מחירון שיקום מבנים מסוכנים 2021

היום שאחרי קריסת המבנה בחולון:

העיריות בערים השונות לאור נפילת המבנה בחולון מהדקות את הלחץ על המהנדסים ורמת הפיקוח גוברת, עומס על הקבלנים גורם כרגע להצפת עובדים חדשים וחסרי ניסיון וספק אם יהיה שינוי גדול בענף. היום יותר מתמיד נדרשת הגדלת ראש ודרישה גבוהה יותר לאיכות מול מחיר נמוך ושיקום חסר ערך לבניין, רק בשביל לנסות להציג בניין תיקני ולהימנע מתביעות ורדיפת העירייה.

על הדיירים מוטלת אחריות גבוהה יותר לצד התמודדות עם שכנים סרבנים ואו בעלי עניינים זרים, ניתן לראות גם דיירים שמנסים באופן עצמאי ל"טפל" בעמודי הבניין בעצמם ללא כל ידע מקצועי ואו ניסיון וכבר נצפו מספר עמודים במצב קשה. ישנם קבלנים אשר מציעים טובות הנאה והנחות לאותו השכן בבניין שהביא אותם וראש הוועד פתאום מגלה, סרבן תשלום נלהב ביותר לקדם קבלן מטעמו בכל מחיר ובאם לא יקח אותו יחזור להיות סרבן תשלום.

רמת המחירים כרגע מאוד נמוכה וכמעט ואינה מאפשרת גמישות ואו השקעת זמן בשיקום המבנים, הקבלנים נותנים מחירי רצפה וכל בעיה שצצה מקבלת טיוח ואו העלמת עין מוחלטת. עיבוי עמודים מוצע על ידי רוב המהנדסים לעמודים בעייתיים, אך המחיר כמעט ואינו מאפשר עבודה לפי תקן מחמיר והקבלנים נאלצים לחסוך בהוצאות ולהתפשר בקיצוץ תהליכי העבודה וחיסכון בחומרים. שק חול ומלט שחור עולים ביחד כ- 30 ש"ח לעומת 140 ש"ח לשק של סיקה ראפ, כאשר פורשים זאת על עבודת שיקום ההפרש מגיע לסכומים גדולים. מחירי הברזל הכפילו לאור משבר הקורונה והצורך בכמות ברזל לעיבוי הופכת למינימליסטית, תוך כדי שימוש בברזל דק יותר ולעיתים נצפים ברזלי רשתות קוטר 8 לא תקני וחסר ערך קונסטרוקטיבי.

השוק הפרטי אינו מפוקח והקבלנים מביאים מהנדסים מטעמם תחת ציפייה מהלקוחות למחירים נמוכים, שאינם מאפשרים השלמת העבודה ברמה גבוהה ואו שימוש בחומרים יוקרתיים מעבר לחול ומלט. לא מעט מקרים של ראשי ועדים חסרי תקציב שנלחמים להשיג שיקום לבניין, אך בהעדר תקציב רחב יותר מוצאים דרכם לקבלנים חסרי ניסיון רעבים לכסף בכל מחיר.

עד שיתקיים שינוי בענף השיקום והבנייה בפרט יש לקחת אחריות אישית ולדרוש אחזקה טובה יותר לבניין, רצוי מהנדס מטעמכם שיבדוק מידי עשור את המבנה ויערוך רשימות תיקונים. יש צורך בשיפוץ ראשוני שיעמיד את המבנה בסטנדרט גבוהה יותר, מעבר לקצת צבע ותיקון אינטרקום.

  1. בדיקת תקינות עמודים וקומה מפולשת.
  2. בדיקת מעטפת בניין ואיטום חיצוני.
  3. בדיקת חדר מדרגות ולובי כניסה.
  4. בדיקת הגג ומרפסות.
  5. בדיקת מערכות חשמל ומים.
  6. בדיקת ריצוף מבואת כניסה וגישה לחדרי זבל.
  7. יש לא מעט בלוני גז שמותקנים על עמודי הבניין.

