בדיקת ליקויים בקירות פנים וחוץ

 

בדק בית לאיתור ליקויים בקירות פנים

קירות הפנים מוגדרים בעגה המקצועית כמחיצות המפרידות בין החללים השונים שבמבנה. ניתן לבנות קירות מחומרים שונים, כמו לדוגמה קירות בלוקים, קירות גבס, קירות טרומיים, קירות בטון וכן הלאה. להלן פירוט סוגי הליקויים הנפוצים בקירות פנים:

קירות עקומים- כשמדובר בחללים סטנדרטיים (חללים מלבניים, רבועים וכדומה), אמורים הקירות לייצר זוויות בנות 90 מעלות בינם לבין התקרה והרצפה וכן עם הקירות המשיקים להם. קירות עקמומיים עשויים להיגרם בשל מספר סיבות, שהעיקריות שבהן הן עבודת טיח לקויה, סטייה של קיר מהאנך עם התקרה והרצפה (זווית שונה מ- 90 מעלות בין הקיר שאמור להיות מאונך לתקרה והרצפה) ו\או קיר שאיננו מאונך לקירות המשיקים לו.

עבודת טיוח לקויה- עבודת טיוח שאינה מדויקת, המעניקה לקיר מראה עקמומי, מוגדרת על ידי המומחים כתופעה של "גלים בטיח" או לחלופין "מישוריות בלתי מפולסת". תקן ישראלי 1920 קובע שעובי טיח הפנים נדרש להיות כ – 15 מ"מ בקירוב עם סטייה של עד 4 מ"מ מבחינת הגליות וסטייה מרבית של 1.5 ס"מ בעובי הטיח עבור קיר שאורכו 3 מטרים. ליקוי זה נובע, כאמור, מעבודת טיח בלתי מקצועית, יחד עם זאת, קשה להבדיל בין עקמומיות בקיר הנובעת מליקוי בנייה לבין עקמומיות הנובעת מעבודת טיח לא מקצועית. בדיקת גליות הטיח מורכבת מהצמדת סרגל לפני הטיח ומדידת המרווחים בכמה אזורי קיר שונים. מאחר וליקוי זה ניתן לתיקון, אין הוא מייצר ירידה בערך הדירה. תקופת הבדק לעבודת טיוח לקויה היא שנה ממועד קבלת הדירה ותקופת אחריות היא 3 שנים ממועד סיום תקופת הבדק.

סטייה של קירות מהאנך- כאמור, קירות שאינם בזווית של 90 מעלות בינם לבין הרצפה והתקרה. על פי תקן ישראלי 789, מותרת סטייה באנכיות קירות הפנים בגודל עד 1 ס"מ לאורך הגובה של קומה רגילה. כול סטייה גדולה יותר נחשבת לליקוי. בדיקת אנכיות הקיר מורכבת מהתקנת חוט במרחק של כמה סנטימטרים מהקיר אנך, כשבקצה חוט תלויה משקולת. כשהחוט עומד ללא תנועה, נמדד המרחק שבין החוט והקיר בקצה החוט העליון והתחתון. הפרש של מעל ל- 1 ס"מ בין שני קצוות החוט מעיד על ליקוי. ליקוי זה מוגדר כליקוי בנייה קבוע שאינו ניתן לתיקון ושבגינו יכול הרוכש לתבוע מהקבלן פיצוי בשל ירידת ערך הדירה. תקופת הבדק לליקוי זה היא שנה ממועד מסירת הדירה לרוכש ותקופת אחריות היא 3 שנים ממועד סיום תקופת הבדק.

