פיקוח בניה הנדסי – פרשנות משפטית, מהווה שירות מקצועי למטרות ליווי ופיקוח הליכי בנייה מכול סוג. לרבות בנייה במגזר הציבורי, המסחרי, התעשייתי והפרטי, הנחת תשתיות, סלילת כבישים וכן הלאה. מטרת הפיקוח ההנדסי היא להבטיח שהליכי הבנייה המתבצעים בשטח מיושמים בהתאמה מלאה אל התכנון האדריכלי. הכוללים אישורי הבניה שברשות יזם הפרויקט או הקבלן, תוך עמידה בכול תקנות התכנון והבניה. בהקשר זה, ראוי להבהיר שקיים הבדל מהותי בין פיקוח הנדסי וניהול פרויקטים שונים. המיושם בידי מהנדסי בניין או מהנדסים אזרחים, לבין פיקוח בנייה המתבצע באמצעות מפקחי פרויקטים, מנהלי עבודה או מנהלי פרויקטים.
פיקוח הנדסי – הפיקוח ההנדסי (או "פיקוח עליון") מבוצע בידי מהנדס בניין (קונסטרוקטור) או מהנדס אזרחי. המהנדס בעל תואר B.Sc בהנדסה אזרחית\ מבנים ממוסד אקדמי מוכר. העיסוק בהנדסת בניין דורש רישום בפנקס המהנדסים והאדריכלים. פיקוח הנדסי על מיזמי בנייה ושיפוצים מהווה, למעשה, אחד מתחומי העיסוק של מהנדס הבניין והוא כולל בתוכו מעטפת רחבה של משימות הנדסיות שונות, כגון בחירת טכניקת עבודה יעילה, המשפרת את איכות הביצוע ומאידך חסכונית בזמן וכסף, בדיקת איכות החומרים הדרושים לביצוע הפרויקט והתאמה אל התכניות, כתב הכמויות והמפרט הטכני. מהנדס הבניין אמון גם על עמידה בלוח זמנים מוסכם, איתור כשלים וליקויי בנייה בנכס, בדיקת אי התאמות, פתרון בעיות בשטח ומעקב אחר ביצוע התיקונים הנדרשים. כפועל יוצא, כרוך עיסוקו בהגעה לאתר הבנייה כדי לפקח מקרוב שהעבודה מיושמת על פי התכנית הארכיטקטונית. בהקשר זה, חשוב לציין שמהנדס הבניין ממונה מטעם היזם או בעל ההיתר (הלקוח), מה שמבטיח שמירה על האינטרסים של היזם.
פיקוח בנייה
פיקוח בנייה מבוצע בידי אנשי מקצוע דוגמת מנהלי עבודה ומנהלי פרויקטים, האחראיים על ניהול העבודה, פיקוח ובקרה באתר הבנייה, תוך הקפדה על תקנות הבטיחות.
מנהל עבודה\פרויקט נחשב ליד המכוונת לאורך ביצוע עבודות הבניה. הוא מגיע מדי יום לשטח האתר כדי לפקח על התנהלות העבודות בפועל, למנוע ליקויים הנובעים מעבודה רשלנית ולאתר פתרונות לבעיות שצצות בזמן אמת. תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה) קובעות שניתן להעסיק אדם כמנהל עבודה באחד משני התנאים הבאים: הוא מהנדס\ הנדסאי\ טכנאי אזרחי שהשלים את לימודיו, עבר בהצלחה את מבחן בטיחות בעבודות בניה, ומאחוריו עומד ניסיון של שנתיים לפחות בבניה, או לחלופין, אדם שבידו תעודה שעבר בהצלחה קורס מנהלי עבודה מוסמכים לענף הבניין מטעם אגף ההכשרה שבמשרד העבודה והרווחה. מנהל העבודה ממונה מטעם הקבלן הראשי, כך שהוא פועל מתוך נאמנות לקבלן המעסיק אותו. על פי חוק, מחויב מבצע העבודות, דהיינו הקבלן, למנות באתר הבנייה מנהל עבודה, זאת לצורך פיקוח ובקרת איכות ובטיחות במהלך ביצוע העבודות. יחד עם זאת, האחריות המשפטית למינוי מנהל עבודה מוטלת על היזם, והוא מחויב לוודא שאכן מונה מנהל עבודה בפועל. במידה והיזם מעסיק כמה קבלנים שונים בו זמנית לצורך ביצוע הפרויקט, שאז נהוג שהיזם מטיל על אחד מהקבלנים האחריות למינויו של מנהל עבודה.
חשיבות ההסתייעות בפיקוח הנדסי בהליכי בנייה ושיפוצים
כאמור, מפקח הבניה מהווה כמעין פיקוח עליון ומוגדר כגורם המקצועי הבכיר והחשוב ביותר בפרויקט כולו. מתוקף תפקידו, הוא אמון על ניהול ההתקשרויות באופן מסונכרן עם כל בעלי המקצוע למיניהם ותיאום בין הגורמים השונים, ובפרט לאור העובדה שמיזמי בניה מתאפיינים בריבוי של אנשי מקצוע על פרויקט בודד. כמו כן, הוא אחראי לעריכת כתבי כמויות לספקים, להעברת תכניות ביצוע ומתן הוראות והנחיות לקבלן הראשי ולקבלני המשנה, לעריכת כתבי כמויות לספקים, לפיקוח ומעקב על עבודות הבנייה וקצב ההתקדמות העבודה בפרויקט, להנפקת דו"ח פיקוח עבור מזמין השירות וכיוצא בזה. להכשרתו וניסיונו של מפקח הבניה עשויות להיות השלכות קריטיות על אופן ההתנהלות השוטפת של הפרויקט. להלן כמה יתרונות הטמונים בהעסקת מפקח בנייה שבהכשרתו הנו מהנדס בניין או מהנדס אזרחי:
בקרה הנדסית על איכות הבניה וזיהוי ליקויים וסיכונים פוטנציאליים
הבנה בחישובי עומסים ומומנטים, הכרת חומרים וכלים המשמשים לבניה ופיקוח שנעשה בהם שימוש נכון, התמצאות בטכניקות בניה נפוצות ובקרה שוטפת שהן אכן מיושמות על פי התקנים, כל אלו מהווים כלים חיוניים העומדים לרשות המהנדס הקונסטרוקטור ומאפשרים לו לזהות ליקויים וסיכונים פוטנציאליים ולטפל בהם מבעוד מועד. לדוגמה, שימוש בצנרת שקוטרה נמוך מדי, סטייה ממישוריות הריצוף או ליקויים בשלבי עבודות השלד. חלק מהליקויים אמנם ניתנים לתיקון, כמו החלפת צנרת, אולם ישנם ליקויים העלולים ליצור בעיה בטיחותית חמורה עד לכדי סכנת חיים. ראוי להבהיר שתקני הבניה הישראלים כוללים אמנם מקדמי הגנה, אולם מחסור בידע תאורטי ופרקטי יכול לגרום לקבלנים ליטול סיכונים מיותרים ולבצע טעויות.
