בדק בית לפני רכישה או חתימה על פרוטוקול מסירה: סוגי ליקויי בנייה נפוצים
שוקלים לעבור לדירה בשכירות? לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה? רכשתם דירה מקבלן והנכם נדרשים לחתום על "פרוטוקול מסירה" כתנאי לקבלת המפתח? בכול הנסיבות הללו מוטב לשכור את שירותיו של איש מקצוע מוסמך ולבצע בדק בית לצורך איתור ליקויי הבנייה, כשלים וחריגות העשויים להימצא בנכס. באופן כללי, ניתן לסווג את ליקויי הבנייה לכמה קטגוריות שונות, שבחלקן ליקויים העלולים להסב הוצאות כספיות לא מבוטלות, פגיעה משמעותית באיכות החיים ומורת רוח רבה, בעוד שהאחרות כוללות ליקויים בטיחותיים העלולות להוות סיכון אמתי לדיירי הבית. להלן רשימה של סוגי ליקויי הבנייה השכיחים ביותר ושניתן להיתקל בהם באופן תדיר:
ליקויים בשלד המבנה
שלד המבנה מהווה מערכת של אלמנטים שחלקם עיליים (כגון עמודים, קורות ורצפות) וחלקם תת- קרקעיים (כגון כלונסאות), הנושאים הן את משקלו של המבנה והן את העומסים השונים (עומסים שימושיים, עומסי רוח, רעידות אדמה ועוד) ומעבירים אותם לקרקע. ליקויים בשלד המבנה עשויים להיגרם בשל רשלנות קבלן השלד או טעויות אנוש, בצורה לא מודעת וחוסר מקצועיות ולעתים מטעמי חיסכון זמן וכסף, ולבוא לביטוי בטעויות בזוויות או במידות, אי יישום או חוסר התאמה בין התכניות לביצוע, חוסר הקפדה על תקני בנייה וכן הלאה.
סממני ההיכר של ליקויי שלד כוללים כתמי רטיבות בקירות המעטפת, דלתות פנימיות שאינן נסגרות כהלכה וסדקים מעל פתחים, בפינות החלונות, לאורך הקירות הפנימיים ובמפגשים שבין התקרה והקירות. ליקויי שלד חמורים עלולים להוביל לסכנת התמוטטות ופגיעות גוף ונפש ודורשים טיפול מיידי.
להלן פירוט הליקויים הנפוצים שיכולים להתרחש בכל שלב משלבי עבודות השלד:
שלב יציקת היסודות- ליקויים שכיחים האופייניים לשלב יציקת היסודות כוללים, בין היתר, הכנסת כלונסאות ללא שמירה על מרחק מדופן הקידוחים, יציקת יסודות באופן בלתי תקני, אי התייחסות לתנאי הקרקע (כמו לדוגמה סוג קרקע שאינו מתאים) וכדומה. כל אלו עלול להוביל לעיוותים בשלד המבנה ו\או היווצרותם של סדקים קשים.
שלב יציקתו של המרתף- שמירה על רציפות ואחידות היציקה מהווה את אחד מכללי הברזל החשובים ביותר במהלך יציקות הבטון. הפסקת העבודה באמצע היציקה של הבטון תביא לריבוד שכבות הבטון ותאפשר חדירת מים.
שלב ביצוע עבודות הבניה- ישנם כללים ברורים בכל הקשור להליך הביצוע ואופן בנייתם של קירות המבנה החיצוניים והפנימיים. כך לדוגמה, יש לבצע שטרבות (בעברית "שיננים", חגורות אנכיות בין קירות בנויים לעמודי הבטון) ולהקפיד על קשירת הקירות יחדיו גם במהלך הבניה עצמה ולא להסתפק בחגורה עליונה בלבד. אי הקפדה על הכללים הללו עשויה להוביל להיווצרות סדקים לכל אורך קירות הפנים ובפרט בפינות החיבור.
ליקויי שלד הנוגעים לשימוש בברזל מזוין- שילוב של מוטות הברזל במהלך היציקה הם שהופכים את הבטון לבטון מזוין ומשפרים משמעותית את חוזקם ועמידותם של התקרה, העמודים ויתר החלקים היצוקים. שימוש בברזל שהונח על הקרקע באופן מרושל או שנחשף למים יגרום להחלשת החלקים היצוקים. מעבר לכך, שימוש בברזל בעובי נמוך מהנדרש ו\או במרחקים שלא על פי המפרטים שנקבעו, יכול לעתים להוביל לליקויים חמורים ביותר, ואף לסכנה ממשית להתמוטטותו של המבנה.
