המדריך המלא: הכול על בדק בית לאיתור ליקויי בניה ושיפוצים
המספרים מלמדים שרכישת דירה נחשבת לרכישה היקרה ביותר שהישראלי מבצע במגזר פרטי במהלך חייו. עוד עולה מהנתונים, שמדובר ברכישה שהרוב המוחלט מקרב הישראליים יידרש ליטול בעבורה התחייבות לתשלומים למשך תקופה של 20 עד 30 שנה. לפיכך, חשוב לדעת בוודאות שאכן מבצעים רכישה נבונה ומשקיעים בנכס איכותי. למעשה, בדק בית מהווה את הבדיקה הקריטית והחשובה ביותר כדי לסייע בקבלת ההחלטה בנוגע לכדאיות רכישת הנכס, בנוגע להערכת שוויו האמתי בטרם ההשקעה בו, וכן כדי להבטיח ראש שקט לאחר הרכישה.
מהו למעשה בדק בית?
בדק בית מהווה למעשה מונח עממי שנגזר מחוק מכר דירות (סעיף 4) ומתייחס ל"תקופת הבדק". תקופת הבדק היא תקופה המוגדרת בתוספת לחוק מכר דירות ותחילתה ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש. המחוקק קבע תקופות בדק שונות לכל סוג של ליקוי, שאליהן מתווספות גם תקופת אחריות של שלוש שנים החל ממועד סיום תקופת הבדק. לדוגמה, תקופת הבדק לליקויי בנייה בתחום הריצוף וחיפוי פנים היא לשנתיים, בעוד שלכשל באיטום המבנה יש תקופת בדק של ארבע שנים והתקלפות או התנתקות חיפויי חוץ- תקופת בדק של שבע שנים. מעבר להיבט החוקתי, היזמים על פי רוב מחזיקים ערבויות בדק של הקבלנים, כדי להבטיח את כיסוי עלויות התיקונים של ליקויי בנייה המתגלים במהלך תקופת הבדק. הקבלנים מבחינתם נדרשים לתקן את הליקויים שנתגלו, ולהחתים לאחר מכן את בעלי הנכסים על טפסים שאין ליקויים והנכס תקין כתנאי לשחרור ערבויות הבדק בהן מחזיקים היזמים.
מהן מטרותיו של בדק הבית?
ליקויי הבניה נגרמים בחלקם הגדול מחוסר מקצועיות, חיסכון בחומרי גלם איכות הביצוע, בין אם מהיעדר פיקוח באתרים או אי הקפדה מצד מנהלי העבודה בשטח. חוות הדעת של בדק הבית פונה אל הקבלן בשפה הנדסית. חוות הדעת מבהירה לקבלן שכוונות הדייר רציניות, ולפיכך יפעל לתקן את הליקויים שנתגלו בהתאם לחוות הדעת. לעתים קורה שהקבלנים עצמם אינם בקיאים בתקינות והדרישות, שאז נדרשת התערבותו של המהנדס שערך את בדק הבית.
חוות הדעת משקפת, למעשה, את מצבו האמתי של הבית ומפשטת אצל הקבלן את ההבנה לגבי היקף הליקויים הדורשים תיקון. מעבר לכך, לעתים קרובות נוטים הקבלנים לתקן את הליקויים הפשוטים לתיקון ו\או אינם נסתרים מהעין הלקוחות, תוך התחמקות מתיקון ליקויים שהלקוח אינו מודע לקיומם, ובפרט כשמדובר בתיקון מורכב ויקר, בעוד שחוות הדעת מספקת ללקוח את תמונת המצב בכללותה ומונעת מלכתחילה תרחישים מסוג זה. במידה וחוות הדעת מגיעה לבית המשפט, שאז על פי רוב כבר אין לקבלן דרך להתחמק, תוך מתן חצאי אמיתות או תשובות מזלזלות, והוא נדרש לתקן את הליקויים או לפצות את הלקוח עבור עלות התיקונים ו\או ירידה בשווי הנכס.
מתי כדאי להסתייע בשירותי בדק בית?
בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה מומלצת במקרים הבאים:
במהלך הבנייה או השיפוץ של המבנה- בדיקה המיושמת על פי רוב במהלך הבניה של בתים פרטיים או במסגרת פרויקט תמ"א 38, שכן פיקוח שהעבודות מתנהלות בהתאם למפרטים המקצועיים ואיתור ליקויי בניה מבעוד מועד מונעת נזקי תשתית משמעותיים ומאפשרת את תיקונם באפקטיביות גבוהה יותר ובעלויות מינימליות בהשוואה לעלות תיקונם לאחר גמר הפרויקט.
במעמד רכישת דירה מקבלן- מאחר ורוכש הנכס או נציג מפקח בניה מטעמו אינם נוכחים במהלך הבניה עצמה, כדאי לערוך בדיקת ליקויי בניה בטרם רכישת הנכס או קבלת המפתחות מהקבלן. באופן עקרוני, חוק מכר דירות התשל"ג 1973 מחייב את הקבלנים לתת לרוכשים תקופת אחריות ותיקון כל ליקוי שנחשף לאורך תקופה זו. חשוב להבהיר כי תקופת אחריות משתנה בהתאם לתחומי האחריות השונים. לדוגמה, אחריות הקבלן לתיקוני חלונות אלומיניום ועבודות ריצוף היא לתקופה בת שנתיים, בעוד שלכשלי תשתית יש אחריות של שלוש שנים ולתשתיות מים ומערכות ביוב תקופת אחריות של ארבע שנים.
לפני רכישת דירה יד שנייה- מטבע הדברים, כמות הליקויים הקיימת בדירה יד שנייה גבוהה משמעותית בהשוואה לדירה חדשה מקבלן, זאת בשל הבלאי שנוצר במערכות השונות של הנכס ככל שנוקף הזמן. בדק בית מקצועי מסייע, כאמור, בקבלת תמונה אמתית לגבי מצבו של הנכס וההחלטה האם רכישת הנכס אכן כדאית. מעבר לכך, בדק בית לפני רכישה יכול להשפיע על המשא והמתן עם בעל הנכס בנוגע למחיר, במידה ועדיין מעוניינים לרכוש את הנכס על אף הכשלים שנמצאו בבדיקה.
לפני חתימה על חוזה שכירות- נהוג לערוך בדיקת בדק בית גם בטרם החתימה על חוזה שכירות ולאחר מכן בתום תקופת השכירות של השוכר. בנסיבות הללו משמשת הבדיקה הן לצורך תיאום ציפיות בין השוכר והמשכיר בשעת החתימה על חוזה השכירות והן כדי למנוע חילוקי דעות בנוגע למצב הדירה עם סיום תקופת השכירות.
הערכת נזקים ובדיקת מושא האחריות לנזק- בדיקה זו נפוצה במיוחד במקרים שבהם מתרחשים כשלים בנכס קיים, ובפרט כשמתגלעת מחלוקת לגבי האחריות של מי מהצדדים לתיקון הנזק, כמו לדוגמה במצבים של פיצוצי צנרת, רטיבויות וכן הלאה בבנייני מגורים. ראוי לציין שהבדיקה מתבצעת על ידי גורם מקצועי ומוסמך, חוות הדעת מקבלת תוקף משפטי במידה והיא מתגלגלת אל פתחו של בית המשפט.
להלן כמה מהליקויים נפוצים שניתן לגלות בבדק בית:
ליקויי איטום ורטיבות- הנתונים הסטטיסטיים מראים שקרוב ל- 50% מהדירות בבניינים משותפים ולמעלה מ- 30% מהבתים צמודי הקרקע סובלים מבעיות איטום ורטיבות, מה שממקם את הליקויים הללו בראש רשימת ליקויי הבנייה. הכשלים הללו נגרמים מכמה סיבות שונות, שהעיקריות נובעות משימוש בחומרים זולים מטעמי חיסכון, חומרים המתאפיינים ברמת בלאי גבוהה במיוחד, כמו גם שאיפתם של הקבלנים לסיים את הפרויקט בחיפזון. בקטגוריה זו ניתן למנות גם איטום בלתי תקני של ממ"ד ו\או מעטפת של בית צמוד קרקע.