בדיקת תכניות אדריכליות (בקרת תכנון)
תכנון אדריכלי מורכב דורש פתרונות הנדסיים יקרים, דבר שעשוי להוביל להשלכות כלכליות משמעותיות ולהתבטא בהרבה מאוד כסף. מהנדס בניין שיש באמתחתו רקע תכנוני וניסיון מצטבר בעבודה עם אדריכלים, רוכש לאורך השנים כלים ומיומנויות לזיהוי שיטות תכנון אדריכליות חכמות שהנן בו זמנית גם חסכוניות יותר. בתרחישים מסוג זה, ידאג הקונסטרוקטור ליידע את היזם ואף להמליץ לו לדרוש מהאדריכל לערוך שינויים בתכנית למניעת חריגה תקציבית.
תקצוב הפרויקט באופן מקצועי ומדויק
עמידה בלוחות הזמנים
חיסכון בעלויות בנייה
שקיפות נטולת השפעות חיצוניות
כאמור, מהנדס בניין \ מהנדס אזרחי נשכר מטעם היזם או בעל ההיתר (הלקוח) להקים את הפרויקט ולפקח שהקבלן המבצע וכל הגורמים המעורבים בפרויקט זה אכן פועלים על פי התקנים, התכניות והמפרטים, הן מבחינה מקצועית והן מבחינה ניהולית, מה שמבטיח שמירה על האינטרסים של היזם, ובפרט על רקע העובדה שלחלק מהיזמים אין רקע מקצועי בענף הבנייה (כמו לדוגמה בבניה פרטית). מהנדס הביצוע מהווה, למעשה, גורם מקצועי בלתי תלוי ונטול אינטרסים ו\או השפעות חיצוניות. יתרה מכך, כשמהנדס בניין \ אזרחי נשכר לפקח על ניהול ביצוע הפרויקט, נאלצים הקבלנים למיניהם להישמע לדרישותיו של המהנדס וליישר עימו קו, שכן מחזיק באמתחתו ארסנל לא מבוטל של כלים שונים, המסייעים לו לבחון את עבודתם באופן אובייקטיבי, מקצועי וחסר פשרות.
מחירון פיקוח בניה הנדסי
מחירון פיקוח בניה הנדסי מפורט כולל סוג השירות הדרוש הערות ומחיר.
| סוג השירות | פירוט והערות | טווח מחירים (לא כולל מע"מ) |
| פגישת ייעוץ חד פעמית | לקבלת מידע כללי מבחינת הליכים ביורוקרטיים, מתן דגשים לנקודות חשובות ומשמעותיות בתהליך הבניה, עצות בנוגע ללוחות זמנים, בדיקות בטיחות ותשלום לבעלי מקצוע. | 1,750 – 1,000 ₪ לפגישת ייעוץ אחת |
| ליווי התכנון הראשוני של תהליך הבניה | הליווי כולל, בין השאר, פגישות עם הלקוח, עם האדריכל, חישוב כתב כמויות, המלצות על חומרי בניה ופתרון בעיות תכנוניות. התמחור נגזר מתדירות הפגישות, וככול שהליווי תדיר וצמוד יותר, כך יישק המחיר לרף העליון. | 10,500 – 5,500 ₪ |
| פיקוח בניה בלבד | התמחור מחושב באחוזים לפי עלותו של הפרויקט. השירות הוא לפיקוח בניה בלבד וללא מעורבותו של הקונסטרוקטור בניהול הפרויקט. שיטת תמחור זו נהוגה בפרויקטים גדולים. | 6% – 3% מסך עלות הפרויקט |
| פיקוח בניה לרבות ניהול פרויקט | התמחור מחושב באחוזים מעלותו הכוללת של הפרויקט. המחיר נגזר מרמת מעורבותו של הקונסטרוקטור | 9% – 6% מסך עלות הפרויקט |
| ביקור חד פעמי ממוקד בנקודות מפתח (אזור המרכז) | הליווי המקצועי מתבצע במתכונת של ביקורים ממוקדים בנקודות זמן קריטיות על פי קצב התקדמותו של הפרויקט, כשבסיום כל ביקור נמסר ללקוח דו"ח מפורט. השירות מותנה בדרך כלל ב- 5 ביקורים או יותר. | 1,750 – 1,250 ₪ לביקור |
| ביקור ממוקד בנקודות מפתח (אזור הפריפריה) | ליווי מקצועי במתכונת של ביקורים חד פעמיים בנקודות מפתח לאורך הפרויקט, כשבסיום כל ביקור מקבל הלקוח דו"ח מפורט. | 2,250 – 1,750 ₪ לביקור |
| פיקוח בניה חלקי לבית פרטי עד 250 מ"ר (אזור המרכז) | פיקוח הנדסי בתדירות של יומיים בשבוע, לרבות סיוע בבחירת אנשי מקצוע שונים, בדיקת סט תכניות, השוואת הצעות מחיר, הכנת תקציב בנייה ופרוטוקול מסירה בסיום הפרויקט. באזורים גאוגרפים מרוחקים (צפונית לחדרה ודרומית לאשקלון) כרוך השירות בתוספת תשלום שנעה סביב ה- 1,000 ₪ בקירוב. | 8,000 – 7,000 ₪ לחודש |