היעדר חגורות בטון- להידוק ואחיזה אופטימלית של הקירות בשלד, יש לצקת בכל קיר חגורות בטון עד לגבהים מסוימים. יחד עם זאת, לא אחת נוהגים בעלי מקצוע לדלג על השלב, אם מטעמי חיסכון בזמן או חומרים. היעדר חגורות בטון מגביר את נטייתם של הקירות להיפגע ולהיסדק באופן משמעותי בהשוואה לקירות המחוזקים בחגורות בטון, כשההשלכות עשויות להתברר חודשים ספורים לאחר מכן.
ליקויי בטיחות
בקטגוריה זו מסווגים מגוון רחב של ליקויים שונים המהווים מפגע בטיחותי ועלולים לסכן את דיירי הבית. הליקויים עשויים להיגרם משימוש בחומרים זולים, איכות בניה לקויה, אי עמידה בתקני הבטיחות וכיוצא בזה. ברשימת ליקויי הבטיחות הנפוצים נמנים ליקויים בעבודות השלד חיפויי קיר רופפים, ממ"ד שאינו תקני, מדרגות בלתי זהות בגובהן או תלולות מדי, מעקה נמוך מתחת לגובה התקני ו\או בלתי יציב, מערכת חשמל ללא הארקה, שקעים ברצפה ועוד. להלן פירוט ליקויי הבטיחות הנחשבים לנפוצים ומוגדרים כחמורים:
ממ"ד שאינו עומד בדרישות התקן- התקן הישראלי לממ"ד כולל מספר תנאים בהם: שטח מינימלי שאינו פחות מ- 9 מ"ר, גובה מינימלי של 2.5 מטרים ו- 2 קירות חיצוניים לכל היותר. כמו כן, קירות החוץ נדרשים לעובי של 25 ס"מ לכל הפחות, בעוד שעוביים המינימלי של קירות הפנים הוא 20 ס"מ. מעבר לכך, כל ממ"ד מחויב בהתקנת חלון הדף מפלדה, דלת הדף וצינורות אוורור. כל חריגה מהתנאים האלו מוגדרת כליקויי בטיחותי חמור.
גובה תקרה שאינה עומדת בתקנות התכנון והבנייה- על פי תקנות התכנון והבנייה, קיימות מידות מינימליות עבור כול אחד מהחללים השונים בדירה, כאשר אי עמידה במידות הללו מוגדרת בחוק מכר דירות כליקוי בנייה. חשוב להדגיש שבמרבית מהמקרים אין הליקוי ניתן לתיקון, מה שמייצר ירידה בערך הנכס. על פי התקנות, הגובה המינימלי ברוב חלקי הדירה הוא 250 ס"מ. התקנות מתירות בחלק מחללי הדירה (כגון פרוזדור פנימי או חדר שירות) גובה נמוך יותר של 205 ס"מ, בעוד שחדר בעליית גג המשמש לצורכי מגורים יכול להיות בחלקו הנמוך בגובה מינימלי של 180 ס"מ, זאת בתנאי שיגיע ל- 250 ס"מ בחלקו הגבוה.
רצועות רופפות של בטון וטיח- פגמים כגון סדקים, התרופפות והתנתקות של לוחות אבן, גושי בטון וטיח, ובפרט אם ישנם מוטות זיון ורכיבי שלד חשופים, ו\או יסודות מבנה שקועים. כל אלו מצביעים על שחיקת הבטון, קורוזיה ממוטות הזיון ואיבוד מקוטרם. במקרים מסוימים, עלולים מוטות הברזל כשליש מקוטרם, ומשמעות הדבר היא שמדובר במבנה מסוכן בקטגוריית המבנים המסוכנים ומצריך חיזוק ושיקום הבטון. תהליך השיקום מבוצע בליווי של מהנדס בניין או מהנדס אזרחי המתמחה בתחום זה של שיקום מבנים המסווגים כמסוכנים.
