בדק בית לאיתור ליקויי בניה ושיפוצים: למה חשוב לבדוק דירה יד שנייה לפני רכישה?
באופן כללי, בטרם רכישה של דירה או נכס מכל סוג, כדאי שלא לוותר על בדיקה לאיתור ליקויים ופגמים. עם זאת, כשהדבר נוגע רכישת דירה יד שנייה, בדיקת בדק בית הופכת לחשובה ולעתים אף קריטית מכמה סיבות עיקריות:
בלאי טבעי במערכות הבית השונות- אחת סיבות קשורה לעובדה שכמות הליקויים והפגמים בבתים מיד שנייה גבוהה משמעותית בהשוואה לבתים חדשים בשל הבלאי הטבעי שמתפתח במערכות הבית השונות עם השנים, וככל שהדירה ישנה יותר כך תהליכי הבלאי מתרחבים.
אין תקופת אחריות- פרט חשוב נוסף נוגע לכך שברכישת דירה חדשה מקבלן, מקבל הרוכש מהקבלן תקופת בדק בית עבור כול סוג של ליקוי ותקופת אחריות בת 3 שנים המתחילה מיד עם תום תקופת בדק הבית, עבור טיפול בליקויים שנחשפים בדירה לאחר רכישתה ומסירת המפתח לרוכש. לכול אורך תקופה זו, מחויב הקבלן לטפל על חשבונו בכול ליקויים שנתגלו. ואולם, ברכישת דירה יד שנייה, עם העברת הבעלות על הדירה מהמוכר אל הקונה, אין אפשרות לבוא אל המוכר בטענות ותלונות כלשהם על ליקויי בניה שמתגלים לאחר מכן, והרוכש ייאלץ על פי רוב לשאת על גבו את נטל עלויות הטיפול בליקויים.
הערכה מקצועית לגבי שווי הדירה וכדאיות הרכישה- בדק בית לדירה יד שנייה מעניקה הערכה מקצועית וראלית בנוגע לתמונת המצב האמתית של הדירה והעלויות הנוספות הצפויות לאחר רכישת הדירה עבור שיפוצים וטיפול בליקויים שנתגלו במהלך הבדיקה. רוכשים רבים עושים שימוש בממצאי הבדיקה לצורך קבלת החלטה לגבי ביצוע או אי ביצוע הרכישה, או לחלופין משתמשים בממצאי הדו"ח כקלף מיקוח במהלך המשא והמתן ולצורך הורדת מחיר הנכס. הנתונים מלמדים שלא אחת עשויות עלויות תיקון הליקויים להסתכם בסכומים של מאות אלפי שקלים, כך שעלות בדק הבית מתגמדת בהשוואה לסיכון שבאי ביצוע הבדיקה.
התאמות למפרטים ותכניות- בדיקת התאמה בין מפרט הדירה המאושר בהיתר הבניה מטעם הרשויות לבין מידותיו של המבנה בפועל. לא פעם קורה שמתגלות בנכס חריגות, ונחשפים שינויים מבניים ותוספות בניה ללא אישור מוניציפלי. תופעה זו נפוצה ברבים מנכסי המקרקעין בישראל, ובפרט בבתים צמודי קרקע. כדאי לדעת שכל שינוי מבני בלתי חוקי המתגלה בנכס לאחר הרכישה, הוא באחריותו המלאה של בעליו הנוכחיים, אף אם החריגות בוצעו בידי הבעלים הקודמים. יתירה מכך, לחריגות בנייה ישנן השלכות משמעותיות לא רק על שווי הנכס, אלא גם על קבלת אישור מצד העירייה לצורך העברת הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרים מסוימים עלולה עירייה לחייב את הרוכש להרוס את חריגות הבנייה.
"מה כבר יכול לקרות?"
בדיקת ליקויים בדירה יד שנייה בטרם רכישה איננה המלצה, אלא בגדר חובה של ממש. רבים נוטים להקל ראש בעניין עם הטענה של "מה כבר יכול לקרות?" לא אחת עורכים הרוכשים הפוטנציאליים סיור בדירה ומזהים ליקויים אסתטיים מינוריים הגלויים לעין וניתנים לאיתור. מדובר, אמנם, בליקויים שאפשר אולי לחיות איתם בשלום, אך הם כאפס וכאין בהשוואה לליקויים הקשורים לבעיות איטום, רטיבות ונזילות וכשלים מבניים שעשויים להתגלות בבדיקה הנדסית מקצועית ומקיפה, שעלותה בטלה בשישים ביחס לעלות התיקון של אותם הכשלים.
אז מה כוללת בדיקת בדק בית?