קירות משיקים שאינם מאונכים זה לזה- מדובר כאמור בזווית השונה מ- 90 מעלות בין שני קירות צמודים. ראוי להבהיר כי קלינים בריצוף לא תמיד מהווים אינדיקציה לקירות עקומים, ולא אחת קורה שהם מעידים על עבודת ריצוף חסרת דיוק. פי תקן ישראלי 789, מותרת סטייה מרבית של 1.5 ס"מ לאורך קירות של 3 מטרים, כאשר כול סטייה גדולה יותר נחשבת לליקוי. טכניקת הבדיקה כוללת מדידת אורכם של ארבעת הקירות החדר, כשהמרחק בין שני הקירות הנגדיים נדרש להיות זהה. ליקוי בשיעור הגבוה מזה שבתקן מוגדר אף הוא כליקוי בנייה קבוע שאינו ניתן לתיקון ושבגינו יכול הרוכש לתבוע מהקבלן פיצוי.

סדקים המתפתחים בקירות הפנים- ככל, ניתן למנות כמה סוגי סדקים העשויים להתפתח בקירות הפנים, כגון סדקים עוברים שניתן להבחין בהם משני צידי הקיר, כלומר סדקים שעוברים לכל עובי הקיר, ליקוי הדורש תיקון יסודי, סדקים אופקיים או אנכיים בחיבורים שבין קירות הפנים לבין קורות הבטון, התקרות או העמודים, סדקים בקומת הגג של המבנה, בחיבור בין הקירות לרכיבי הבטון שבגג (סדקי טמפרטורה), וכן סדקים הנובעים מעבודת טיח לקויה. סדקים מהסוג האחרון אמנם אינם מהווים ליקוי בטיחותי, אך הם דורשים תיקון, שכן הם בהחלט מהווים פגם אסתטי. חוק מכר דירות ותקן ישראלי 1523 מחייבים את הקבלן לטפל בליקוי ולתקן את הסדקים.

 

שיטות לטיפול בסדקים בקירות פנים

השיטות לטיפול בסדקים בקירות הפנים הן בהתאמה לסיבות שהובילו להופעתם. להלן פירוט הטכניקות המקובלות לתיקון סוגי הסדקים השונים:

סדקים אופקיים או אנכיים בחיבורים שבין קירות הפנים לרכיבי הבטון- סדקים המופיעים בחיבורים שבין קירות הפנים לבין העמודים, התקרות או קורות הבטון הם כתוצאה מעבודת בנייה בלתי מקצועית. הטיפול בסדקים מסוג זה הוא באמצעות תיקוני טיח. התיקון כרוך בגירוד הטיח בסביבת הסדק ברדיוס של כ- 5 ס"מ לכל הפחות ויישום מחדש של כשהוא מחוזק באריג גיאוטכני או ברשת פלסטית. השימוש בשיטה זו נעשה גם כשמדובר בסדקים בחיבור שבין שני קירות פנים.

סדקים בחיבור שבין הקירות לרכיבי הבטון שבגג (סדקי טמפרטורה)- סדקי טמפרטורה נובעים מתזוזת האלמנטים של הבניין, ולפיכך דורשים טיפול שונה. בנסיבות הללו, התיקון כרוך בהרחבת הסדקים עד לעומק של 10 מ"מ ורוחב של כ- 5 עד 8 מילימטרים. יש לנקות את החריץ שנוצר ולמלאו מסטיק אקרילי גמיש, זאת במטרה למאפשר לחריץ להתכווץ ולהתרחב בהתאמה לשינויי הטמפרטורה ללא סידוק הנראה לעין.

סדקים עוברים- סדקים שרוחבם נמוך מ- 1 מ"מ נובעים מעבודת בנייה בלתי מקצועית אך ניתנים לתיקון, לפיכך אינם מובילים לירידת ערך של הדירה. עם זאת, סדקים עוברים שרוחבם גדול מ- 1 מ"מ מרמזים על ליקוי חמור הרבה מעבר לעבודה חובבנית ומחייבים התייחסות של מהנדס מבנים. תקופת הבדק של סדקים עוברים היא שלש שנים ממועד מסירת הדירה, בעוד שתקופת הבדק של כול יתר הסדקים היא שנה אחת ממועד מסירת הדירה לרוכש.