מדרגות בלתי תקניות- המדרגות משמשות קשר אנכי בין מפלסי המבנה השונים ודרך מילוט במצבי חירום. לפיכך מייחס להן המחוקק חשיבות רבה וקבע מספר תנאים המפורטים בתקנות התכנון והבנייה בהם: בניית חדר המדרגות מחומרים שאינם מתבלים או נשרפים, רוחב וגובה אחיד של כל המדרגות בגרם, כשהרוחב המינימלי של גרם המדרגות בבניין מגורים סטנדרטי עומד על 100 ס"מ. כמו כן, רוחב כל מדרגה יהיה 25 ס"מ לכל הפחות וגובהה המרבי יעמוד על 17.5 ס"מ. תקנות נוספות קובעות שמספר המדרגות המקסימלי בגרם יהיה 16 מדרגות לכל היותר, וחובת הקמת מעקה למניעת נפילה בצד שאין בו קיר. מדרגות עם חריגה אחת או יותר מהתקנות מוגדרות כבלתי תקניות ובלתי בטיחותיות.
פתחי חלונות ודלתות צרים מהקבוע בתקן- החלונות משמשים כאמצעי לאוורור ותאורה של החדרים. שטחי חלונות המינימליים מוגדרים בתקנות התכנון והבנייה ביחס לייעודם של החדרים ולשטח הרצפה בהם. שטח החלון של חדר מגורים נדרש להיות 8% לכול הפחות משטח הרצפה, בעוד ששטח החלון במטבח וחדר שירותים חייב להיות 10% משטח הרצפה בחדרים הללו. תקנות התכנון והבנייה מגדירות גם את רוחב הפתח המינימלי של דלתות בהתאם לאופי השימוש בהם. דלתות יציאה בדירות מגורים נדרשות להיות ברוחב של 80 ס"מ, ואילו דלתות פנים בחדרי מגורים וחדרי שירות תהיינה ברוחב של 70 ס"מ. פתחי חלונות ודלתות שהנם צרים מהקבוע בתקנות מוגדרים כליקוי בנייה המייצרים ירידת ערך.
ליקויים במעקות בטיחות- ת"י 1142 קובע שגובה המעקה יהיה 105 ס"מ לכול הפחות, כשהגובה נמדד מהנקודה שניתן לעשות בה שימוש למדרך רגל. כמו כן, המרווח שבין כל רכיב ורכיב במעקה ובין המעקה והקיר שאליו הוא מחובר, אינו מאפשר להעביר דרכו כדור קשיח בקוטר של 10 ס"מ. בנוסף, למניעת אפשרות טיפוס, המעקה יכיל 2 אלמנטים אופקיים בלבד, והמרווח ביניהם יהיה לא פחות מ- 90 ס"מ. התקן מחייב שמעקות זכוכית יהיו מזכוכית רבודה ומחוסמת בלבד, שמעלה את הקשיחות החומר, מונעת פיזור של רסיסים במקרי שבירה ומגבילה את גודל החור שנפער במעקה הזכוכית. על פי ת"י 1099, ישתנה עובי הזכוכית בהתאם לעומסים מבניים, עומסי רוח ופרמטרים נוספים. כל חריגה באחד או יותר מהתקנים הללו מהווה מפגע בטיחותי חמור.
ליקויי איטום ובידוד
ליקויים במערכת האיטום בגג המבנה, ברצפה או בתקרה עלולים להוביל למגוון רחב של נזקים שונים, החל ממפגעים חזותיים כגון התקלפויות, סדקים, ריקבון משקופים והתפרקות של פנלים, דרך כתמי רטיבות, תפרחות ועובש וכלה בבלאי מואץ סדיקה של הבטון עד לכדי פגיעה ביציבות המבנה ועמידות הקונסטרוקציה. נזקים אפשריים נוספים בעקבות מערכת איטום בלתי תקנית כוללים לחות והזעת קירות הפנים, שקיעת הריצוף באזורים הסמוכים לחדרים רטובים, שינויי נפח של חומרי הבנייה כתוצאה מרטיבות, לרבות התפוררות החומרים והופעת סדקים, נזקים לריהוט עקב רטיבות מתמשכת וירידה בכושר הבידוד התרמי. בדיקת איטום מקיפה כוללת את הרכיבים הבאים:
בדיקת תקינות האיטום בגג העליון- בדיקה זו נועדה לוודא שהגג מתאפיין בשיפועים נכונים המאפשרים למי הגשמים להתנקז לתוך המרזבים, והיא מיושמת על ידי הצפתו של הגג במים. כמו כן נבדקים המרזבים כדי לוודא שהם אכן מחוברים ואינם נוזלים. בנוסף, כוללת הבדיקה את תקינות היריעות הביטומניות וחיבורי היריעות למעקות שבהיקף הגג על מנת להבטיח אטימות מלאה של הגג כנגד מים.