ראוי להדגיש שלצורך ביצוע הבדיקה לאיתור ליקויי בניה, אי התאמות ופגמים בדירה, יש להסתייע בשירותיו של איש מקצוע שהנו הנדסאי או מהנדס אזרחי \ בניין מוסמך בלבד, הרשום בפנקס המהנדסים ובעל ניסיון עשיר בבדיקת מבנים. הבדיקה הנה בעיקרה ויזואלית, ומטרתה לאתר ליקויים האופייניים בדרך כלל בדירות יד שנייה, כאלו הנוטים להתפתח באופן טבעי עם השנים בעקבות בלאי, תוך כדי עשיית שימוש כלים ומכשירים שונים כדוגמת מכשיר אינפרה אדום ומד לחות לחשיפת נזילות גלויות וסמויות. בדיקה סטנדרטית לדירה יד שנייה כוללת, בין היתר, התאמות למפרטים ותכניות, בדיקת איטום, בדיקה לגילוי רטיבות ונזילות, כמו גם בדיקת ריצוף (אופקיות ושיפועים), קירות, חיפויים, אינסטלציה, מערכות חשמל ועוד. פירוט חלקי מובא להלן:
התאמות אל המפרטים והתכניות שבהיתר הבניה- מדובר, כאמור, בבדיקה שמטרתה להשוות בין מפרט הדירה שבהיתר הבניה, המאושר על ידי העירייה, לבין זה של הדירה בפועל. לעתים קרובות נערכים בנכס שינויים מבניים בכלל ותוספות בניה בפרט, ללא קבלת היתר מהוועדה לתכנון ובנייה. במידה ומתגלה בדירה לאחר רכישתה שינוי מבני כלשהו שאינו חוקי, האחריות מוטלת על הבעלים הנוכחיים, גם אם השינויים בוצעו על ידי הבעלים הקודמים.
בדיקה לגילוי רטיבות ונזילות- זוהי, למעשה, אחת הבדיקות השכיחות ביותר בתחום, תוך עשיית שימוש מכשיר פרוטימטר לאבחון ואיתור רטיבויות סמויות. הפרוטימטר הנו מדיד דיגיטלי אשר אומד את שיעורי הלחות באלמנט שנבדק. הסקאלה המכשיר נעה בטווח שבין 0 ל- 90, ובמידה והערכים המופיעים בה גבוהים, החיווי מהווה אינדיקציה ראשונית לכך שקיימת רטיבות באלמנט שנבדק. בקטגוריה זו ניתן למנות מעטפת רחבה של רטיבויות ונזילות הנובעות מליקויים מסוגים שונים כגון רטיבות בקירות חוץ, חלונות תקרות, רטיבות בעקבות סדיקה תרמית, רטיבות בקו אופקי או אנכי, רטיבות בקיר משותף לשירותים וחדר השינה וכן הלאה. במקרים רבים נוהגים המוכרים לצבוע את הקירות ולבצע תיקונים אסתטיים בתקופת הקיץ בטרם מכירת הדירה, כך שהרטיבויות נחשפות בדרך כלל בימי החורף, לאחר מספר ימים גשומים.
בדיקת איטום- איטום תקין (בהתאמה לת"י 1752) במעטפת החיצונית וקירות הפנים של הבית מונע חדירת מים וחלחול אל עבר אזורים שונים, מה שעלול להסב נזקים כבדים הן למבנה והן לרכוש. באופן כללי, כלל המעטפת החיצונית של הבניין אטומה כנגד חדירות למים, כשבכלל זה קירות המעטפת, יסודות, גגות, מרפסות ורצפות המשיקות לקרקע. עם זאת, איטום של כל אלמנט נעשה באופן שונה ובחומרים שונים, כך שהטיפול בכל אחד מליקויי איטום משתנה בהתאם לאופי הבעיה.
בדיקת מערכת הריצוף- התקלות הנפוצות במערכת הריצוף כוללות, בין השאר, שונות בין האריחים, סטיות בפילוס ובשיפועים, היעדר מרווחים (פוגות) ו\או מישקי התפשטות בחדרי אמבטיה ושירותים, כמו גם נימיות בועיות ונקבוביות בגלזורה, ספיגות, שריטות שברים במקצועות, דרגות החלקה משתנות בין האזורים השונים וכן הלאה. אריחים טבעיים שנפגמו ניתנים לעתים לתיקון נקודתי גם שנים רבות לאחר מגורים בנכס, זאת להבדיל מאריחים מלאכותיים, כשבנוסף לכול אלו מתווספת העובדה שחודשים ספורים לאחר שדגם כלשהו יורד מפס היצור, נוהגים מפעלים לעבור ולייצר סדרות חדשות שאינן זהות לדגם המקורי, כך שגם אם עולה הצורך בתיקון נקודתי בלבד, לא אחת ייאלץ הרוכש להחליף את כול הריצוף, למניעת חוסר אחידות בין המרצפות השונות ופגיעה בהיבט האסתטי.
