ואז מקבלים לפתע מכתב מהעירייה המודיע על מבנה מסוכן
בין אם מדובר בנפילות בטון או פינה של מרפסת שבורה, עמוד סדוק או מעקה לא יציב. במידה ואתם בעלי דירה בבניין מוזנח בעיר תל אביב או שתכננתם לרכוש דירה לצורך השכרה בבנין ישן בכרך הגדול, הרי שכדאי לכם לדעת שחזית מוזנחת בעיר תל אביב מהווה עברה על החוק, ואתם עשויים לקבל לפתע מכתב מהעירייה הדורש מכם לשפץ באופן מיידי את הבניין.
מבנה מסוכן?! העירייה עשויה לבצע בעצמה את השיפוץ ולחייב את הדיירים לשאת בכל העלויות
בעלי דירות בבנייני מגורים מוזנחים בתל אביב החלו לקבל בשנים האחרונות מכתבי פנייה הוכללים צו מבנה מסוכן מהעירייה בהם הם נדרשים לשפץ בתוך חצי שנה את החזית, ולהעמיד לצורך זה סכומי כסף בלתי מבוטלים. במידה ובעלי דירות אינם נענים לדרישה, עשויה העירייה לבצע בעצמה את השיפוץ ולחייב אותם לשאת בכל העלויות. התהליך מיושם על ידי הגשת כתב אישום, ואם מישהו סבור שכדאי לו להתעמת מול הרשות המקומית באמצעות הליך משפטי, נוכל לציין רק שלעת עתה, בכל הנוגע לחוק העזר העירוני ידה של העירייה על העליונה.
לקריאה על שיקום מבנים מסוכנים.
הכול מתחיל בבוקרו של יום בהיר
התהליך מתחיל כשבעלי הדירות מקבלים בבוקרו של יום בהיר צו מבנה מסוכן מעיריית תל אביב. תוכנו של הצו כולל שורה של דרישות לתיקונים בבניין, תוך שהם נדרשים להעסיק מהנדס בניין שיהיה אחראי לפיקוח על השיפוץ. העסקתו של המהנדס כמו גם התיקונים הם על חשבון הדיירים, והם נדרשים להודיע לעירייה תוך פרק זמן של 60 יום אם אכן בכוונתם ליישם את השיפוץ. במידה והדיירים מתעלמים מהדרישה, שולחת להם העירייה מכתב נוסף, שבו היא מיידעת אותם שמדובר בעבירה על חוק העזר העירוני שסעיפו דן ב"שיפוץ ושמירה על חזיתות בתים", ושהעירייה עומדת לנקוט נגדם בהליכים משפטיים.
"בביקורת שנערכה אצלכם נמצא שחזית הבניין מוזנחת מאוד ופוגעת בחזות העיר"
כך, לדוגמה, קיבלו דיירי הבניין ברחוב בוגרשוב 22 בתל אביב מכתב המודיע להם שבהתאם לחוק העזר העירוני הם נדרשים לבצע עבודות שיפוץ על מנת למנוע את הזנחת חזית הנכס. עוד נאמר להם במכתב כי "בביקורת שנערכה אצלכם נמצא שחזית הבניין מוזנחת מאוד ופוגעת בחזות העיר". בעלי הדירות נדרשו לשפץ את הבניין בהתאם לרשימת דרישות מצד העירייה וחוות דעת של סגן מהנדס העיר.
"כשמדובר בחזות בלבד, מיהי בכלל העירייה שתכתיב כיצד לנהוג בנכס פרטי?"