בדיקת תקינות האיטום בקירות חוץ ופנים- במהלך בדיקת ליקויי איטום בקירות חוץ ופנים מופנית מרבית תשומת הלב לגגות, לקירות המעטפת, וכן למרפסות, לרצפות והיסודות המשיקים אל הקרקע. ליקויי איטום בקירות חוץ ופנים באים לביטוי בלחות והזעת קירות פנים, ירידה בכושר הבידוד התרמי, כמו גם הופעת כתמי רטיבות ועובש סדקים והתקלפויות. ראוי לציין שישנן בעיות איטום ורטיבויות שמקורן מחוץ למבנה (כמו לדוגמה חדירות מים מפתחי אוורור ומפתחי דלתות וחלונות, מקומות שיש בהם מעבר צנרת ו\או גגות, מרפסות וקירות בנקודות התחברות תקרה \ רצפה ועוד), לבין בעיות איטום בקירות פנים (קירות של חדרים רטובים שאינם אטומים כהלכה, נזילה מצנרת, נזילה מאביזרים וכלים סניטריים), כשהטיפול בכל אחד מליקויי איטום משתנה בהתאם לאופי הבעיה.
בדיקת איטום תת רצפתי- כתמי רטיבות ועובש מתחת לריצוף ובתחתית הקירות בסמוך לפנלים (רטיבות קפילרית) עשויים להיגרם ממגוון סיבות שונות, החל מבעיות אינסטלציה כגון דליפת מים מצנרת מים, דרך איטום לקוי של הריצוף בדירה או ניקוז בלתי תקין הגורם להיקוות מים, וכלה בשימוש בחול רטוב במהלך הריצוף או רטיבות הנובעת מחדרים רטובים. תיקון הליקוי מותנה באיתור הסיבה שבגינה התפתחה הבעיה (בעיית איטום או אינסטלציה).
בדיקת תקינות האיטום בחלונות- ניתן למנות כמה סוגים שונים של ליקויי איטום בחלונות, שאחד מהנפוצים שבהם הוא חדירת מים באזור המסילה של החלון. בחלק גדול מהמקרים, הסיבה לכך היא סתימת חורי הניקוז של המים במסילת התריס. מדובר בבעיה פעוטה הניתנת לטיפול על ידי ניקוי המסילה וחורי הניקוז. עם זאת, רטיבות מסביב לחלון יכולה להעיד על הרכבה לקויה של החלון, ובפרט במקום החיבור של החלון אל המבנה. חדירת מים ורטיבות למגע יד בקיר שמתחת לחלון יכולה לנבוע מליקוי בסף החלון שאמור להרחיק את המים מהקיר ולנקזם, או לחלופין בבעיית עיבוי וחוסר בידוד תרמי. בעיות איטום אחרות הן חדירת אוויר מבעד לחלון הסגור ו\או חלון מרעיש ורועד בשעת נשיבת רוחות. תופעה זו אופיינית לחלונות הזזה ודורשת את החלפת האטמים והמברשות.
ליקויים בתשתיות חשמל, מים וביוב
צנרת מים קוטר נמוך מהנדרש, צנרת ביוב סדוקה ו\או חלודה, תשתית כיבוי אש שאינה קיימת ותשתיות חשמל בסמיכות למוקדי רטיבות, כול אלו מהווים דוגמאות לתשתיות פגומות, שעלולות להוביל לטווח נרחב של נזקים. להלן כמה מליקויי התשתיות הנפוצים ביותר:
ליקויים בתשתיות אינסטלציה, מים וביוב- קטגוריה זו מונה מגוון בלתי נדלה של ליקויים שונים, החל בפגמים וסדקים באמייל של אמבטיות, כלים סניטריים שהותקנו לא נכון וריחות בלתי נעימים בעקבות היעדר מחסומי ריח, דרך נזילות מצנרת פלסטית בנקודות החיבור בשל שימוש באביזרים לא מקוריים, וכלה בהיעדר לחץ מים בברזים, היעדר גומיות ומחברים שאינם מחוברים כהלכה. ליקויים נוספים כוללים צנרות בקוטר נמוך ממה שדורש התקן ישראלי, בעיות של קורוזיה מואצת וחלודה, רעשים מצנרת מהיצרות הקווים באזורים מסוימים, כמו גם מונעי הצפה משוחררים, התקנת ברזים רופפים, מערכות חימום מים בלתי תקינות והיעדר מאריכים בקופסאות ניקוז.
