בדק בית: חשיבות בדיקת המפרט הטכני בטרם החתימה על חוזה המכר

לעתים קרובות קורה שהמפרט הטכני שמספק הקבלן עמום ומעורפל בנושאים מסוימים בכוונה, מאחר והעמימות פועלת לטובת הקבלן ועשויה להסתכם בעשרות אלפי שקלים. מעבר לכך, במקרים רבים מציגים הקבלנים דירה לדוגמה שמלאה בכל טוב, בעוד שבפועל מציע המפרט הבסיסי חומרים שאיכותם נמוכה לאין שיעור. לפיכך, בטרם החתימה על חוזה המכר, מומלץ להיוועץ מבעוד מועד עם אנשי מקצוע ולבדוק את המפרט הטכני על כול פרטיו וסעיפיו השונים, ובמידת הצורך גם לשדרג את המפרט כדי להבטיח מוצר התואם בדיוק את הציפיות. להלן כמה מהתחומים שבהם כדאי להתמקד:

מפרט אלומיניום- קבלנים רבים מודעים לעובדה שהישראלים נוטים להתרכז בדלתות, אך אינם מתעכבים על מפרט האלומיניום שעלותו יכולה להיות גבוהה מאוד וטומנת בחובה השלכות רבות על עניין הבטיחות, איכות איטום פתחי הבית ונוחות שימוש, ולפיכך נוהגים להציע מפרט אלומיניום בסיסי שיכול שלא להתאים, כמו לדוגמה חלונות שאינם אטומים מרטיבות ונפתחים מצדם האחד בלבד, פרופילים מיושנים ובאיכות נמוכה שעלותם מטבע הדברים נמוכה יותר ועוד. מומלץ לבדוק שמדובר ביצרן חלונות מקצועי ובעל שם, שמספק אחריות מקיפה ומתקין מורשה מטעם החברה. כדאי להתמקד גם על סוג החלונות ואופן פתיחתם (כמו לדוגמה חלונות על ציר, חלונות שנפתחים בהזזה, חלונות בעיצוב הייטקי\ מודרני\ כפרי, חלונות חדשניים ומתקדמים עם בידוד תרמי ואקוסטי וכן הלאה).

הכנת התשתית למערכת המיזוג, צנרת הגז והחשמל- כדאי להקפיד שבמפרט יצוין שהקבלן אחראי לכך שבכל חדר תהייה הכנה נפרדת למערכת המיזוג, וכן לצנרת הגז והחשמל. פשרה על מערכת מיזוג מיני מרכזי מהווה את פתרון אופטימלי עבור הקבלן, אך מבחינת הרוכש מדובר בפתרון רע מאוד, שכן לאורך זמן יוביל הדבר לעלויות גבוהות בחשבון החשמל. בנסיבות של התמקחות, עשוי הקבלן למציע לרוכש דמפרים, שיכולים לשלוט ו\או לבטל את פעולת החימום או הקירור בחלק מהחדרים. העניין הוא

שהדמפרים אינם חוסכים אנרגיה באמת, היות והמנוע פועל באותה התפוקה. במידה והקבלן איננו מוכן לשינוי זה, מוטב לרוכש להתקזז עם הקבלן ולבצע על חשבונו את הכנה לחדרים, כך שיהיה שלכל חדר מזגן עצמאי, מה שימנע ברבות הזמן את הצורך בחציבת הקירות לשם העברת הצנרת, או לחלופין העברת תעלה חיצונית, המהווה פגיעה אסתטית משמעותית.

מפרט מטבח- המטבח שבמפרט הטכני מוגדר על פי רוב כ- “מטבח קבלני”, וכולל בדרך כלל את חומרי הבסיס, הארונות, הפורמייקה, והפרזול הזולים יותר בשוק. רצוי לברר לגבי ספק המטבחים של הקבלן, גודל המטבח, מהם החומרים המרכיבים אותו, כמו גם סוג העץ, סוג הציפוי החיצוני והפנימי, סוג הפרזול, הכנה למדיח, סוג השיש ועוביו, ובמקרה של שמירת כשרות, כדאי לבקש כיור כפול.