המכתב לדיירי הבניין ברחוב בוגרשוב בתל אביב, כולל רשימה ארוכה של דרישות, כמו החלפת החלונות, תריסים ומרזבים, פירוק המזגנים הממוקמים בחזית החיצונית, וכן שיקום ושחזור מרפסות ומעקות, תיקון בטון וטיוח מחדש. כמו כן נדרשו הדיירים לפרק את כל הצינורות והחוטים שמעל לקירות החוץ והתקנתם מחדש בתשתית תת קרקעית. עו"ד חג'בי החבר בלשכת עורכי הדין סבור כי "מדובר בדרישה שרירותית ולא בדרישה גורפת אל כל המבנים המוזנחים/מסוכנים בעיר, אלא רק במקומות שהעירייה מעוניינת לשדרג, ועל כן אין כל הצדקה לדרישה הזאת", ומוסיף: "בדרום תל אביב ניתן להבחין במאות בניינים מוזנחים, ולא נראה לי שהעירייה כל כך מוטרדת מהחזות שלהם. אם אכן ישנה בעיה בטיחותית כלשהי במבנה, לצורך זה ישנו חוק העזר עבור מבנים מסוכנים, ואני לא חולק על כך שיש לפעול על פיו, אך כשמדובר בחזות בלבד, מיהי בכלל העירייה שתכתיב לבעלי הבתים הפרטיים כיצד לנהוג בנכס שלהם?"
מבנה מסוכן או התנכלות: כשוועד הבית לא מצליח להתמודד
בכל בניין משותף יש את נקודת השבר – כאשר מתגלות בעיות קונסטרוקטיביות חמורות, או כשעירייה מוציאה צו מבנה מסוכן, נדרש שיתוף פעולה מלא של כלל הדיירים.
בפועל, לא מעט ועדי בתים נתקלים בחומה בצורה: דיירים סרבנים, דיירים שמתנכלים לכל ניסיון שיקום, או כאלו שמסרבים לשלם את חלקם בעלויות.
במצב כזה, הוועד מוצא את עצמו חסר אונים – מצד אחד האחריות הכבדה לשמירה על הבטיחות חלה עליו, מצד שני אין לו את הסמכות המשפטית והכוח לאכוף תשלומים או לכפות ביצוע עבודות. כאן נכנסת לתמונה הרשות המפקחת, לרוב מחלקת מבנים מסוכנים בעירייה.
תפקיד הרשות המפקחת
הרשות המפקחת לא רק מגדירה את המבנה כמסוכן, אלא גם מלווה את ההליך עד להסרת הסיכון. היא מחייבת את כלל הדיירים לקחת חלק במימון העבודות, ובמקרים של התנגדויות – מעניקה לוועד הבית את הגב החוקי להמשיך ולפעול. המשמעות היא שהרשות הופכת למנגנון שמסייע לוועד הבית להתמודד עם דיירים בעייתיים, ומביאה לכך שהעבודות יצאו לדרך בפועל.
כשההתנכלות הופכת לסכנה
חשוב להבין: התנכלות של דיירים אינה עניין של "ריב שכנים" אלא סכנה של ממש. דייר שמתנגד לתיקון או מונע גישה לעבודות – למעשה מסכן את כלל הבניין ואת עוברי האורח. האחריות לאסון עתידי לא תיפול רק על אותו דייר, אלא גם על ועד הבית אם לא ננקטו צעדים מול הרשות.
פתרון אפשרי לוועד הבית
במקום להישאר חסרי אונים מול התנגדויות, מומלץ לוועדי בתים לפנות מיידית אל הרשות המפקחת בעירייה ולבקש ליווי והנחיות. בנוסף, עבודה מול קבלן שיקום מוסמך ומהנדס מנוסה יכולה לחזק את עמדת הוועד מול הדיירים, ולהראות שמדובר בצורך מקצועי ובלתי נמנע.
מה עושה ועד הבית כשנאבק בדיירים סרבנים?
כשעירייה מגדירה בניין כמסוכן — שיקולי בטיחות גוברים על כל שיקול אחר. ועד הבית נדרש להוביל את המהלך המורכב: תיעוד ליקויים, מינוי מהנדס, בקשה לחוות דעת רשמית, פנייה לעירייה לאכיפה, והפעלת מנגנוני גבייה ואכיפה משפטיים נגד דיירים מסרבים.
ריכזנו כאן את המהלכים הפרקטיים, המשפטיים והתקשורתיים שעושים את ההבדל בין פרויקט שעוצר לבין פרויקט שמתקדם ובטיחותי.
1) זכור את המסגרת החוקית — מי עושה מה?