ליקויים במערכת החשמל- ליקויים במערכת החשמל עשויים להתחיל בשקעים במיקומים שאינם נכונים או נקודות חשמל הפוכות (יש ללחוץ על המפסק כלפי מטה לצורך הדלקה ולהפך), לכאורה בעיות זניחות, אך הן עשויות להתברר לאורך זמן כמגבילות ופוגעות בהתנהלות היומיומית השגרתית. ואולם, ישנם גם ליקויים שעלולים להסתכם בבעיות בטיחותיות חמורות, גם אם הן אינן נראות לעין בלתי מקצועית. בין התקלות השכיחות ניתן למנות התקנה לא נכונה של לוח החשמל, לוח החשמל חשוף, מפסקים ללא סימון, חווט שאינו מסודר ומחוזק כראוי, סימון שאינו תואם את המעגל החשמלי הנשלט, נקודות חשמל חשופות, התקנת נקודות חשמליות בתקרה בצורה רופפת וכן הלאה.
ליקויים נפוצים במערכת הריצוף
מעבר לעניין המראה האסתטי והגימור הנאה, בהיבט הפונקציונלי מחויב משטח הדריכה להיות מישורי לחלוטין ולאפשר לרצפה תפקוד נכון, הן מבחינת עמידות וחוזק והן מבחינת נוחות הליכה, לרבות אנשים בעלי מוגבלויות. מעבר לכך, הריצוף מהווה חלק ממערכת שכבות האמורות לספק בידוד אקוסטי ולהפחית חדירה של רעשים בין הקומות השונות. התקינה הישראלית העוסקת במערכות ריצוף מסווגת לכמה קטגוריות, שחלקן מתמקדות באופן ייצור האריחים (דיוק היצור, חוזק האריחים, פגמים מותרים, ספיגות וכן הלאה), בעוד אחרות נוגעות לאופן הנחת האריחים (סטייה ממישוריות, אריחים סמוכים עם הפרשי גובה, מישקים ברוחב בלתי אחיד וכיוצא בזה). להלן פירוט של כמה מהליקויים השכיחים במערכת הריצוף:
סטייה ממישוריות- הריצוף חייב להיות מישורי. עם זאת, התקן מתיר סטייה עד 2 מ"מ לכול היותר לאורך קו של 2 מטרים, כאשר כול סטייה גדולה יותר מוגדרת כליקוי. מעבר להיבט הבטיחותי והאסתטי, ליקוי זה מאפשר למים להיקוות באזורים הנמוכים יותר על פני הריצוף. בדיקת המישוריות נעשית על ידי הצמדת סרגל אל פני הריצוף, ובמידה ופני הסרגל אינם מתלכדים לכול אורכם עם פני הריצוף, אזי המשמעות היא שהריצוף איננו מישורי. התיקון כרוך בהחלפת הריצוף, כאשר אי תיקון הליקוי מייצר ירידת ערך.
אריחים סמוכים עם הפרשי גובה- התקן מתיר סטייה מרבית של מילימטר אחד בגובה שבין שני אריחים סמוכים, ובמידה והפרש הסטייה גבוה יותר אזי מדובר בליקוי. בדיקת הפרשי הגובה בין אריחים סמוכים מבוצעת באמצעות מדיד בעובי מילימטר. התיקון כרוך בהחלפת האריח שאינו במישור הנכון. עם זאת, התיקון נחשב למורכב מאחר והחלפת האריח עלולה להוביל לבעיה זהה באריחים סמוכים.