מפרט נקודות החשמל- במפרט הטכני נדרש להיות פירוט של כול נקודות החשמל על פי חדרים. תחת ההגדרה “נקודות החשמל” נמנים מתגים, מפסקים, נקודות שקע ונקודות לגוף תאורה, כשכול אחד מהפריטים הללו מחושב כנקודה נפרדת. יש לספור את נקודות הכוח אשר הוקצו עבור מכשירי החשמל הזללניים (מקרר, תנור, מכונת כביסה, מייבש כביסה, מזגן, דוד חשמל, מדיח וכיוצא בזה), ולוודא שמדובר ביצרנים העומדים בתקן הישראלי. חתימה על החוזה הכולל מספר נמוך של נקודות החשמל, ייאלץ את הרוכש בתוספת נקודות חשמל בהמשך בעלות של מאות שקלים.

מפרט חדרי רחצה ושירותים- חשוב להתעמק לרמת הפריטים השוליים, לכאורה, ביותר, ולברר בנוגע לסוג הריצוף, חיפוי והכלים הסניטרים שמספק הקבלן, גודל האריחים, סוג ודגם מיכל ההדחה בשירותים (אסלה תלויה או אסלת מונו בלוק המחוברת אל הרצפה), וכן סוג האסלה, הכיור, האמבטיה, הסוללה, ראש המקלחת והברזים (מים חמים וקרים או מים קרים בלבד).

מפרטי הדלתות- בקטגוריה זו נמנים דלתות הפנים (לרבות דלתות חדר האמבטיה והשירותים), דלת הכניסה ודלת הממ”ד. מומלץ לברר מיהו יצרן הדלתות, וכן בנוגע לסוגי המילוי, הפרזול והמיגון שלהן, סוג המשקוף, עוביו והחומר ממנו עשוי. יש לוודא שדלתות חדר האמבטיה והשירותים עמידות כנגד רטיבות, שדלת הכניסה הנה פלדלת או שוות ערך ודלת הממ”ד אכן עומדת בתקנים. מדובר בפרטים

שכל שינוי בהם לאחר החתימה על החוזה יכול לשנות משמעותית את המחיר.

חנייה ומחסן- בדירות הנמכרות עם חנייה ומחסן, יש לבדוק שהמפרט כולל את מס החנייה ומספר המחסן, וכן שהתסריט אכן תואם את המפרט. כדאי גם לוודא שמחסן ממוקם בסמוך לחנייה, מה שעתיד להקל משמעותית במהלך טעינה ופריקה של הרכב. במידה והעסקה כוללת חנייה במכפיל, חשוב לשים לב שאלו הן חניות עוקבות.

 

בדק בית דירה חדשה מקבלן: איתור ליקויי בניה בטרם החתימה על פרוטוקול מסירה

כשמגיע המעמד המיוחל שבו מוסר הקבלן את מפתחות הדירה החדשה לבעל הדירה הנרגש, נדרש בעל הדירה לחתום על מסמך המכונה “פרוטוקול מסירה”. מדובר במסמך הנערך על ידי הקבלן, ומצוינים בו כל פרטי הדירה, לרבות מצבה הפיזי במועד מסירתה, מתקניה, אביזריה וכל המצוי בה. בשעת החתימה על פרוטוקול המסירה, מומלץ לרוכש לפרט כל ליקוי ואי התאמה שהוא או איש מקצוע מטעמו הבחין בה ולדרוש העתק של המסמך. אי ציון פגמים ו\או ליקויים בפרוטוקול המסירה עלול למנוע מרוכש הדירה בשלב מאוחר יותר להעלות טענות כלשהם כלפי הקבלן באשר לכשלים וליקוים, אלא במקרה של פגם נסתר. היות והרוכש על פי רוב איננו איש מקצוע מתחום הבניה, מומלץ לו בשלב זה להסתייע בשירותיהם של חברת בדק בית או מהנדס בניין \ אזרחי, לאיתור פגמים, אי התאמות וליקויי בניה בדירה.