העירייה והרשויות המקומיות מוסמכות לכרזת מבנה כמסוכן ולהנפיק צו ביצוע — זהו כלי שמטיל חובה על בעלי הדירות לבצע תיקונים וביצועי חירום. עיריית תל אביב
לפי דוחות בקרה ומסמכים ממשלתיים, רשויות מקומיות מחויבות לפעול ולעיתים נוקטות באכיפה ואף בפעולות ביצוע בכפייה כאשר הדיירים אינם פועלים. התוצאות יכולות לכלול קנסות, עבודות בכפייה וגביית הוצאות. כנסת+1
(הפסקה הזו מסמנת את הכוח החוקי שקיים לרשויות — כל טענה הנוגעת לאכיפה ולגביית הוצאות תומכת בהנחיות הרשויות ובפסיקה הרלוונטית.)
2) תמונת מצב אופיינית — כיצד נראית ה"בעיה" מנקודת מבט הוועד
דווח על סדקים חיצוניים, ברזלים חשופים, נפילות חלקי בטון, תזוזות מרפסות או בעיות יסוד.
ניסיון ראשון: כנס דחוף של הדיירים, תיעוד ליקויים (תמונות, וידאו, תיאור תאריכים).
אם יש דייר המסרב לאפשר כניסה או תשלום — הסיכון מתרבה: איחור בעבודות עלול לגרום לקנס, לפגיעה באחריות הביטוחית ואף, חלילה, לאסון.
3) מפת דרכים מעשית — שלב אחר שלב שוועד הבית חייב לבצע
שלב א — תיעוד מקצועי/מקדים (48–72 שעות)
צילום וידאו ותמונות מכל הליקויים (תאריך/שעה מטביעים בקבצים).
רשום רשימת דיירים נפגעים/מואשמים: מי נוגע/מפריע/מנע גישה? רשימת הודעות שנשלחו.
שמור כל מסמך — הודעות דוא״ל, פתקים למדרגות, שיחות טלפון. אלה ישמשו כעדויות.
שלב ב — מינוי מהנדס ודו"ח מקצועי
ועד הבית חייב לממן מהנדס קונסטרוקטור (או למנות מהנדס מטעמם) שיערוך בדיקה רשמית ודוח הכולל: תיאור הליקויים, דרגת הסיכון (מיידי/חמור/מתון), פירוט עבודות נדרשות ומוערך עלות. דוח זה הוא תשתית הן לעירייה והן לבית משפט בעת הצורך.
שלב ג — כינוס אסיפת דיירים והחלטות פורמליות
כנסו אסיפה זימונית (לפי חוק המקרקעין והתקנון). קבלו החלטה ברורה: לאילו עבודות נכנסים, בחירת מהנדס/קבלן ראשי, הסכמת גיוס מקדמות, מדיניות תשלום לדיירים מסרבים (הקמה של חשבון פתוח/הפקדה).
שלב ד — פנייה רשמית לעירייה ובקשה לאכיפה
צרפו את דוח המהנדס ובקשו הנפקת צו / צווים זמניים (איטום אזורים, חבל תמרור, סגירת מרפסות מסוכנות). הרשות רשאית להוציא צווים ולכפות ביצוע, ולסייע ביצירת "לחץ" על דיירים סרבנים. עיריית תל אביב+1
שלב ה — קבלת צו ולוח זמנים
בקשו מהעירייה להנפיק צו עם מועד ברור לביצוע ותנאי סנקציה (קנס יומי/ביצוע בכפייה). שמרו תיעוד.
שלב ו — מימון העבודות ופתרונות כספיים מעשיים
אפשרויות מקובלות:
הסכם תשלומים/הסדר ארנונה — גבייה דרך ועד הבית/חשב בנק נפרד (חשבון קבלן).
הלוואה קבלנית/בנקאית על שמם של הדיירים/ועד הבית.
עבודות ביצוע על ידי העירייה והכנסת החיוב לחוב הנכס (במקרים המעטים שעירייה מבצעת עבודות). יש להיערך להליכי גבייה משפטית מצד העירייה. כנסת+1
שלב ז — בחירת קבלן וביצוע (קריטריונים)
דרישות מינימום בחוזה: פוליסות ביטוח, ערבויות ביצוע, תקופת אחריות, מפרט טכני חתום מהמהנדס, לוח זמנים קשיח, בקרה פיזית ובדיקות אמצע/סיום.