| פיקוח בניה מלא לבית פרטי עד 250 מ"ר (אזור המרכז) | פיקוח בניה מלא וניהול פרויקט צמוד בתדירות של 5 ימים בשבוע, משלב התכנון ועד לשלב האכלוס. התמחור באזורי הפריפריה גבוה ב- 1,000 ₪ בקירוב. | 16,000 – 12,000 ₪ לחודש |
| פיקוח בניה חלקי בתדירות של 3 ימים בשבוע | עלות חודשית עבור 3 ביקורים בשבוע (כ- 6 שעות שבועיות) ליחידת דיור ששטחה עד 300 מ"ר. | 10,500 – 9,500 ₪ לחודש |
פיקוח בניה מלא לבית פרטי בשטח של 500 – 250 מ"ר | השירות כולל פיקוח בניה ומעורבות מלאה בניהול הפרויקט, עם הגעה אל האתר 5 ימים בשבוע. ליווי מקצועי צמוד החל מהשלב התכנוני של הפרויקט ועד שהמפתח נמסר לידיו של הלקוח. באזורי הפריפריה גבוה התמחור בסביבות ה- 1,000 ₪ בקירוב. | 18,500 – 13,000 ₪ לחודש |
| הכנת תיק מכרז | מעטפת השירותים כוללת בתוכה סיוע בבחירת בעלי מקצוע, ישיבות תיאום עם אנשי צוות התכנון ומעקב רציף אחר ביצוע ההנחיות. לאחר שהיתר הבנייה מתקבל, מבצע הקונסטרוקטור בדיקה אחרונה לערכת התכניות, המפרטים, כתבי הכמויות וכיוצא בזה, ונבנים תיק למכרז ותקציב הבנייה (חוזה משפטי, מפרט טכני לחומרים ועבודה, כתב כמויות, לוח תשלומים ולוח זמנים). התמחור נגזר מהיקף הפרויקט והיקף הפיקוח. | 14,000 – 8,500 ₪ |
סל שירותי הפיקוח ההנדסי
סל שירותי הפיקוח ההנדסי כולל את הרשימה הבאה:
פיקוח הנדסי למבנה מסוכן
בכול הרשויות המקומיות קיימת מחלקת הנדסה אזרחית המורכבת מצוות של מהנדסים. אנשי הצוות אמונים על עריכת בדיקות למבנים והגשת דוחות על פי סיור ברחובות, דיווחים מצד דיירים מודאגים ו\או תוך כדי בדיקה רנדומלית נקודתית של רחובות. מבנה מסוכן הנו מבנה אשר הוגדר ככזה על ידי מחלקת הנדסה אזרחית, לאחר שמהנדס בניין ערך בו בדיקה הנדסית מקיפה והגיע למסקנה שבמבנה פגמים שונים המהווים סיכון למבנה עצמו, לדיירי הבניין ו\או או לעוברי אורח. הגדרת מבנה כמסוכן נעשית באמצעות הוצאת צו, זאת בעקבות סדקים משמעותיים שמתגלים בשלד ביסודותיו של המבנה, כתוצאה מטראומה מבנית שהמבנה עבר כגון רעידת אדמה או שריפה גדולה, כמו גם אריחי חיפוי רעועים שעלולים להתנתק ולצנוח על עוברים ושבים.
סממנים המעידים על מבנה מסוכן
להלן כמה סממנים המעידים על היותו של המבנה מסוכן. בנסיבות הללו, מומלץ להזמין קונסטרוקטור לבדיקה יסודית של המבנה ללא דיחוי:
- סדקים קונסטרוקטיביים- סדקים שאמורים להדליק נורות אזהרה הם כאלו שעומקם 3 מ"מ או יותר באלמנטים מבטון כגון קורות ועמודים. גם סדקים אלכסוניים המופיעים בקירות הפנים מהווים סממן מעורר חשד.
- ברזלים חשופים ו\או חלודים- במידה וברזלי הזיון שבתוך הקורות ועמודי הבטון נחשפים ו\או במצב של החלדה והיסודות אכולים, משמע שהבטון מתפורר והקורוזיה החלה לחדור אל עבר ברזלי החיזוק שבבטון. בהקשר זה, חשוב להבהיר שהעמודים נושאים את כל כובד משקלו של המבנה, והם מתוכננים הנדסית באופן שבו כל אחד מהם נושא בעומס היחסי. כשאחד מהעמודים מתפורר ו\או נפגע פיזית מסיבה כזו או אחרת, מועבר כובד המשקל אל יתר העמודים שמלכתחילה תוכננו לשאת משקל נמוך יותר. מצב זה מציב את המבנה בסכנת קריסה.
- שקיעת יסודות- שקיעת יסודות עשויה להתבטא בשיפוע, שקיעה או שינוי של הריצוף, התרחבות של סדקים באופן קבוע ולאורך זמן, כמו גם שינויים בגובה פני הקרקע, סדקים בקירות, היווצרות של שקעים סביב בסיס הבניין, הופעת פגמים בחיפוי החיצוני וכן הלאה. תופעה זו יכולה לנבוע מסיבות רבות כגון חישוב לא נכון של העומס על בסיס המבנה, שימוש בחומרי בניין באיכות ירודה מטעמי חיסכון, עבודות חפירה מקיפות או רעידות קבועות בסמוך למבנה (כמו קרבה לתחנת רכבת), לחץ מוגבר על היסודות או תפעול חריג של המבנה בעקבות שיפוץ מצד אחד הדיירים, וכן ניקוז חסר או לא תקין מתחת ליסודות (השקיה מופרזת של הגינה, תקלה בביוב ועוד).