 

חשיבות ביצוע בדק בית בטרם אכלוס הדירה

ממצאי הבדיקה מפורטים בדו”ח ומועברים אל הקבלן לתיקון הליקויים שהתגלו. ממחקר שנעשה בטכניון לפני מספר שנים עולה כי 100% מהדירות החדשות בישראל בעלות ליקויי בניה כאלו ואחרים. על אף שחוק מכר דירות מחייב את הקבלן לתת תקופת אחריות של מספר שנים עבור הליקויים הנחשפים לאחר רכישת הדירה, כדאי לערוך את בדיקת בדק הבית לאיתור ליקויי הבניה עוד בטרם אכלוס הדירה. מדובר בבדיקה פשוטה ומהירה, ובמידה ומדובר בדירה שאיננה מאוכלסת, קל יותר לטפל בליקויים שנתגלו כשהעבודה עדיין מתבצעת בשטח, ובפרט אם אלו הם ליקויי בניה הנדסיים וליקויים בתשתיות העלולים ליצור סביבת מגורים המסוכנת מבחינה בטיחותית, זאת בנוסף לפגיעה בערך הנכס.

 

מה כוללת הבדיקה?

בדיקת בדק בית הנה יסודית ומקיפה, והיא נערכת על ידי בודק מקצועי שהנו מהנדס או הנדסאי בניין מוסמך הרשום בפנקס המהנדסים. הבדיקה מתמקדת בגילוי ליקויי בניה שכיחים האופייניים לדירות חדשות, ותחילתה בבדיקה כללית של הדירה והשוואה אל התכנית המקורית. כל יתר הבדיקות האחרות בוחנות התאמה אל התקן הישראלי. בתום הבדיקה מקבל המזמין את דו”ח הממצאים (חוות דעת הנדסית) המפרט את כל ליקויי הבניה שנחשפו. חשוב להבהיר שחוות דעת הנדסית מקצועית קבילה כראייה בבית משפט. להלן כמה מהמערכות והאלמנטים הנבדקים דרך קבע בבדק הבית לדירות חדשות:

תקינות צנרת המים- מדובר באחת המערכות המתאפיינות בשיעור גבוה של כשלים כגון נזילות מאזור החיבורים בצנרת פלסטית ובעיות של קורוזיה שלא אחת מתגלות כבר בשלבים מוקדמים, כשהליקויים נובעים לרוב בשל התקנה באיכות ירודה, אביזרים זולים ו\או לא מקוריים. בעיות בלחץ המים, אינטרפוץ תקוע (ידית הברז שמווסת בין מים קרים למים חמים), ברז “משתעל” ו\או זרימת מים בלתי תקינה בברזי הכיורים, אמבטיה והמקלחון מעידים על כשל או סתימה בצנרת באזור מסוים. במידה והקבלן טוען שזוהי תופעה האופיינית לברזים חדשים והדבר ישתפר במשך הזמן- אזי מדובר בהטעיה.

התקנת אינטרפוץ מסוג ב’- מקרה קלסי של ליקוי בצנרת המים. להבדיל מראש מקלחת שאותו ניתן להחליף בקלות יחסית, התקנתו של האינטרפוץ הנה בתוך הקיר, כשהמשמעות היא שתיקון התקלה תדרוש החלפת חיפוי בקיר. תיקון זה עלול להסתכם בכסף רב, ובפרט כשמדובר בחיפוי פסיפס או באריחי ענק. האינטרפוץ חייב להעביר בקלות את זרימת המים מהמזלף אל ראש המקלחת, ובמידה ועבודתו איננה חלקה, ייתכן והאינטרפוץ מסוג ב’ היוצר בעיה בנתב. בנסיבות הללו, קבלנים רבים טוענים בפני לקוחותיהם שהבעיה נובעת מאביזרי הקצה. במידה והתקלה נמשכת על אף החלפת אותם אביזרים, יש להתעקש על כך שיחליף את האינטרפוץ ויחפה מחדש את הקיר.

