העניין מתבטא ב:

  1. כנסות גבוהים ודרישה לרמות פיקוח גבוהות.
  2. צו מבנה מסוכן מבטל הגבלות של מבנים לשימור ומחייב התייחסות מהירה.
  3. אין כיסוי לביטוח על ידי רוב החברות כאשר המבנה אינו תקין.
שיקום מבנה מסוכן תחת פיקוח הנדסי צמוד והגשת ניירת לעירייה.

העירייה למעשה מעבירה את האחריות לכל פגיעה עתידית

או תביעות לידי הדיירים, אשר נשארים חשופים לסכנות

ומחויבים לטפל במפגעים על חשבונם.

זהו מצב מסוכן מאחר וניתן לומר, שאין צו מבנה מסוכן ללא סכנה ממשית ולרוב מדובר בהזנחה של הדיירים. קורה לא פעם שוועד בית חלש או לא מאורגן היטב עלול, להזניח את קירות המעטפת ולהתמקד בניקיון ותחזוקה שוטפת בלבד.

חשוב להבין שלא מדובר במקרה של צבע מתקלף או בבעיה אסטטיקה ויותר בבעיה, של נפילות טיח או סכנה להתפרקות חלקים מהבניין. ברוב המקרים הצו מכיל את רשימת התיקונים אותה יש לבצע בליווי של מהנדס, אשר מתפקידו לייצג את הדיירים מול מחלקת מבנים מסוכנים.

אל תיפלו בידיים של איש מכירות!!!

קבלנים רבים נוטים לבלבל את הלקוחות ולנסות “למכור” עסקת שיפוץ מלאה לבניין. זאת תהייה טעות והטעייה מאחר וזה נוגד את הוראות הצו, למעשה אסור לכסות בצבע את אזורי התיקון. כל אזורי התיקון צריכים להיות מכוסים בטיח שחור וממתינים לאישור המפקח, לפני הצביעה או כל ציפוי וכיסוי אסטטי אחר. במקרים של מבנים לשימור, אסור גם אחרי קבלת האישורים המתאימים לכסות את אזורי התיקונים, בחומרים דקורטיביים מלבד מלט שחור (אפילו מלט לבן עלול לגרום להוראת קילוף והתחלה מחדש).

קבלתם צו מבנה מסוכן:

  1. יש לכם 90 יום לארגן את התמיכה משאר הדיירים ולהתחיל לגבות כספים, תוך כדי מציאת קבלן מנוסה בתחום.
  2. במקרים של סרבני תשלום מוטלת על שאר הדיירים, האחריות להפעיל לחצים או לכסות את העלויות בעצמם.
  3. על הקבלן להיות מהתחום ורצוי מאותו האזור, על מנת שיהיה בנוסה בחוקי האזור ואולי אף מוכר על ידי המחלקות השונות.
  4. המהנדס צריך להיות מקורב לאותו הקבלן, או שיהיה מסופק לפרויקט מטעם הדיירים.
  5. לאחר חתימת חוזה פאושלי עם הקבלן, אשר חייב להתחייב לייצג אתכם בפני הרשויות ולסיים את עבודתו עד לביטול הצו (למעשה חלק מאבני הדרך בתשלום לקבלן, צריכים לכלול תשלום אחרון אחרי קבלת אישור לביטול הצו).
  6. על הקבלן לבצע את העבודה ללא כל עיכובים, כאשר הדבר כולל הקמת פיגומים וגידור האזור. עליו למנוע את המשך האפשרות למצב סכנה ובמקרים של נפילות חלקי בניין, חשוב לנתק חלקים רופפים בהקדם האפשרי.
  7. הקבלן או המהנדס, נדרשים על ידי הרשויות להזמין בדיקה בנקודת זמן מסוימת לאורך הפרויקט (פעולה זו מתרחשת בשכיחות גבוהה).
  8. בסיום העבודה חותם המהנדס, על התוכניות ומעביר אותן לאישור המחלקה ובכך מסתיימת עבודת השיקום.

 

למעבר לאינדקס מחלקות מבנים מסוכנים וקבלת מספרי טלפון…