בדיקת מעטפת בניין חיצונית

שיפוץ בניינים ותחזוקה חיצונית הינם דברים אשר כרוכים במעורבות כספית של כל דיירי הבניין וכאשר מדובר באסתטיקה חיצונית ואו תחזוקה מתקדמת של הבניין לרוב מנסים רבים להתנער מהוצאה כספית עד לכדי יצירת מבנה מסוכן.

מניסיון אישי עם אלפי שיחות מדיירי בניינים בעלי בעיות שונות אשר ניסו לגייס את עזרת הדיירים במקרים של רטיבות בדירה בודדת ואף במקרים של נפילות חלקי בטון על אזור חניה בודד, תמיד יהיה במצב כזה קשה מאוד לקרוא לדיירים להוציא כסף עבור שיפוץ ושיקום הבעיה.

כאשר יש יותר מדירה אחת אשר סובלת מרטיבות ואו סכנה ברורה לניתוק חלקי בטון ממעטפת הבניין ואו מצב עמודים עגום אשר מביא את הדיירים להתכנס ולהתחיל לאסוף הצעות מחיר.

 

3 בעיות מתפתחות בשלב הזה:

  1. כל קבלן רואה את הבניין בצורה שונה לפי סגנון העבודה אליו הוא מורגל והדבר מתבטא בסכום הכסף עליו הוא מדבר. קבלן אשר מנהל צוות סנפלינג יציע אולי פתרון צביעה ואיטום נקודתי לאומת קבלן אשר מורגל לעבודה על פיגומים עם צוות של טייחים וסביר שהכיוון שלו יהיה ללכת על שליכט צבעוני. כל קבלן גם מציע חומרים ומפרט עבודה שונה וזה יכול להיות מאוד מבלבל בפגישות עם שאר הדיירים, במיוחד בבניינים עם אוכלוסייה מבוגרת יותר.
  2. השם החדש לסרבני תשלום הינו “תומכי תמ”א 38” והם תמיד יעדיפו למרוח את הפגישות בהצעות לשיפוץ גדול יותר אותו הם יעדיפו לקבל בחינם אם יגיע יזם תמ”א מתאים. סרבני תשלום אלו לרוב יהיו גם האנשים הכי קשים במשא ומתן מול יזם התמ”א ואף עלולים לפגוע בתהליך על ידי בקשות לא מציאותיות. דיירים כאלה גם הופכים למטרד באם שאר הבניין מתכנס בכל זאת לטובת השיפוץ ואף ברוב חוצפתם גם דורשים מהקבלן יחס מועדף.
  3. בעיית הדייר עם “החבר קבלן” בעיה זו עלולה לפגוע קשה בדיירים מאחר ויש דייר עסקן אשר רוצה להביא קבלן לביצוע העבודה. אותו קבלן יציע מחיר עבור הפרויקט ויתחייב לשכן בהפרשת עמלה מכובדת לעסקן בתמורה על כך שהביא לו את הפרויקט. אותו שכן יקבל למעשה את כספו בחזרה מהקבלן, גם במחיר של הבאת קבלן רדוד יותר בעל יכולת מקצועית נמוכה וטיב עבודה ירוד. זהו המודל המתוחכם יותר לסרבן מודרני, אשר אינו מודה בכך שאין לו שום עניין ואו רצון להשתתף בשיפוץ הבניין ותחילה אף יראה לשאר הדיירים שהוא מגיע מרצון לעזור בלבד. כבר ראיתי מספיק פרויקטים שדייר כזה ניסה בהתחלה בנחמדות להשחיל את הקבלן המועדף מטעמו ולאחר התנגדות של שאר הדיירים, הוא התחיל להאשים דיירים אחרים במשחק מכור ואף איים שלא ישלם את חלקו באם לא ילכו עם הקבלן מטעמו.

 

את הרבה מהבעיות האלה ניתן לפתור בשלב מוקדם יחסית, על ידי הזמנת מהנדס מוסמך לביקורת ראשונית והפקת דוח אשר מתאר את מצב הבניין ואת הנקודות החשובות אותן צריך לטפל במהרה !

הפקת דוח על ידי מהנדס מהווה תיעוד של המצב הנוכחי ומגדיר בדיוק את רמות הסיכון ואת הפתרונות לטיפול הנדרשים, משם ניתן יהיה לקבל החלטה אם לפנות למחלקת מבנים מסוכנים על מנת לקבל צו מבנה מסוכן במטרה לאחד את הדיירים להשגת פתרון מהיר.