 

בדק בית לאיתור ליקויים בקירות חוץ

קירות החוץ מוגדרים כקירות המעטפת, המפרידים בין פנים הדירה לבין החוץ ונחשבים לרכוש משותף. ניתן לבנות את קירות חוץ ממגוון רחב של חומרים שונים, כגון קירות בטון, קירות בלוקים, קירות טרומיים עם או ללא חיפוי חיצוני מובנה, קירות מסך וכן הלאה, או שילוב של כמה חומרים גם יחד על פי הצרכים הפרטניים (כמו לדוגמה קיר בידוד לצורך השגת בידוד תרמי). להלן פירוט סוגי הליקויים הנפוצים בקירות החוץ:

סטייה ממישוריות ואנכיות- קירות במראה עקמומי עשויים להיווצר כתוצאה מסטייה מהאנך (קירות המייצרים זווית השונה מ- 90 מעלות בחיבור עם התקרה והרצפה), או קירות המייצרים זווית השונה מ- 90 מעלות בחיבור עם הקירות המשיקים להם. על פי תקן ישראלי 789, קירות החוץ יכולים להיות עם סטייה של עד סנטימטר אחד בלבד באנכיות של הקיר לאורך גובה של קומה סטנדרטית. סטייה מעבר לכך מוגדרת כליקוי בנייה. היות וליקוי זה בלתי ניתן לתיקון, הוא מסווג כליקוי בנייה קבוע שבגינו יכולים בעלי הדירות לתבוע מהקבלן פיצוי בגין ירידת הערך של הבניין כולו והדירות בפרט.

ליקויים בטיח החוץ- טיח החוץ נחשב לאחד מסוגי הגמר השכיחים והפופולריים ביותר. מעבר לכך שהוא נועד לשוות מראה אסתטי לחזיתות המבנים, תפקידו לאטום את הקירות למנוע חדירת מים מבחוץ. טיח החוץ עשוי משלש שכבות שהן שכבת התזה תחתונה לאיטום הקירות מפני חדירה של מים, שכבה מיישרת לספיגת עומסי השכבות הבאות והקניית עמידות כנגד פגעי מזג האוויר ושכבה עליונה דקורטיבית להענקת המראה הייחודי לחזית המבנה. ליקויים נפוצים בטיח חוץ כוללים סדקים, חדירת מים דרך הטיח לקירות הפנים  והתנתקות הטיח לאורך הזמן ונשירתו בשל מגוון סיבות שונות.

סדקים בקירות חוץ- בקטגוריה זו ניתן למנות סדקים מסוגים שונים הנובעים מסיבות שונות, ולפיכך דורשים טיפול המשתנה בהתאם לאופי הבעיה. ברשימה זו כלולים סדקי טמפרטורה, המהווים בעיקר פגם אסתטי, סדקים חיצוניים אופקיים או אנכיים בחיבורים שבין הבלוקים לרכיבי הבטון, סדקים אלכסוניים בזווית של 45 מעלות, סדקים עוברים אופקיים או אנכיים, הנראים לעין הן מבחוץ והן מבפנים בחיבורים שבין הבלוקים לבין העמודים, התקרות או הקורות וסדקים המופיעים לאחר תקופה של מספר שנות מגורים בבניין.

תפרים בקירות חוץ- מדובר, למעשה, בסדקים מתוכננים המתהווים בין חלקי המבנה במעטפת של קירות טרומיים. במרוצת הזמן נוטים הסדקים הללו להתרחב ודורשים טיפול מיוחד בהתאם להנחיותיו של הקבלן המבצע. התפתחות תפרים בקירות החוץ עלולה, בין השאר, להוביל לחדירת מים דרך התפרים אל תוככי המבנה, ולפיכך מחייבת טיפול בבעיה.

חדירת רטיבות מקירות החוץ אל תוך המבנה- התופעה עשויה לתת את ביטוייה בהתפתחות של כתמי עובש, בטיפות מים המופיעות על הקיר, וכן בקיר לח או רטוב למגע יד. ישנן כמה סיבות שונות לחדירת מים, כגון סדקים בקירות המאפשרים חדירה של מים, ליקוי ביישום שכבת ההרבצה התחתונה, סדיקה תרמית בעקבות תזוזות בין חלקי המבנה השונים ועיבוי מים בעקבות בידוד תרמי לקוי.