- נשירת חיפויים ממעטפת הבניין- שפריץ ישן רופף, טיח שהתנפח, אריחים סדוקים ושבורים ו\או התנתקות ונשירת חיפויים, חלקי קרמיקה, פסיפס, בטון וטיח ממעטפת המבנה, כל אלו מהווים סכנה משמעותית לכו מי שנמצא בקרבת הבניין, לרבות דיירים, עוברי אורח ורכוש.
- מבנים שנבנו לפני שנת 1990- בעקבות מלחמת המפרץ השתנה סטנדרט הבניה בישראל ותוקנו תקנות ששיפרו את איכות הבניה בהתאמה לסטנדרטים מערביים.
תהליך הסרת צו מבנה מסוכן
במידה והרשות המקומית הוציאה צו מבנה מסוכן, האחריות מוטלת על בעלי הנכסים ועליהם לנקוט ללא דיחוי בפעולות הבאות:
כינוס אספת ועד- כינוס כל בעלי הנכסים לצורך רתימתם לטיפול בבעיה וגביית כספים. במקרים של דיירים סרבני תשלום, שאז האחריות לכיסוי העלויות או הפעלת לחצים מוטלת על יתר בעלי הנכסים.
הזמנת מהנדס קונסטרוקטור מוסמך- לביצוע בדיקה היקפית ויסודית לכול המבנה, כדי לזהות ולאתר את כל הסכנות והליקויים המצויים בו. בדיקת המבנה אורכת כשעתיים עד 3 שעות, ובמהלכה בוחן הקונסטרוקטור את המבנה מבחוץ, את הדירות וחדר המדרגות. חלק מהקונסטרוקטורים נוהגים בטרם הבדיקה ליצור קשר עם מהנדס העירייה החתום על הצו, במטרה לברר עימו את מהות הליקויים ועל מה לשים דגש.
הגשת דו"ח ליקויים מפורט על ידי המהנדס- בתום הבדיקה מגיש המהנדס דו"ח הכולל המלצות לתיקון הליקויים ותכנית עבודה מפורטת לקבלן. תכנית העבודה כוללת פירוט של חומרים ושלבי ביצוע. במקרים שבהם מזהה הקונסטרוקטור ליקויים בטיחותיים חמורים, יתכן ויבקש בטרם הגשת הדו"ח על ביצוע בדיקת אל הרס. מדובר בבדיקת מעבדה למיפוי מעמיק של אלמנטים קונסטרוקטיביים ואיתור כשלים בטיחותיים. על סמך ממצאי הבדיקה בונה המהנדס תכנית עבודה לקבלן.
התקשרות עם קבלן המתמחה בתחום ותיקון הליקויים- הקבלן נדרש לתקן את הליקויים בהתאמה אל התכנית, תוך כדי ביקורת מצד המהנדס המפקח ומלווה את כל התהליך. הקונסטרוקטור מגיע על פי רוב לשטח בנקודות זמן משמעותיות בשיקום, כגון בתחילת עבודות השיקום, במהלך יציקת הבטון ובגמר הפרויקט, על מנת לוודא שכול הליקויים אכן תוקנו והבניין ראוי למגורים מבחינה בטיחותית. בהקשר זה, ראוי להבהיר שמספר הביקורים של מהנדס הבניין נקבעת כבר בשלב הצעת המחיר. כשמדובר במספר מועט של ליקויים, מקובל שהקונסטרוקטור עורך באתר 2 ביקורים ממוקדים על פי קצב התקדמותו של הפרויקט, בעוד שהביקור השלישי נערך לצורך בדיקה, אישור הנדסי סופי והכנת דו"ח מפורט. בפרויקטים גדולים יותר, עשוי הקונסטרוקטור לערוך כ- 5 עד 6 ביקורים.
יש לך שאלה? מומלץ להתייעץ עם עמית עוז שהוא קבלן שיקום מבנים.
בדיקה חוזרת ומקיפה של המהנדס בגמר הפרויקט- עם סיום הפרויקט, עורך הקונסטרוקטור בדיקה חוזרת ומקיפה, כדי לוודא שהליקויים תוקנו כהלכה והמבנה אכן תקין.
הנפקת דו"ח מסודר על ידי המהנדס- במידה ובביקורת הממצאים אכן תקינים וכול הליקויים תוקנו כנדרש, מנפיק המהנדס דו"ח מסודר בחתימתו, המסכם את התהליך.
העברת הדו"ח לאישור מחלקת ההנדסה האזרחית- לאחר הנפקת הדו"ח בחתימתו של המהנדס,יש להעבירו למחלקת ההנדסה האזרחית שברשות המקומית. הרשות המקומית מבצעת בדיקה חוזרת במבנה כדי לבחון את תיקון הליקויים ושולחת לבעלי הנכסים אישור לביטול הצו.