ליקויי בנייה שלד- ליקויי בניה, ובפרט ליקויים בשלד המבנה, נחשבים חמורים ובלתי הפיכים, וחלקם עלולים לפגוע ביסודות ולהוביל לחוסר יציבות ואף להתמוטטותו של המבנה או חלקים ממנו. כך לדוגמה סטייה בקיר התומך, התנתקות של חיפויי קירות, סדקים עבים ברוחב העולה על 1.5 מ"מ בקירות הבית, מעקה ומדרגות פגומים שאינם על פי התקן, חלקי מבנה בגודל הנמוך מהגודל המינימלי בתקנות התכנון והבניה וכיוצא בזה.
ליקויי ריצוף וחיפוי- ברשימה השחורה נמנים שיפועים חריגים או הפרשי מפלסים, שקיעת אריחים, כשלעתים מדובר בשקיעה של משטחים שלמים, חללים מתחת לאריחי הריצוף בשל אי מילוי טיט, היווצרות של כתמים מעל לאריחים, סדקים, חורים ושברים באריחי הריצוף, כמו גם אריחי חיפוי המתנתקים ממקומם ו\או הנחת ריצוף ללא מילוי (רובה) וללא מרווחים (מישקים).
ליקויים במערכת החשמל- ליקויים במערכת החשמל של הבית אמנם שכיחים פחות ולא תמיד גלויים לעין ממבט ראשון, אך הם מסוכנים הרבה יותר ולעתים אף עלולים להעלות את הסיכון לשרפה או התחשמלות. ליקויים עשויים לבוא לביטוי בדברים פעוטים כגון התקנת שקעים במיקום לא נכון, אבל גם בבעיות מהותיות בלוח החשמל. מהנדס הבניין מטעמה של חברת בדק הבית משווה את המצב בשטח אל המפרט הקיים ובוחן את השקעים, לוחות החשמל ועומס החשמל בבית, זאת במטרה לוודא שהם אכן תקינים.
ליקויים במערכות המים, הביוב והאינסטלציה- הבעיות הנפוצות במערכות הללו כוללות דליפות מים מצנרת באזור החיבורים או בשל קוטר שאינו מתאים, מיקום השוחה של צנרת הביוב בסמיכות אל יסודות הבניין (ליקוי המסווג כחמור על פי התקן, זאת מהחשש לדליפת מים שתפגע בשלד הבניין ותוביל לשקיעת היסודות), וכן פגמים וסדקים באמייל של אמבטיות, התקנת כלים סניטריים שלא במיקום הנכון, התקנה רופפת של ברזים, לצד לחץ מים נמוך, מערכות חימום מים בלתי תקינות וריחות לא נעימים.
ליקויי טיח חוץ ופנים- הליקויים העיקריים כוללים התקלפות וסדקים בטיח חוץ, מישוריות בלתי מפולסת (קיר במראה עקמומי), חדירת מים לקירות הפנים, התקלפות טיח חוץ והתנתקות חלקים ממנו ונשירתם, כל אלו נובעים מעבודת בנייה או עבודת טיוח לא מקצועית ובלתי מדויקת. תקן ישראלי 1920 קובע שבטיוח קירות פנים וחוץ מותרת סטייה מרבית של 1.5 ס"מ לכל היותר בקיר שאורכו 3 מטרים, בעוד שמבחינת הגליות מותרת סטייה עד 4 מ"מ. תקן ישראלי 1920 קובע גם את הרכב השכבות של טיח החוץ וכושר אחיזתו ברקע שמתחתיו.
ליקויים בדלתות ומשקופים- קטגוריה זו כוללת לא רק דלתות פגומות או כאלו עם פגם בציפוי, אלא גם דלתות הרחוקות מפני הריצוף או שגובהן פחות מ- 2 מטרים. לעתים ניתן להיתקל גם בדלתות ובמשקופים במיקום שאינו על פי התכנית פתחים צרים ממה שנקבע בתקנות התכנון והבנייה, ואפילו דלתות אשר חוסמות את המעבר אל החדרים.
ליקויים בתחום הנגרות והמטבחים- דירות רבות נרכשות יחד עם מטבח מהקבלן. ברשימת הליקויים בקטגוריה זו ניתן למנות לא מעט בעיות כמו שימוש בחומרי גלם ירודים ופרזול באיכות נמוכה, התנפחות העץ בעקבות בעיית איטום או נזילה סמויה, כמו גם דלתות ומגירות שאינם נסגרים היטב, מדפים שוקעים וכן הלאה.