 

ליקויים הנוגעים לחיפוי קירות החוץ באבנים טבעיות- ועדות התכנון והבניה נוהגות בשנים האחרונות לדרוש מקבלנים לחפות את קירות החוץ באבנים, זאת כדי לשוות למבנים מראה אסתטי לאורך זמן. תקן ישראלי 2378 ותקן ישראלי 378 עוסקים בחיפוי באבנים טבעיות וכוללים הגדרות ותקנות הנוגעות לסוג האבנים, תכונות האבנים השונות, אופן יישום החיפוי, מישוריות ואנכיות החיפוי ומראהו המוגמר. ליקויים נפוצים הקשורים לחיפוי באבנים טבעיות כוללים התנתקות האבנים מקיר הבניין ונשירתן, חדירת מים לקירות הפנים מבעד קירות מחופים באבנים ועיבוי של מים בתוך החללים הפנימיים בעקבות בידוד תרמי שאיננו מספק.

 

שיטות לטיפול בליקויים בקירות חוץ

הטיפול בליקויים בקירות חוץ הם בהתאם לסוג וליקויים לסיבות שבגינם הופיעו. להלן פירוט השיטות המקובלות לתיקון הליקויים השונים:

התקלפות ונשירת טיח חוץ- הסיבה העיקרית להתנתקות ונשירת חלקים מטיח החוץ נובעת מחוסר התאמה מבחינה כימית בין שכבת הטיח לבין שכבת הרקע שמעליה מיושם הטיח, מה שפוגע בחוזק ההידבקות של הטיח לשכבת הרקע. התיקון כרוך בהחלפת הטיח באזורי התנתקות. עם זאת, למניעת פגיעה אסתטית עם מראה של טלאים בחזית המתוקנת, נדרשת החלפת הטיח באזור שלם של החזית. תקופת הבדק היא שבע שנים ממועד מסירת הדירות ותקופת האחריות היא שלוש שנים מסיום תקופת הבדק.

סדקים בטיח חוץ- בקטגוריה זו נמנים סדקים מסוגים שונים, בהם סדקי טמפרטורה, סדקים נימיים קטנים עד 0.3 מ"מ, סדקים בשכבת הרקע שמעליה הטיח מיושם ועוד. כשמדובר בסדקים שרוחבם עד 1 מילימטר, התיקון מתבצע באמצעות התזת טיח גמיש (כמו לדוגמה טמבורפלקס של חברת טמבור) מעל הקיר לצורך גישור מעל לפני סדקים. הטיפול בסדקים תרמיים ו\או סדקים שרוחבם מעל ל- 1 מילימטר כרוך בהרחבת הסדקים, מילוי במסטיקים שונים ויישום שכבת טיח עליונה מעל לקיר החוץ. יש לשים לב שתקופת הבדק היא שנה אחת בלבד ממועד קבלת הדירה (תקופת אחריות סטנדרטית של שלוש שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק).

סדקי טמפרטורה- מדובר בסדקים המופיעים בחיבור שבין קירות הבלוקים לרכיבי הבטון שבתקרת בשל תזוזת האלמנטים מבטון ביחס לקירות סדקי הטמפרטורה עשויים להופיע הן בקירות הפנים והן בקירות החוץ, אך קל יותר להבחין בהם כשהם מופיעים בקירות הפנים. כאמור, סדקים מסוג זה אינם פוגעים בתפקודם של הקירות ואינם מהווים סיכון בטיחותי, אולם יש לטפל בהם ולתקנם, היות ומעבר לפגיעה האסתטית, הם עלולים לאפשר חדירת רטיבות מקירות החוץ אל תוככי המבנה. כמו כן, על פי חוק מכר דירות, חובה לתקן כול סדק מכל סוג. סדקי טמפרטורה עד רוחב של 1 מ"מ מטופלים על ידי הרחבת הסדק ומילוי במסטיק גמיש, בעוד שסדקים רחבים יותר מצריכים בדיקת מהנדס מבנים.