הפקת דוח הנדסי יכול לעודד דיירים גמישים יחסית לפעול לטובת שיפור מצב הבניין מתוך הבנה שיש עדות מקצועית וברורה, אשר עלולה להפוך לתביעה עתידית של גרימת נזק ואו פגיעה בחיי אדם ברשלנות.

הפקת דוח הנדסי יכול בהמשך לעזור ולמקד את הקבלנים בהצעת מחיר אחידה, המבוססת על מפרט אחיד ברור אותו מספק המהנדס. אותו מפרט עבודה מכיל את המידע על היקף הפרויקט, חומרים ותוכנית עבודה ברורה אותה ניתן לתרגם לסכום הכסף שבעבורה יהיה מוכן הקבלן לספק את התמורה.

הפקת דוח הנדסי בשלב מוקדם ובפרט אם מכיל הערות לגבי אזורים מסוכנים במבנה, יכול להיות לעזר בשלב מאוחר יותר באם אחד מהדיירים יהפוך לסרבן. אם עברתם דרך מסוימת ורוב הדיירים אתכם ניתן יהיה להוציא צו מבנה מסוכן לבניין ולגבות בקלות מאוחר יותר את כסף מאותו סרבן דרך תביעה בבית משפט.

הזמנת מהנדס בתחילת הדרך יכול לפתור מראש הרבה מאוד סיבוכים ובהמשך באם התהליך מתפתח למבנה מסוכן ואו לשיפוץ גדול יותר, כך או כך תצטרכו מהנדס מלווה בהמשך וחוות דעתו הראשונית תשמש בשלב מאוחר יותר כיסוד וכיוון לכל צד אליו תפנו.

מה כלול בהזמנת המהנדס?

דוח מצב בניין: תיאור המצב הנוכחי של מעטפת המבנה, בדיקת מצב עמודי בניין וקומה מפולשת, בדיקת חדר מדרגות ואפשרות לבדיקת הגג. הדוח מספק מידע לגבי אזורים בהם ישנה אפשרות לסכנה מידית ואו עתידית כמו מרפסות מתפרקות וחלקי בטון רופפים אשר עלולים ליפול בכל רגע ולפגוע בעוברים ושבים.

מפרט טכני: למעשה המפרט נכתב העגה הנדסית ומכיל קווים ראשיים בלבד כמו עיבוי עמודים, שיקום עמודים, קילוף מעטפת, ציפוי בשפריץ, ציפוי בשליכט צבעוני, איטום גג יריעות ועוד.

המהנדס לא נדרש לפרט ברזולוציה מוקטנת איך מעבים עמוד ובאיזה מוטות ברזל להשתמש, הוא רק מגדיר כמות עמודים אשר נדרשת בערך לעיבוי. רק בשלב מאוחר יותר לאחר שיתחיל הקבלן לעבוד כחלק מהליווי ההמשכי יוכל המהנדס לראות את מצב העמודים ולקבוע סופית, אלו מהעמודים צריכים עיבוי ואלו אשר מספיק להם שיקום.

 

מחירון לבדיקת מבנים משותפים

 

מחירון לבדיקת מעטפת בניין חיצונית והפקת דוח + מפרט ביצוע

לבניין עד 4 קומות 1500 ₪ לפני מע”מ.

 

מחירון לבדיקת מעטפת בניין חיצונית והפקת דוח + מפרט ביצוע

לבניין עד 4 קומות + גג  1800 ₪ לפני מע”מ.

 

כל קומה נוספת בתוספת של 400 ₪ לפני מע”מ לקומה.

 

לדוגמא: מחירון לבדיקת מעטפת בניין חיצונית והפקת דוח + מפרט ביצוע

לבניין 8 קומות 3100 ₪ לפני מע”מ.

 ***הערה – שימו לב שמדובר בבדיקת מעטפת חיצונית לבניין וקומת קרקע, בלי בדיקת הנכסים בתוך הבניין, בלי בדיקה מקיפה של מערכות חכמות גילוי אש ועוד. לצורך הוספת נקודות לבדיקה ניתן יהיה לסכם זאת מראש עם המהנדס לפני תחילת הבדיקה וקבלת הצעת מחיר סופית.

 

ליצירת קשר ובירורים נוספים 

עמית עוז נייד –  0547639960

 

נכתב על ידי עמית עוז 2019