מחירון לפיקוח הנדסי למבנה מסוכן
סוג השירות | פירוט והערות | טווח מחירים (לא כולל מע"מ) |
סקירה הנדסית למבנה עבור תיקון נקודתי | השירות כולל סקירה הנדסית ממוקדת למבנה, כתיבת דו"ח ליקויים ובניית תכנית לתיקון נקודתי. תמחור בדיקת קונסטרוקטור עבור מבנים מסוכנים מושפע מגודל הבניין והיקף העבודה. | 4,000 – 2,000 ₪ |
סקירה הנדסית למבנה עבור תיקון רחב היקף | השירות כולל סקירה הנדסית היקפית למבנה, כתיבת דו"ח ליקויים ובניית תכנית לתיקון של מספר אלמנטים בהתאמה לממצאים שנתגלו. ככול שמספר האלמנטים הדורשים שיקום בבניין המסוכן גבוה יותר, עלות הסקירה ההנדסית מתייקרת בהתאמה. | 8,500 – 4,000 ₪ |
פיקוח וביקורת הנדסית לאורך פרויקט השיקום | במקרים שבהם יש צורך בשיקום בטוני. התמחור הוא לביקור בודד באתר. בפרויקטים מסוג זה, נדרשים בממוצע כ- 3 עד 5 ביקורים. | 1,250 – 1,000 ₪ לביקור |
פיקוח הנדסי וליווי פרויקט השיקום | השירות כולל 2 ביקורים ממוקדים בנקודות זמן קריטיות לאורך הפרויקט, וכן ביקור שלישי בגמר עבודות השיקום של לצורך בדיקה חוזרת מקיפה, הנפקת דו"ח מסודר ואישור הנדסי סופי. התמחור בפריפריה כרוך בתוספת תשלום של כ- 1,000 ₪. | 4,000 – 3,000 ₪ כולל הכול |
בדיקת ליקויים בבנייני מגורים- רכוש משותף
חוק המקרקעין קובע שלכול בניין מגורים משותף קיים שטח המכונה "רכוש משותף" וכולל את כל חלקי המבנה, למעט השטחים הרשומים בדירות. הרכוש המשותף כולל, בין השאר, את מעטפת הבניין החיצונית, את קירות הפנים והחוץ, וכן את חדרי המדרגות, לובי הכניסה, הגגות, המקלטים, המעליות, החניון, חדרי המשאבות והגנרטורים וכיוצא בזה. כפי שהקבלן מוסר לרוכש את הדירה בפרוטוקול מסודר, כך נדרשים השטחים המשותפים להימסר בפרוטוקול מסודר לנציגות של הבניין. בפועל קורה לא אחת שהקבלן ממנה בתחילת אכלוס הבניין חברת ניהול מטעמו, המהווה כמעין חותמת גומי בשם הדיירים על הרכוש המשותף. להלן פירוט הרכיבים הנבדקים בבנייני מגורים בדרך כלל על ידי מהנדס הבניין:
בדיקת שלד וקונסטרוקציה- בדיקה זו כוללת השוואה מול התכניות ומפרטים, שיפועים וסטיות במרכיבי השלד, מפגשי קירות, ברזלים גלויים, בלוקים שבורים, סגרגציה בבטון (כיסי אוויר), סדקים, עקמומיות בקירות, סדקים ותפרי התפשטות.
בדיקת עבודות איטום תקינות וגימור- במהלך בדיקת האיטום נבדקים מספר אלמנטים דוגמת איטום של הגגות (שיפועי גג נכונים לניקוז לתוך המרזבים, בדיקת הצפה של הגג במים, חיבורי היריעות הביטומניות וכן הלאה), בדיקת איטום קירות וחלונות, לרבות קירות המעטפת, בדיקות איטומי הרצפה ועוד.
בדיקת עבודות ריצוף וחיפוי- במהלך הבדיקה נבחנת איכות עבודת הריצוף (שיפועים ברצפה, הפרשי גובה בין אריחים, ריצוף בגוון אחיד), וכן רטיבות כלואה ברצפה, מרווחים בלתי אחידים בין אריחים, בדיקת גמר הרובה, התקנת אריחים שאינם מותאמים מבחינת ייעודם למיקום שבו הותקנו (כמו ריצוף חוץ, תוך עשיית שימוש באריחים המיועדים לריצוף פנים) וליקויים כגון אריחים מוכתמים, פגומים וסדוקים.
בדיקת עבודות טיח וצבע- כשהטיח מיושם על המעטפת החיצונית, הוא משמש להגנה על המבנה כנגד פגעי מזג האוויר. לעתים מבצעות בדיקות הטיח במסגרת הבדיקה ההנדסית הכללית, ובמקרים אחרים מדובר בבדיקות שהנן ייעודיות לטיח בלבד. מטרת הבדיקה היא להבטיח שגימור הטיח בוצע ללא סטייה ונטול שקיעות, גלים או גבשושיות, שטקסטורת הקירות הנה אחידה וכיוצא בזה.
בדיקת צנרת, אינסטלציה ואיתור נזילות- בדיקת אינסטלציה גלויה ומערכת המים והתאמתן אל המפרט, וכן מדידת רמת לחות בקירות המעטפת. לעתים מתבצעת הבדיקה בטכנולוגיית הסיב האופטי לאיתור תקלות בצינורות הניקוז והביוב כגון ניתוקים בצנרת בשל חסמים, גופים זרים, סדקים ושברים.
בדיקות נוספות- עבודות אלומיניום (דלתות וחלונות בלובי הכניסה וביתר הקומות), עבודות גבס, נגרות ומסגרות.