סדקים אלכסוניים בקירות המעטפת- סדקים אלו הם על פי רוב ברוחב של מעל ל- 1 מ"מ ומתאפיינים בכיוון אלכסוני של 45 מעלות. מאחר והסדקים הללו עלולים להצביע על שקיעה של אחד מיסודות המבנה, חובה להיוועץ מהנדס מבנים כדי לברר את הסיבה להיווצרותם ואופן הטיפול בהם. לא אחת נדרש מעקב אחר סדקים מסוג זה לצורך קביעת אופן תיקונם. במידה והסדקים במגמת התרחבות ככול שנוקף הזמן, זהו תמרור אזהרה המרמז על ליקוי בשלד הבניין.

סדקים המופיעים לאחר פרק זמן של מספר שנות מגורים בבניין- במידה ומופיעים סדקים לפתע פתאום לאחר פרק זמן של מספר שנות מגורים בבניין, יש להסתייע במהנדס מבנים ולערוך בדיקה יסודית, ובכלל זה בדיקה של הדיירים, כדי להתחקות אחר מקור הסדקים. ניתן למנות כמה סיבות אפשריות להופעת הסדקים כגון שיפוץ של דירה שגרם לפגיעה באחד מרכיבי השלד (כמו למשל, ניסור של קורה או עמוד), חפירה עמוקה בסמיכות אל המבנה שבגינה התערערו חלק מהיסודות, שימוש במבנה מצד אחד הדיירים שלא על פי ייעודו המקורי שבא לביטוי בעומס חריג במיוחד וכדומה. גם שינויים במשטר ההשקיה של הגינה או קריסת מערכת הביוב והצטברות המים באזור היסודות, עלולים להוביל להופעת סדקים באופן פתאומי או התרחבות מואצת של סדקים קיימים. רק לאחר בדיקה ומעקב יכול מהנדס המבנים לקבוע את הסיבה לליקוי, אופן הטיפול בו והאם מדובר בכשלים מבניים במהלך הבנייה או שימוש חורג מייעודו של הבניין מצד אחד הדיירים.

תפרים בקירות חוץ- כאמור, אלו הם סדקים מתוכננים שנוצרים בקירות החוץ, אך הם מחייבים טיפול מיוחד על פי הוראות התחזוקה של הקבלן המבצע, שכן הם נוטים עם הזמן להתרחב וכתוצאה מכך מאפשרים חדירת מים אל המבנה. הטיפול בסדקים הללו נדרש אחת לכמה שנים ומתבצע מבחוץ באמצעות פיגומים. הטיפול מורכב מניקוי הסדקים וחידוש האיטום בהתאם להוראות המהנדס ו\או הקבלן האחראיים לתכנון ולבניית המבנה. הליקוי ניתן לתיקון ולפיכך אין בו בכדי לגרום לירידת ערך למבנה. במידה וחדרה אל המבנה רטיבות מבעד לתפרים, אזי תקופת הבדק היא שלוש שנים, ובמקרים שבהם לא חדרה רטיבות אל המבנה מבעד לתפר, אזי תקופת הבדק עומדת על שנה אחת בלבד. בשני המקרים, תקופת האחריות היא שלוש שנים ממועד סיום תקופת הבדק.