התקנת צנרת SP במקום צנרת PEX- ישנם פרטים בסיסיים שניתן להבחין בהם בעין אף מבלי להיות מהנדס בניין או אינסטלטור, כשאחד מהם נוגע לסוג הצנרת שהותקנה. צנרת מסוג PEX מאפשרת השחלת צינורות באופן שבו לכל קו מים קיים צינור מים עצמאי משלו. הדבר מאפשר את הוצאת הצינור הפגום והחלפתו בחדש ללא שבירת הריצוף במידה וישנה תקלה באינסטלציה. צנרת מסוג SP, לעומת זאת, נחשבת אמנם למשוריינת יותר בהשוואה לצנרת מסוג PEX, אך דורשת מיני שיפוץ במקרה של תקלה. לעתים קורה שהקבלן מתקין צנרת SP במקום צנרת PEX שעליה סוכם במפרט בשל מחסור במקום למיקום החנוכייה (מרכזייה), כך שאם לא מבחינים מרכזיה בדירה, קרוב לוודאי שהותקנה בה צנרת מסוג SP.

תקינות צנרת ביוב- על פי התקן, חל איסור למקם את השוחה של צנרת הביוב בסמיכות אל יסודות הבניין, מאחר וקיים סיכון לדליפת מים שתוביל לשקיעת היסודות ופגיעה בשלד המבנה. ליקוי נוסף הוא שיפוע בלתי תקני של מערכת הביוב. הליקוי נובע מהסיבה שהמרחק שבין שכבת הבטון לפני הריצוף נמוך מכדי לייצר שיפוע נכון ותקני. מדובר בצרה של ממש שעלולה לגרום לביוב להיסתם, ובפרט לאור העובדה שליקויים מסוג זה עשויים לעתים להתגלות רק בחלוף שנתיים שלוש.

התאמת הברזים אל הכיור- בעיקר כשמדובר בברז אינטגרלי המותקן בתוך הקיר. אי התאמה בין מיקומו של הברז למיקומו של הכיור בשל תכנון לקוי יגרום להשפרצת המים על המשתמש ו\או הצדדים במהלך השימוש, מה שיצריך את ניגוב הרצפה והמשטח הסמוך לכיור בתום כל שימוש או לחלופין את החלפת הברז והתקנתו מחדש.

גובהה של האסלה התלויה- גובהה של האסלה התלויה הוא בהתאמה לפתח היציאה של הצינור. לא אחת קורה שתכנון לקוי מאלץ את התקנת האסלה כשהיא גבוהה או נמוכה מדי לישיבה מעליה. בנסיבות הללו, לרוב אין יכולת לתקן את הליקוי אלא לחיות איתו, אך ניתן בהחלט לדרוש מהקבלן פיצוי כספי.

כתמי רטיבות- כשלי איטום שגורמים לכתמי רטיבות בתקרה, בקירות וסביב החלונות, הם מסוג ליקויי הבנייה החמורים והשכיחים ביותר בישראל. כשלי איטום עשויים להיגרם ממגוון רחב של סיבות כמו פגיעה של הרצף בשכבת האיטום, תקלה בניקוז המזגנים בתוך הקירות, התקנת משקופים לקויה בפתחי החלונות וכן הלאה. כתמי רטיבות בתוך הדירה מעידים בדרך כלל על כשלי איטום בחדר האמבטיה של השכנים שמעל לדירה, בעוד שכתמי רטיבות בפתחי החלונות ו\או קירות חיצוניים נובעים על פי רוב מכשלי איטום במעטפת המבנה. במידה והקבלן מבצע בדיקת הצפה במהלך הבניה וחושף בעיות של רטיבות, אז קרוב לוודאי שהוא יתקן את הליקויים שנחשפו. יחד עם זאת, לעתים קורה שבדיקת ההצפה נערכת לאחר הקבלן כבר ריצף, שאז הוא יעדיף שלא לפתוח את הריצוף וחיפויי, אלא לצבוע מעל לרטיבות בתקווה שהליקוי ייחשף והרוכש יפנה אליו לאחר שהסתיימה תקופת הבדק (תקופת הבדק על כשלי איטום היא 4 שנים).