*** הערת הכותב – רוב עבודות שיקום מבנים מסוכנים, בדרך כלל כוללות:

תיקון מספר עמודים (עיבוי,שיקום ואו חיזוק), ביצוע תיקונים בחדר מדרגות (בטון בלבד), שיקום בטונים במעטפת הבניין ואם יש מבנה בגג משותף.. עבודות כאלה מתחילות מסכומים 18000ש"ח – 45000ש"ח תלוי מאוד בגודל הבניין וכמות העבודה הנדרשת.

***המחיר משתנה בקיצוניות לפי כמות מרפסות וגובה מעל 4 קומות..

עמית עוז 0547639960

 

מחירון מעודכן 2021 לשיקום מבנה מסוכן:

מחיר הכולל למ"ר הערות סוג העבודה
2,000 ₪ למ"ר השיקום כולל את סיתות התקרות, גילוי הברזל, יישום חומר אוטם, טיוח עם בטון מועשר, ביצוע שכבת טיח סופית ושכבת גמר בהתאמה למצב הקודם או רצון הדיירים. שיקום תקרות בטון
1,700 ₪ לעמוד השיקום כולל את סיתות הטיח והבטון הרופף, גילוי הברזל החלוד, ניקוי באמצעות מברשת פלדה ומריחת חומר אוטם. השלבים העוקבים כוללים טיוח בבטון מועשר, יישום שכבת טיח סופית וביצוע שכבת גמר התאמה אל המצב הקודם או רצון הדיירים. שיקום עמודי בטון
4,500 ₪ לעמוד עד גובה 140 ס"מ

6,000 ש"ח לעיבוי מלא

העיבוי מורכב מחפירה אל קורות הבטון, קידוח, ועיגון של ברזל חדש. השלבים העוקבים כוללים בניית תבנית ליציקה, יציקת הבטון בעובי שבין 5-7 ס"מ וגימור בשכבת הטיח. עיבוי עמודי בטון
38,000 ₪ למקלט שגודלו כ-64 מ"ר. השיקום מתייחס לקירותיו הפנימיים של המקלט, וכולל טיפול בקירות ובתקרת החדר, לרבות קורות בטון, עמודים וברזלי זיון בולטים. שיקום מקלט
2500-35000 ש"ח לביקורת ביקורת מהנדס ובדיקת ליקויים לבניין והכנת דוח ליקויים(מעטפת חיצונית לפי דרישת העירייה) בדיקת מבנה על ידי מהנדס
120,000 ₪ לדייר המחיר לכל דייר עבור הוספת ממ"ד לדירה. הוספת ממ"ד
3,000 ש"ח ליום המחיר עבור יום עבודה בסנפלינג מחייב 2 גולשים באתר כאשר אחד על החבל והשני ממתין למטה. מחיר ליום תיקונים בסנפלינג
100 ₪ למ"ר המחיר לאיטום גגות ביריעות ביטומניות מחושב לפי מ"ר ומשתנה לפי עובי היריעות. ביצוע איטום לגגות
1,000-1,200 ₪

לקומה

מחיר לצביעה בסיד סינתטי + תיקוני שפכטל קלים צביעת חדר מדרגות
10,000 ₪

 

המחיר לשיפוץ שאינו כולל את הרחבת הלובי. שיפוץ כללי ללובי
180,000-220,000 ₪

 

שיקום כעשרה עמודים, הקמת פיגום היקפי למבנה בן 4 קומות, שטיפת קירות בלחץ מים, ביצוע תיקוני טיח ושפכטל חיצוני, צביעה בצבע יסוד, צביעה בשכבה אחת של צבע גמיש, צביעה בצבע אקרילי חיצוני. מחיר לשיפוץ בניין 4 קומות על עמודים סטנדרטי 12 דירות

 

 

בעיות שכיחות מאוד בשלבי השיקום –

לצורך סגירת עבודה הקבלן עורך הצעת מחיר המבוססת על סמך ניסיון עבר וביקור בנכס, אך רק לאחר פתיחת כל העמודים וקילופי חלקי בטון רופפים מתגלה התמונה האמיתית. הקבלן כבר קבע מחיר מסוים והועד אינו יכול להגדיל את היקף הכספים על ידי גביה חוזרת, המהנדס שמגיע לאתר עלול לבקש החמרות כמו עיבוי יותר עמודים, תמיכות למרפסות ועוד עזים שעולים לקבלן בהפסד כספי.