חדירת מים אל המבנה דרך קירות החוץ- חוק מכר דירות ותקנות התכנון והבנייה אוסרים חדירה של מים אל המבנה. רטיבויות מקירות חוץ עשויות להתפתח מסיבות שונות כגון סדיקה תרמית בשל תזוזות בין חלקי בנין למיניהם, ביצוע לקוי של שכבת ההרבצה התחתונה שאמורה להוות שכבת מגן כנגד חדירת מים ( כמו לדוגמה, עובי שכבה נמוך מהדרוש, ביצוע לא נכון, הרכבת חומרים לא נכונה, אי כיסוי כל שטח הקיר וכן הלאה), חדירת מים מבעד לסדקים שבקירות החוץ, תופעת עיבוי מים בגלל בידוד תרמי חסר ועוד. דרכי התיקון המקובלות תלויות באופי הבעיה ורוחב הסדקים. במצבים של שכבת הרבצה לקויה, יידרש גירוד כל הטיח מהקיר ויישומו מחדש. סדקים שרוחבם המרבי הוא 1 מילימטר לכול היותר, מטופלים על ידי התזת טיח גמיש לגישור מעל לפני הסדקים. במידה ומדובר בסדקים תרמיים או כאלו שרוחבם גבוה ממילימטר, הטיפול מורכב מהרחבת הסדקים, סתימתם במסטיקים גמישים ויישום שכבת טיח עליונה מעל הקיר. ניתן למנוע מלכתחילה חדירה של המים באמצעות הספגת הטיח בחומרים אוטמים על בסיס סיליקוני. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שטיפול זה דורש חידוש מידי כמה שנים.

התנתקות ונשירת אבנים מקירות החוץ עם חיפוי באבנים טבעיות- התרופפות החיבור שבין קיר הבניין והאבנים ונשירתן נחשב לאחד מהליקויים הנפוצים הקשורים לחיפוי חוץ באבן. התנתקות אבנים ונפילתן נובעת מסיבות שאינן ברורות לחלוטין, אך ההערכה המקובלת בקרב המהנדסים היא שהתופעה מתרחשת בעקבות אי ביצוע ההוראות הקבועות בתקן באופן מדויק. חשוב להדגיש שמדובר בסכנה בטיחותית, גם אם מדובר בהתנתקות של אבן אחת. תחזוקה וטיפול בקירות עם חיפוי אבן כוללת סריקה ובדיקת כל אבני החיפוי, לצורך איתור אבני חיפוי רופפות באמצעים מכניים. מומלץ לערוך את הבדיקה אחת לחמש שנים. תקופת הבדק היא שבע שנים ממועד מסירת הדירה ותקופת האחריות היא שלש שנים מסיום תקופת הבדק.

חדירת מים מבעד לקירות מחופים באבן- זהו ליקוי העשוי לנבוע מכמה סיבות כגון שימוש באבנים שרמת הספיגה שלהן גבוה מהמוגדר בתקן, איטום לקוי של פני הקיר בטרם יישום חיפוי האבן או איטום לא תקין של הפוגות (מישקים) שבין שורות האבנים. תיקון איטום לקוי של הפוגות כרוך בחידוש האיטום, תוך שימוש בחומרי מילוי ייעודיים. במקרים שבהם ספיגות האבנים גבוהה מזו הקבועה בתקן, הטיפול המומלץ כולל את החלפת כול אבני החיפוי. יחד עם זאת, מאחר והפעולה איננה מעשית בפועל, הטיפול המקובל הוא הספגת האבנים בחומרים המפחיתים את שיעור ספיגת המים של האבנים. היות והספגת האבנים אפקטיבית לפרקי זמן קצובים בלבד, יש לחזור על הטיפול מידי שנתיים או שלוש. תקופת הבדק ותקופת האחריות הן שלש שנים כול אחת.

עיבוי של מים בקירות מעטפת בחיפוי אבן- ליקוי זה בא לביטוי ברטיבות חיפוי האבן למגע יד, כשהסיבה לכך היא היעדר בידוד תרמי או בידוד תרמי לוקה בחסר. היות ולא ניתן להתקין בידוד תרמי במעטפת החיצונית של המבנה, קיימות שתי אופציות אפשריות לטיפול בבעיה שהן יישום טיח תרמי בתוך המבנה, או יישום שכבת איטום וסגירתה באמצעות לוחות גבס. שתי האופציות הללו הן בגדר הרע במיעוטו, שכן טיח תרמי לרוב אינו מומלץ ליישום כטיח פנים, בעוד שהחלופה השנייה מקטינה את שטח החלל. גם במקרה זה, תקופת הבדק ותקופת האחריות הנן לפרק זמן של שלש שנים כול אחת.