מחירון בדיקה הנדסית לאיתור ליקויים בבנייני מגורים (רכוש משותף)
סוג השירות | פירוט והערות | טווח מחירים (לא כולל מע"מ) |
בדיקת רכוש משותף בבניין מגורים עד 4 קומות | האזורים הנבדקים כוללים את לובי כניסה, חדרי לובי קומתיים, חדר מדרגות, חדרי מעליות, גנרטורים, משאבות מים, ארונות שירות, חניונים ועוד. השירות כולל דו"ח ביקורת עם פירוט מלא של הליקויים, המלצות לתיקונים ואומדן כספי. | 5,000 – 3,000 ₪ |
בדיקת רכוש משותף בבניין מגורים עד 8 קומות | השירות כולל הנפקת דו"ח ביקורת עם פירוט הליקויים שנמצאו, וכן המלצות לתיקונים ואומדן כספי. התמחור של כל קומה נוספת הוא בתוספת תשלום של כ- 600 ₪ עד 800 ₪. | 7,500 – 5,000 ₪ |
בדיקת מערכות לרכוש משותף | הבדיקה מתבצעת על ידי מהנדס מערכות. הרכיבים הנבדקים הם משאבות המים, משאבות הניקוז, צנרת כיבוי אש, מאגר המים, ארונות כיבוי אש, שירות ואינסטלציה, מערכות האוורור וכיבוי אש, מערכות סולריות, צנרת גלויה ועוד. | 5,000 – 3,000 ₪ |
בדיקת מערכת החשמל לרכוש משותף | הבדיקה מורכבת מסקירת כלל חלקי המערכת כגון לוח חשמל של חדר מעליות, לוחות חשמל קומתיים, לוח חשמל של חדר הגנרטורים, תאורת לובי, תאורה בחדרי לובי קומתיים, תאורת חירום, קיבוע ותקינות מתגים ורכיבים בלוחות חשמל וכן הלאה, תוך התאמה לחוק החשמל. | 5,000 – 3,000 ₪ |
הבדיקה מורכבת מסקירת המעטפת החיצונית של המבנה, חדר מדרגות, הקומה המפולשת, הגג, המרפסות ועמודי בניין. בתום הבדיקה מונפק דו"ח ביקורת הכולל את פירוט הליקויים, וכן המלצות לתיקונים והערכה כספית. בדיקת כל קומה נוספת כרוכה בתוספת תשלום שנעה בין 800 – 600 ₪ לקומה. | 4,000 – 2,000 ₪ |
בדיקה הנדסית לדירה חדשה מקבלן
בדיקה הנדסית לדירה חדשה מתבצעת על פי רוב לפני המסירה של הנכס או לחלופין לאחר הקבלת מפתח (הדבר משתנה מקבלן לקבלן). כעיקרון, מומלץ לבצע את הבדיקה ההנדסית בטרם קבלת החזקה על הנכס, כל עוד נמצא הקבלן באתר, מה שמבטיח שהליקויים יתוקנו במהרה. כמו כן, תיעוד הליקויים באופן מלא ימנע מהקבלן מלכתחילה את האפשרות לטעון שליקוי כזה או אחר אינו מופיע בפרוטוקול המסירה, ולפיכך אינו מחויב בתיקונו. מעבר לכך, תיקון הליקויים בטרם הכניסה לדירה חוסכת מהרוכש את התחושה של אתר בנייה כשהוא כבר מתגורר בתוכה. הביקורת ההנדסית חולשת בצורה יסודית על מכלול רכיבי הדירה ומספקת חוות דעת בשקיפות מלאה. בתום הביקורת ההנדסית מונפק דוח ליקויים, תוך השוואת המצב הקיים אל מול המפרט הטכני של הדירה. דוח הליקויים בעל תוקף משפטי במסגרת בוררות וגישור מול הקבלן. להלן פירוט הרכיבים הנבדקים דרך קבע על ידי מהנדס הבניין:
בדיקת המפרט הטכני והתכניות האדריכליות- בדיקת הממצאים בנכס, תכניות חשמל ואינסטלציה, ביצוע מדידות והשוואתם אל החוזה, המפרט הטכני והתכניות האדריכליות.
בדיקת איטום ובעיות רטיבות- בדיקת חומרי האיטום שנעשה בהם שימוש ואיכות גימור טיח וצבע, תקינות האיטום באזורים מסוימים דוגמת כגון הגג, המרתף ופתחי הדלתות והחלונות, כמו גם מדידת שיעור הלחות בקירות.
בדיקת ליקויים בשלד- כגון עקמומיות בקירות, סטיית קירות מהאנך קירות צמודים שאינם מאונכים זה לזה, סדקים עוברים לכול עובי הקיר וכן הלאה.
בדיקת עבודות ריצוף- כמו אריחים פגומים, שקועים, בולטים או ללא אחידות, שיפועים בריצוף, איכות היישום של הרובה ועוד.
בדיקת אינסטלציה- בדיקת תקינות צנרת המים ונזילות מאזור החיבורים בעקבות התקנה לקויה, אביזרים שאינם מקוריים ו\או באיכות ירודה. ליקויים נוספים כוללים זרימת מים לא חלקה, בעיות בלחץ המים, שיפוע הלקוי של מערכת הביוב, התקנת אינטרפוץ מסוג ב', וכן התאמה בין מיקום הברזים והכיור, מיקום גובה האסלה התלויה והתאמה אל המפרט.
בדיקת עבודות חשמל- מדובר בבדיקה ויזואלית בלבד והתאמה אל התקן, לרבות התקנת השקעים במיקום שגוי ו\או בגובה לא תקני, שקעים של מכשירים חשמליים צורכי אנרגיה מבלי שיהיה שקע כוח נפרד, ליקויים בלוח החשמל הגורמים לקפיצת הפקק הראשי בעת הפעלת מספר מכשירים בו זמנית וכיוצא בזה.
בדיקת עבודות נגרות- הבדיקה מתמקדת באיכות העץ בדלתות ובארונות המטבח, שהעץ ללא בליטות, סדקים, חריצים או בועות, שהדלתות אכן הורכבו כראוי, שרוחב ההלבשות תקין בהתאמה לתקנים הרלוונטיים, שאין פגמים בחיפויי הדלתות ועוד.
בדיקת עבודות גבס- להעלאת רמת הבידוד התרמי והאקוסטי, נהוג לבודד את המרווח שבין קירות הבלוקים וקירות הגבס באמצעות צמר סלעים. במידה וקבלן הביצוע משמיט את צמר הסלעים או שהבידוד בין הקירות יושם באופן לקוי, שאז נפגעת רמת הבידוד התרמי והאקוסטי.
בדיקת עבודות אלומיניום ומסגרות- בדיקת מפרט האלומיניום והשוואה אל מול פרופילי החלונות שהותקנו בפועל, ובפרט על רקע העובדה שקבלנים רבים נוהגים מטעמי חיסכון לעשות שימוש בפרופילים זולים יותר מאלו מופיעים שבמפרט הטכני.
בדיקת חנייה ומחסן (במידה וישנם)- חשוב לוודא שבמפרט אכן כלולים מספרי המחסן והחנייה, ושקיימת התאמה בין התשריט והמפרט. במקרים שבהם כוללת העסקה חנייה במכפיל, כדאי לבדוק שמדובר בחניות עוקבות.