הצוות המבצע אינו בוגר ביה"ס לשיקום מבנים ולרוב בנוי מצוות טייחים ערבי אשר אינו אחראי לאיכות העבודה, על הקבלן מוטלת אחריות גדולה ללא שכר מותאם. המהנדסים מנסים לייצר מפרטים מותאמים למבנה אך אינם יכולים לפקח מסביב לשעון על כל תיקון נקודתי. קבלנים רשומים רחוקים מלהיות מתאימים לשיקום מבנים מסוכנים בשל היקף עבודה נמוך מידי עבורם ואוסף תקנות בטיחות שאף בעל בית פרטי אינו מתכוון לשלם כמו:

  1. גידור כל האתר באופן תיקני.
  2. יצירת מעברים בטוחים כניסה ויציאה.
  3. הבאת מנהל עבודה מוסמך בעלות של 20,000 ש"ח לחודש.
  4. ממונה בטיחות לצורך פיקוח על עבודות גובה.
  5. פיגום בתקן גבוה והנפת חומרים לגובה בצורה בטוחה.

מאחר ואין חקיקה המחייבת את בעלי הנכסים לבצע עבודות תחזוקה למבנים על בסיס תקופתי, הועדים אינם נדרשים לגבות כסף עבור תחזוקה ואו מתקשים לגייס סכומי כסף לטובת שיפוץ הבניין. בהעדר יכולת לדרוש מהשכנים לשקם את המבנה ואין גוף ממשלתי תומך, שיכול לזרז סרבני תשלום רק במצב של מבנה מסוכן וגם אז נדרשים שאר השכנים לשלם את חובותיו של הסרבן ולתבוע אותו בהמשך. עד שתהייה חקיקה שמחייבת את הדיירים בתחזוקת הנכס ויהיה מחירון מוגן שמאפשר רמת מחירים הגיונית ומבוקרת, יצטרכו בעלי הנכסים להילחם על זכותם לגור בבניין תקין ושלם.

במבנים רבים נדרשת עבודת תיקונים קלים במעטפת הבניין על ידי עובד סנפלינג, תחום זה מצריך עובד סנפלינג נוסף אשר אמור להיות על הקרקע בזמן שחברו נמצא על החבל. בפועל עלות הסנפלינג הגבוהה אינה מאפשרת קצב עבודה של פועל יחיד לאורך היום ולרוב או שמוצאים פועל בודד באתר ואו ששניהם תלויים על החבל. רמת הפיקוח על עובדי הסנפלינג נמוכה יותר והם לרוב אינם קבלנים ואו בעלי הכשרה מקצועית ברמת הבניין, ניתן לראות רמה נמוכה מאוד של איכות עבודה ולא מעט עובדים שנדרשים לבצע עבודות טיח שמגיעים מניקיון חלונות.

העירייה דוחפת לזרז את הדיירים בקידום שיקום המבנה וניתן לראות דרישות בתוך 90 יום לאסוף כספים וליצור התקשרות עם קבלן, אך מבנים מוזנחים מכילים ועד בית רעוע ואו התמודדות עם דיירים קשים. הזירוז המהיר אינו מאפשר למידת הבעיות וטיפולם בצורה פרטנית ומדויקת ולרוב נאלצים להסתפק בהצעת המחיר של הקבלן הנבחר, כל זה קורה עוד לפני שהגיע מהנדס לבחון את מצב המבנה והכסף כבר נאסף מראש ואינו מאפשר גמישות.