הימנעו מהמדרג "קבלן זול" — עבודות בטיחות הן תחום שבו טעויות יקרות מאוד.
4) כלי אכיפה משפטיים נגד דייר מסרב (מה אפשר לעשות)
מכתב התראה רשמי — העברת דרישה לתשלום/מתן גישה תוך 7–14 יום. תיעוד שליחת המכתב חשוב בלבירה המשפטית.
תביעה לבית משפט / צו שיפוטי לביצוע עבודות או לחיוב דייר ספציפי בתשלום.
בקשה להוצאה לפועל בעקבות פסק דין — עיקולים, שאילת נכסים וכדומה. המערכת הפרוצדורלית של ההוצאה לפועל היא כלי מרכזי לגבייה. ממשלת ישראל+1
פנייה לעירייה לביצוע בכפייה — בעיריות רבות הרשויות יפעלו לביצוע העבודות וייגבו הוצאות. יש מקרים ופסיקה שתומכת בזכות העירייה לגבות הוצאות. כנסת+1
חשוב: טרם נקיטת צעדים משפטיים, יש להיוועץ בעורך-דין המתמחה במקרקעין/דיני שכנים — הליך משפטי רעשני עלול להסב נזקים אישיים וקושי ביחסי שכנות.
5) צעדי חירום מיידיים להגנת הציבור (יישום מיידי)
חסימת אזורים מסוכנים ומיקום שילוט אזהרה.
פריסת רשתות/מסכי הגנה זמניים.
התקנת תומכים ("פרופים") במקומות מסוכנים, עד לביצוע תיקון קבוע.
כתיבת פרוטוקול בטיחות (מי אחראי, שעות ביצוע, איש קשר חירום).
6) תקשורת ודיפלומטיה — איך "למכור" את המהלך לדיירים
שכנו את הדיירים בנתונים: הציגו דוח מהנדס, סכום המוערך ועלויות עיכוב (קנסות, סגירות, פגיעה בערך הדירה).
הציעו אפשרויות פריסה נוחות לתשלומים, תוכנית סיעוד חברתי לדיירים במצב כלכלי קשה ופתיחת ערוץ לשאלות.
שקיפות מלאה — ספקו דו"חות מצב, תאריכי ביצוע וחשבוניות.
7) מה צפוי מבחינת זמנים ועלויות — הערכה מעשית
מנוע: מהנדס + דוח רשמי — 1–3 שבועות.
קבלת צו מהעירייה (אם מבוקש) — 2–8 שבועות (תלוי בעירייה וסוג הסיכון).
ביצוע תיקון נקודתי — 1–6 שבועות; תיקון נרחב — חודשים.
עלויות: תלויות בחומרה — מתיקון נקודתי של כמה אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים לשיקום יסודי. חשוב להציג דוח עלויות לפני אישור.
8) מתי כדאי לשכור עורך דין ומה לבקש ממנו
צעדים שדורשים עורך-דין: הגשת תביעות/בקשות למתן צו ביצוע, גיבוי התהליך המשפטי כנגד דייר מסרב, טיפול בעיקולים והוצאה לפועל.
בקשו עורך-דין המתמחה במקרקעין ובדיני ציבור/מוניציפאלי.
9) לסיכום — המלצות פעולה מיידיות לוועד
תעדו הכל — תמונות, דוחות, הודעות.
מנו מהנדס קונסטרוקטור מטעם הועד — דוח מקצועי הוא כלי המפתח.
כנסו אסיפה והחליטו ברוב על נקיטת פעולה (ותעדו פרוטוקול).
שלחו פנייה רשמית לעירייה ובקשו אכיפה. עיריית תל אביב+1
במקביל, בנו תוכנית מימון פרקטית (חשבון פתוח, פריסת תשלומים, אפשרות הלוואה).
אם קיים דייר מסרב — בצעו שלב הפניות המשפטיות: מכתב התראה → תביעה/צו ביצוע → הוצאה לפועל / עירייה. את' ריל אסטייט לאו+1