בידוד לקוי בין קירות הגבס- מקובל לבודד בין קירות הגבס לקירות הבלוקים בעזרת צמר סלעים, זאת על מנת להעלות את רמת הבידוד כנגד קור, חום ורעשים. במידה וחיבור צמר הסלעים אל הקירות הניצבים נעשה בצורה מרושלת, לאורך הזמן ינשור צמר הסלעים ויבטל את הבידוד. לעתים קורה גם שקבלן הביצוע לא טורח להוסיף צמר סלעים,  שאז ניתן לחשוף את הליקוי בבדיקה ראשונית על ידי נקישה באזורים שונים על הקיר, ובמצבים שבהם נשמע צליל חלול, משמע הקיר אינו אקוסטי באותה הנקודה הספציפית.

ליקויים במערכת החשמל- ליקויים במערכת החשמל עשויים לבוא לביטוי בהתקנת השקעים בגובה בלתי תקני מהרצפה, במיקום שקעים במקום לא נכון, מכשירי חשמל צורכי אנרגיה (כגון מקרר, מזגן, מכונת כביסה, מדיח כלים, תנור אפייה ועוד) ללא שקע כוח נפרד, כמו גם בעיות מהותיות בלוח החשמל שמונעות את הפעלת כלל המכשירים בדירה בו זמנית מבלי לגרום לכך שהפקק הראשי יקפוץ.

יישום לקוי של רובה- איכות היישום של הרובה הוא מסוג הדברים שלא תמיד ניתן להבחין בו במבט ראשון, ובמקרים רבים מתגלה הליקוי בעקבות התבלות מהירה והתנתקותה. יחד עם זאת, במהלך בדק הבית אפשר בהחלט להבחין באזורים שאין בהם כלל רובה, ולדרוש מהקבלן יישום מחדש באותן הנקודות, שכן פוגות (מישקים) שאינן סגורות, תגרומנה במרוצת הזמן להיקוות מים מתחת לריצוף ולבעיות של רטיבות.

פרופיל חלונות- כאמור, לעתים קרובות נוהגים הקבלנים להתקין פרופילים זולים יותר מהדגמים שמופיעים במפרט הטכני, זאת במטרה לחסוך בעלויות. פעמים רבות מדובר בפרופילים מבית אותו היצרן אך מדגם זול ופשוט יותר. לא אחת מתרצים הקבלנים את שינוי דגם הפרופילים בעקבות הרחבת פתחי החלונות, אך בכול מקרה מחויב כול שינוי לקבל את אישורו של הלקוח. כבר בשלב ההתחלתי מומלץ לברר את העניין ולדרוש החלפה, ולא לאחר ששלבי הבנייה הגיעו לסיומם והפרופילים שהותקנו הופכים לעובדה מוגמרת.

ליקויים בדלתות וחלונות- במידה והותקנו חלונות שאמורים להיות אקוסטיים לחלוטין, יש לוודא שישנן גומיות ומברשות בכל החלונות, שסגירתם ופתיחתם תקינה ושהם אכן אטומים הרמטית כנגד רעשים מבחוץ. כמו כן, כדאי לבדוק שהתקנת החלונות ואופן פתיחתם (פתיחת החלון ימינה או שמאלה) היא בהתאמה לחלל החדר ואיננה מונעת שימוש בחלל כלשהו בזמן שהחלון פתוח. בקטגוריית הדלתות כוללת רשימת הליקויים דלתות קצרות שרחוקות מפני הריצוף או שגובהן פחות מ- 2 מטרים, דלתות שבורות ו\או עם פגם בציפוי, דלתות ומשקופים שמיקומם שונה ממה שמצוין במפרט הטכני, פתחי כניסה שהנם צרים ממה שמחויב בתקנות התכנון והבנייה, ולעתים אף דלתות שפתיחתן גורמת לחסימת המעבר לפרוזדורים וחדרים.