המהנדסים אשר מפקחים על הפרויקטים האלה לא תמיד בעלי ניסיון בשיקום וחלקם מגיעים מתחומים ורמות ניסיון שונות, דבר זה יוצר לפעמים החמרות חסרות הקשר למציאות בשטח ולאחר קבלת הצעות מחיר בגין מפרט קיצוני מידי נאלצים הוועדים להתפשר ולקצץ בהוצאות. יש לא מעט "בעלי מקצוע" שמציגים עצמם כיודעי דבר ונוסחים בדיבור מקצועי תוך שימוש בעגה הנדסית, אך אינם מבדילים בין "קורת יסוד" ל"יסוד באדמה" (קורת יסוד נמצאת כשלושים ס"מ מתחת לאדמה והיסוד נמצא 10-20 מטרים מתחת לאדמה).

 

 

– פיתרון לבעיות –

התכוננו מראש ואל תזניחו לרגע האחרון !!

  1. אל תחכו למבנה מסוכן ותייצרו תרבות של בדיקת המבנה מידי עשור, על ידי מהנדס מוסמך לליקויי בנייה.
  2. תזמינו מפקח מטעמכם ואו מהנדס מלווה שיערוך רשימת תיקונים ויפקח על ביצועם.
  3. הקבלנים ואו בעלי המקצוע שיעבדו בפרויקט חייבים להיות מהתחום ולא שיפוצניקים כלליים.
  4. רצוי להוסיף לקופת הועד גביה קבועה של כספים לצורך עבודות אחזקה שנתיות ואו לפרויקטים עתידיים מראש.
  5. קחו שלוש הצעות מחיר ואל תייצרו מכרז בין הקבלנים ותכינו שיעורי בית על הקבלנים שמולכם.
  6. אם המחיר נראה נמוך מידי, זה יבוא על חשבון איכות העבודה (תזכרו שהקבלן אולי נראה נלהב לסגור אתכם בכל מחיר, אבל אחרי שיתחיל לעבוד ויראה שמסתבך, ידע יפה מאוד להגן על עצמו על חשבונכם !!).
  7. תקבעו מראש נקודות עצירה למקרה שהקבלן יסתבך עם העבודה ואו תמצאו כשלים בעבודתו, רצוי מאוד לסכם את התשלום בצמוד לנקודות אלו כך שהקבלן יכול לפרוש בקלות בכל שלב.
  8. תזכרו !!! הקבלן אינו עובד לשם שמיים והוא אינו בובת חבטות, עבורו אתם עוד לקוח לאורך השנה ורצוי מאוד לשמור עליו מסופק ולא לנסות לכופף אותו לרצפה (אם ידחק לפינה, כמות הנזק תהייה גדולה מאוד על התועלת).

שיקום מבנים והשבחת נכסים

כיום ניתן לבצע חיזוק ושיקום מבנים במסגרת של תמ"א 38, המהווה הזדמנות נדל"נית לשיקום המבנה ולהשבחת הנכס, זאת באמצעות מימון חיצוני, כמו גם זכויות והטבות נוספות, לרבות הגדלת דירות, הוספת מעלית והשבחת נכס ללא תשלום היטל השבחה. ראוי לציין שגם מבנים העומדים בתקן 413 עשויים להינזק בעקבות איתני הטבע ושיני הזמן ויידרשו לשיקום במטרה להבטיח את שלומם של הדיירים. העבודות לחיזוק ושיקום מבנים כוללות, בין השאר, פעולות לשיקום ברזל ובטון, שיקום וחיזוק יסודות פגומים, שיקום תקרות בטון, עיבוי וחיזוק עמודים, וכן תיקון סדקים ושיפוץ כללי בקירות מעטפת הבניין. עבודות השיקום הכרוכות בטיפול בברזלי הזיון מיושמות תוך שימוש בחומרים צמנטים ייעודיים, ודורשות מפרט מדויק ופיקוח צמוד של מהנדס קונסטרוקטור.