אריחים סדוקים- סדקים בריצוף עשויים להיגרם משימוש באריחים שחוזקם נמוך מהנדרש בתקן. במקרים אחרים נוצרים סדקים בעקבות עבודת ריצוף שלא על פי הנורמות (כמו לדוגמה מריחת טיט באופן שאינו מכסה את כל שטח פני האריח), שימוש במצע חול שאינו מתאים מתחת לריצוף, טיפול לקוי בצנרת שמתחת לריצוף או אי שמירה על מרווח תקני בין האריחים. התיקון כרוך בהחלפת המרצפות הפגומות, ובמצבים שבהם שיעור המרצפות הפגומות גבוה מ- 10%, נדרשת החלפת הריצוף כולו. חשוב להדגיש שאי תיקון הליקוי מייצר גם כאן ירידת ערך.
מישקים ברוחב בלתי אחיד- המישקים (פוגות) נדרשים להיות ברוחב אחיד, ובמידה והרוחב שלהם משתנה באופן ויזואלי הבולט לעין, אזי מדובר בליקוי.
ריצוף במראה בלתי אחיד- מדובר בפגם אסתטי העשוי להתרחש כשמרצפים באריחים שהגיעו משתי סדרות יצור שונות. בדיקת הריצוף לאיתור ליקויים מסוג זה הנה ויזואלית ונעשית באור יום ממרחק של מטר מהריצוף. התיקון כרוך בהחלפת כול האריחים מסדרת יצור אחת, כאשר אי תיקון הליקוי מייצר בדירה ירידת ערך.
*** חשוב לדעת שעל פי התקן מחויבים הקבלנים באספקת אריחים רזרביים לרוכשי דירות בכמות
של 2% משטח הריצוף הקיים בדירה, זאת לצורך תיקונים עתידים.
ליקויים בגין חריגות בנייה
חריגת בנייה מוגדרת כבנייה ללא קבלת היתר על פי דין ו\או סטייה ממנו על מגוון סוגיה וביטוייה השונים, לרבות חריגה מהתשתית התכנונית שנקבעה, מהמטרה לשמה הקרקע יועדה ומהיתר הבנייה שהוענק לנכס במסגרת התב"ע (תכניות בניין עיר), ו\או בהפרת זכויות הבנייה הקיימות בנוגע לקרקע. ניתן לגלות חריגות בנייה בנכס על ידי השוואה קפדנית בין התכנית שבהיתר הבנייה שברשות המקומית הרלוונטית לבין המבנה הקיים בפועל. להלן פירוט של כמה מסוגי חריגות הבנייה הנפוצים:
חריגות שנוצרו בשלב הבנייה- ברשימה זו ניתן למנות בנייה מעל קרקע חקלאית, חריגות מגבולות המגרש או מקווי הבניין המותרים, סטייה בסך שטחי הבנייה (אחוזי הבניה) בפועל ביחס לאלו המאושרים לבנייה בשטח הנתון, חריגות במידותיו או בגובהו של המבנה וכיוצא בזה. מדובר על פי רוב בעבירות בנייה שנעשו במודע ומסווגות כהפרה בוטה על החוק.
הרחבות ותוספות בניה- סוג זה של חריגות הבניה כולל, בין היתר, בניית מבנה מחסה או מחסן, תוספת או הרחבה של מרפסת או חדר, הוספת מבני עזר, סגירת חללים (כמו לדוגמה סגירת מרפסות), הוספת קירוי או סככות מקורות (פרגולות) מעל לרחבות מרוצפות וכן הלאה.
חריגות הנובעות מאופן השימוש במבנה- רשימה זו כוללת פיצול דירה לכמה יחידות דיור לצורך השכרה, שימוש במחסן כמבנה מגורים, הפעלת בית עסק במבנה המיועד למגורים (כגון הפיכת דירת מגורים למשרד, הפעלת גן ילדים בבית קרקע וכדומה), הפעלת בית עסק באזור המיועד לצרכים אחרים על פי התב"ע ועוד.
חריגות הניתנות לאישור בדיעבד- מדובר בחריגות הנחשבות לקלות כגון בניית גדר או פירוקה, התקנת מפוחי מזגנים, צלחות לוויין או אנטנות ללא היתר, שינוי גודלם או מיקומם של פתחים, שינוי בסוג או מיקום של מדרגות, התקנת מעלית במבנה ללא היתר וכיוצא בזה.