בדיקת ליקויים בדירה יד שנייה לפני רכישה
מסקר שנערך בקרב רוכשי דירות משומשות עולה שמעל ל- 30% מהם גילו לאחר האכלוס ליקויים שלא היו מודעים להם בטרם הרכישה. עוד עולה מהסקר שמרבית הליקויים הוגדרו כליקויי בניה שעלות תיקונם עשוי להסתכם בעשרות אלפי שקלים. את הבדיקה יש לבצע בטרם החתימה על חוזה הרכישה, אם כקלף מיקוח בנוגע למחירו של הנכס בהסתמך על חוות הדעת ההנדסית ו\או לצורך התניית הרכישה בתיקון הליקויים שהתגלו במהלך הבדיקה. בהקשר זה, ראוי להדגיש שבטרם רכישת נכס מכול סוג, חשוב שלא לוותר על בדיקה הנדסית לאיתור פגמים וליקויים. יחד עם זאת, כשמדובר ברכישת דירה יד שנייה, שאז הופכת הבדיקה לקריטית, אם בשל הבלאי הטבעי שנוטה להתפתח במרוצת הזמן במערכות הבית השונות ואם מהסיבה שלהבדיל מדירה חדשה מקבלן, לא חלה תקופת אחריות על הנכס לאחר העברת הבעלות אל הרוכש, כך שנטל עלויות הטיפול בכול ליקוי שמתגלה לאחר מכן חל על חשבונו של הרוכש. להלן רשימת הליקויים השכיחים ביותר שנחשפים בבדיקות של דירות יד שנייה:
- בדיקה לאיתור רטיבויות כלואות ונזילות- בקטגוריה זו אפשר למנות מגוון לא מבוטל של נזילות ורטיבויות שמקורן בליקויים מסוגים שונים, החל מרטיבויות הנובעות מאיטום לקוי וסדיקה תרמית, וכלה ברטיבויות סמויות מתחת לריצוף בעקבות צנרת ישנה ודולפת. בהקשר זה, ראוי לציין שבמקרים רבים עשויים המוכרים לערוך בנכס תיקונים אסתטיים ולצבוע את הקירות בתקופת הקיץ רגע לפני המכירה, כך שהרטיבויות מתגלות על פי רוב בחורף, לאחר כמה ימים גשומים.
- בדיקת תקינות מערכת האינסטלציה- ליקויים שכיחים במערכת האינסטלציה כוללים, בין השאר, נזילה מצנרת המים כתוצאה מקורוזיה וחלודה, צנרת פלסטית בלתי תקנית ובלתי עמידה למעבר של מים חמים בטמפרטורות גבוהות, צנרות בקוטר שאינו מתאים, מחברים ואביזרים המחוברים באופן לקוי ו\או היעדר גומיות, כמו גם מונעי הצפה משוחררים, לחץ מים, ריחות בלתי נעימים וכן הלאה.
- בדיקת התאמה אל המפרט הטכני והתכניות האדריכליות- אחת מהבדיקות החשובות ביותר היא בדיקת התאמה בין מידותיו של הנכס הקיים המפרט הטכני שבהיתר הבניה, כדי לוודא שאין תוספות בניה, חריגות ו\או שינויים מבניים בלתי חוקיים. מעבר לעובדה שחריגות בנייה משפיעות ישירות על שווי הנכס, הבנקים עשויים לדחות בקשות למשכנתה והעירייה מצדה עלולה למנוע מתן אישור לצורך העברת הבעלות על הנכס בלשכת רישום המקרקעין. יתירה מכך, לעתים עשויה העירייה לדרוש מהרוכש להרוס את כול תוספות הבניה הבלתי חוקיות.
מחירון בדיקה הנדסית לדירה חדשה מקבלן\ דירה יד שנייה לפני רכישה
סוג השירות | פירוט והערות | טווח מחירים (לא כולל מע"מ) |
בדיקה הנדסית לאיתור ליקויי בנייה | הבדיקה מתמקדת באיתור ליקויי בנייה נפוצים האופייניים לדירות חדשות\ דירות יד שנייה. הבדיקה כוללת התייחסות נפרדת לכול אחת ממערכות הבית ובוחנת התאמה אל תכניות הבניה המקוריות והתקן הישראלי. עם סיום הבדיקה מוגש דו"ח ממצאים מקבל המזמין את ה (חוות דעת הנדסית) המפרט את כל הליקויים שנמצאו עם המלצות לתיקונים והערכת עלות. | 5,500 – 1,500 ₪ |
בדיקת ליקויים בדירה חדשה עד 5 חדרים | יש להכין את המפרט ותכניות הבית לקראת הביקור. | 3,500 – 2,000 ₪ |
בדיקת ליקויים בדירה חדשה מעל ל- 5 חדרים | יש להכין לקראת הביקור המהנדס את המפרט ותכניות הבית. | 4,000 – 2,500 ₪ |
בדיקת ליקויים בדירה יד שנייה עד 5 חדרים | 3,000 – 1,500 ₪ | |
בדיקת ליקויים בדירה יד שנייה מעל ל- 5 חדרים | 3,500 – 1,800 ₪ | |
בדיקת ליקויים בדירת גג חדשה עד 5 חדרים | בדק בית לדירת גג, פנטהאוס או דופלקס. הבדיקה כוללת את גג המבנה, המרפסת ומערכת האיטום החיצונית. | 4,300 – 2,800 ₪ |
בדיקת ליקויים בדירת גג חדשה מעל ל- 5 חדרים | הבדיקה כוללת בתוכה גם את גג המבנה, את המרפסת ומערכת האיטום החיצונית. | 4,500 – 3,000 ₪ |
בדיקת ליקויים בבית פרטי עד 150 מ"ר | לרבות בדיקת החצר, הגדרות והגג. | 4,000 – 2,500 ₪ |