 

הבאנו להלן מחירון המשקף את המחירים הריאליים לשיפוץ ושיקום בנייני מגורים בני 4 קומות. במקרים של בנייני מגורים עם מספר קומות שונה, יש להוסיף למחירים בין 15% ל- 20% בלבד עבור כל קומה. המחירון מורכב מעלות חומרי הגלם, חישוב שכר המהנדס והפועלים, כמו גם עלות הפיגומים או החלופות השונות לעבודה בגובה, עלות פוליסת ביטוח לשיקום הבניין ופרמטרים נוספים שעשויים להשתנות לפי סוג הבניין, גודלו, מיקומו ומצבו.

 

מחירון לבניית שלד של בית מגורים בבנייה מודולרית על פי מפרט:

המחיר למ"ר הערות פירוט העבודה
2,000-3,500 ₪ בדיקה ראשונית לצורך הכנת מפרט + דוח ליקויים. בדיקת נכס לפני שיפוץ על ידי מהנדס קונסטרוקטור
800-1,000 ₪

לביקור

במקרים שבהם עולה הצורך בשיקום בטוני. התעריף מחושב לפי ביקור בודד באתר. מספר הביקורים הממוצע נע בין 3-5 לפרויקט. ביקורת הנדסית ופיקוח צמוד של מהנדס קונסטרוקטור
140-250 ₪ למיטה חישוב מחירי פיגומים מסביב למבנה מחושבת לפי מיטת פיגום שמכסה שטח של 5 מ"ר. יש צורך לחשב מהקרקע את האורך והגובה של המבנה כאשר כל קומה מחושבת לפי 3 מטרים לגובה ולבסוף מחלקים לפי 5 מ"ר ומקבלים את כמות המיטות. בניית פיגומים
1,750-3,500 ₪ ליום עבודה עלות ליום עבודה עד 8 שעות בשטח השכרת מנוף
₪3000 ליום עבודה 2 גולשים חובה במקרים שבהם אין כדאיות או שאין אפשרות להרכבת פיגומים. גלישה סנפלינג
4,000-6,000 ₪ מלט, טיט, חול, סיד, שליכט, דבקים, חומרי איטום וכדומה. העלות תלויה בכמות ואיכות החומרים. (כמות חומר ממוצעת לפרויקט שיקום קומת עמודים) חומרי בניין (חומר שחור)
60- 50 ₪ למ"ר צביעה בסיסית שכוללת צבע יסוד (פריימר) ושכבה של צבע אקרילי חיצוני מחושבת לפי מ"ר ויש כמובן להוסיף הוצאות פיגום וכו.. צביעת מבנה בסיסית
3,500-5,000 ₪ הזמנת מנוף עד 60 מטר ליום עבודה להניף חומרים לגובה, לא כולל הוצאות פועלים בשטח שמגישים חומרים ופורקים סחורה. עבודת מנוף ליום
11 ₪,000-12,000 מבית חברות סיקה, בי. ג'י בונד, מיסטר פיקס וכדומה. חומרי איטום כנגד רטיבות
500-1000 ₪ המחיר מחושב לפי צביעת מעקה ברזל בודד עד 6 מטרים אורך.

תוך שימוש בצבע כדוגמאת המרייט.

צבע שמן למעקות ברזל
₪600-1200 ליום עבודה השכר תלוי במידת המיומנות של הפועל וחשיבותו לפרויקט. טייחים ובעלי מקצוע איכותיים מחושבים לפי יום עבודה. שכר פועל ליום עבודה
280,000-380,000 ₪ שכר עבודה ל-3 פועלים עבור 3 חודשי עבודה. שכר עבודה עבור פרויקט מלא
₪4,500-5,500 יש לוודא שהפוליסה כוללת ביטוח צד ג', ביטוח מבנה וביטוח מעבידים.

 

פוליסת ביטוח לתקופת השיפוצים
3,000-6,000 ₪ כולל מכולה גדולה, עלות הובלת עגלות ושכר עובד ניקיון. עבודות ניקוי השטח בסיום העבודות