בדיקת ליקויים בבית פרטי מעל ל- 150 מ"ר | לרבות בדיקת החצר, הגדרות והגג. | 4,500 – 2,800 ₪ |
בדיקת התאמת תכניות הבניה אל ממצאים בנכס | בדיקת התאמתן של תכניות הבניה אל ממצאים בנכס, כגון מפרט האלומיניום, החשמל, הדלתות, צנרת הגז, מערכת המיזוג, וכן מפרט מטבח, חדרי רחצה ושירותים ועוד. | 2,300 – 1,500 ₪ |
בדיקה הנדסית בנושא מוגדר ספציפי | כגון בדיקת רטיבות, סדקים, ריצוף, קונסטרוקציה וכן הלאה. התמחור משתנה בהתאם לאופי הבדיקה והיקפה. | 4,000 – 1,500 ₪ |
הנפקת דו"ח ליקויים
חוות דעת הנדסית מאפשרת מיפוי של הליקויים בנכס ואומדן שוויו האמתי. לא אחת נתקלים רוכשים בנכסים הנדמים יציבים, אטרקטיביים ומתוחזקים היטב, אך בדיקה הנדסית חושפת בהם פגמים וליקויים שונים הנסתרים מן העין וניתנים לאיתור בידי אנשי מקצוע בלבד, תוך עשיית שימוש במכשור ייחודי. חוות דעת שהונפקה על ידי מהנדס מומחה לבדיקת ליקויי בניה וביקורת מבנים ושהנו רשום כמהנדס בפנקס המהנדסים והאדריכלים, מהווה מסמך קביל בבית משפט במסגרת בוררות וגישור מול הצד הנתבע. חוות הדעת ערוכה בקונספט אחיד ומפרטת בצורה מסודרת ולפי מרכיבי הנכס את כלל הליקויים שנמצאו, את התקנים שעליהם נסמך המהנדס להוכחת סטיות ואי התאמה אל הסטנדרטים, את הפתרונות לתיקון הליקויים הנ"ל וכן את תמחור העלויות הנדרשות לתיקונם בהתאם למחירונים המקובלים בתחום. לדו"ח הליקויים מצורפות תמונות להמחשה ומיקומו של כל ליקוי במרחב של הנכס. כאמור, דו"ח הליקויים ערוך באופן אחיד ומובנה וכולל בתוכו את הנושאים הבאים:
- הצהרה של המהנדס- בנוגע להשכלתו, הכשרתו, ניסיונו המקצועי, מטרת עריכת חוות הדעת והערות כלליות.
- עקרונות מנחים למתן חוות הדעת- לרבות פירוט חוקים, תקנות, הוראות, תקנים, מפרטים טכניים, היתרי בניה, תקדימי בתי משפט במידה וישנם וכיוצא בזה.
- פירוט הממצאים- פירוט מלא של כל הליקויים שנמצאו בבדיקה, תיאור מיקומם בנכס, מתן המלצות לביצוע בדיקות במעבדות מוסמכות על פי צורך (איכות ו\או עמידות החומר) והמלצות לתיקון המצב הנתון בשטח. לדו"ח הליקויים מצורפות, כאמור, תמונות להמחשה.
- מסקנות ואומדן העלויות לתיקון הליקויים- אומדן העלויות הכספיות לתיקונים בהתאם לפירוט בחוות הדעת בהסתמך על מחירון "דקל" או מחירון אחר על פי שיקול דעתו של המומחה.
מחירון כללי לשירותי ייעוץ, ליווי ופיקוח הנדסיים
| סוג השירות | פירוט והערות | טווח מחירים (לא כולל מע"מ) |
| אישור מהנדס לשינויים במבנה | אישור קונסטרוקטור לשבירת אלמנטים דוגמת קיר או עמוד. | 2,000 – 1,500 ₪ |
| תכנית חיזוקים למבנה | במקרים שבהם שבירת אלמנטים עלולים לפגוע ביציבות המבנה, שאז יעלה הצורך בתכנית חיזוקים. | 3,000 – 1,200 ₪ |
| ייעוץ היתכנות לתוספת הבנייה | ייעוץ היתכנות לתוספת הבנייה כגון יחידת דיור, מרפסת, חדר או פרגולה. | 2,000 – 1,500 ₪ |
| בניית תכנית לתוספת בנייה | תמחור התכנית הקונסטרוקטיבית נגזר ממורכבות התכנון וגודל השטח. במידה ובניית התכנית נעשית על ידי הקונסטרוקטור שסיפק את הייעוץ, שאז נהוג לקזז את עלות הייעוץ מעלות תכנון הבנייה. | 5,500 – 2,500 ₪ |
| בדיקת יציבות המבנה ועומסים | חוות דעת הנדסית לקראת שיפוצים או לפני רכישה של נכס. | 3,500 – 1,500 ₪ |
| פיקוח הנדסי במהלך שיפוץ דירה | הפיקוח כולל 2 ביקורים בנקודות זמן קריטיות והכנת דו"ח מפורט המתייחס לטיב העבודה. ביקור נוסף מתקיים בגמר הפרויקט לצורך מתן אישור סופי. | 3,750 – 3,000 ₪ |
| חוות דעת הנדסית עבור בית המשפט | פירוט מלא של כל ליקויי הבניה שאותרו בנכס במהלך בדיקת המהנדס. חוות הדעת ההנדסית כוללת המלצות לתיקון הליקויים ואומדן העלויות. | 6,500 – 4,000 ₪ |
| זימון המהנדס לבית המשפט כעד מומחה | זימון המהנדס כעד מומחה לבית המשפט בהמשך לחוות דעת ההנדסית. | 2,000 – 1,500 ₪ |
| בדיקת ירידת ערך הנכס | אומדן ירידת ערך הנכס בעקבות הליקויים שנחשפו במהלך הבדיקה ההנדסית. | 3,500 – 2,000 ₪ |