בדיקת מערכת האינסטלציה- ליקויים נפוצים במערכת האינסטלציה כוללים אביזרים ומחברים שאינם מקוריים, שאינם מחוברים כראוי ו\או היעדר גומיות, ליקויים המייצרים נזילות באזורי החיבור, כמו גם צנרת פלסטית שאינה עמידה למעבר מים חמים בטמפרטורה של 95 מעלות צלזיוס, היעדר לחץ מים, מחסומי ריח ומאריכים בקופסאות ניקוז, נזילה מצנרת המים בעקבות קורוזיה מואצת וחלודה (כיום נהוג לעשות שימוש בצנרת מפלסטיק ברוב הבנייה למגורים), צנרות ו\או קוטר צנרות שאינן עומדות בתקן ישראלי, וכן צנרת מים חמים ללא בידוד תרמי, כפי שדורש תקן 1205 (וכתוצאה מכך מאבדים המים החמים מהטמפרטורה שלהם באופן משמעותי עד הגיעם אל הברז) רעשים מצנרת בעקבות היצרות הקווים בנקודות ספציפיות, ריחות בלתי נעימים, מונעי הצפה משוחררים ועוד.
בדיקת מערכות האלומיניום- מערכות האלומיניום כוללות מגוון רחב של אלמנטים כגון דלתות (דלתות כניסה שאינן עומדות בתקן 23 לתקנות התכנון והבנייה, דלתות שאינן עומדות בדרישות אקוסטיות, בדרישות מיגון מפני חדירת עשן בזמן שריפה, דרישות מיגון מפני פריצה וכיו"ב), חלונות (כמו לדוגמה חלונות אלומיניום שאינם עומדים בתקן, דופן פרופיל האלומיניום בעובי לא תקני, פרזול לקוי, חוסר דיוק בחיבורים וכן הלאה), מעקות, מסתורים, חיפויים, קירויים, הצללה ועוד. ברשימת הליקויים הנפוצים באלומיניום ניתן למנות, בין השאר, פגיעות מכאניות, מעיכות ושריטות. תקלות נוספות קשורות למכלולי התריס כדוגמת סטיות בהתקנת המוצר וחדירות מים כתוצאה מכך, איטום ארגזים לקוי, מקצועות חדים, מייצבי רוח, מרווחי אור וכיוצא בזה.
בדיקת מערכת חשמל- אחת מהתקלות הנפוצות ביותר במערכת חשמל היא התקנה לקויה של לוח החשמל, כגון לוח החשמל חשוף, חוטים שאינם מסודרים בצורה מאורגנת ו\או אינם מחוזקים בצורה נאותה, וכן מפסקים ללא סימון או סימון שאינו תואם למעגל החשמלי הנשלט וכדומה. ליקויים נוספים כוללים נקודות חשמל חשופות או רופפות, נקודות חשמל הפוכות (לצורך הדלקה יש ללחוץ את המפסק כלפי מטה ולהפך), התקנה רופפת של נקודות חשמליות בגופי תאורה וכיו"ב. חלק מהתקלות במערכת החשמל מסתכמות בפגיעה באיכות החיים, כמו מספר מועט של נקודות חשמל או נקודות חשמל הפוכות, אך ישנן גם תקלות שהן בגדר סכנת חיים של ממש, פרט שאסור להתעלם ממנו.
הערת המחבר:
מעבר להזמנת בדק בית להערכת מצב הדירה ואולי חשוב עוד יותר לפני רכישה, לבדוק את מצב הבניין ולדבר עם ועד הבית.
בניין במצב מוזנח עם גינה לא מטופחת ומצב רדוד, מראה על יחסים רעועים בין דיירי הבניין וסביר להניח שיש בעיות עם השכנים!!!
ועד בית אשר סובל מבעיות סרבנים מתקשה לגייס כספים לתיקונים ופיתוח הבניין ובמקרים חמורים יש בעיות ברמת האחזקה השוטפת וזה עלול להוביל להחשכת הבניין ואף לעצירת המעלית, בעיות רטיבות וצנרת, בעיות חדירת רטיבות מגג ועוד…
כקבלן לשיקום מבנים מסוכנים אני נתקל בבעיות חמורות של שכנות גרועה אשר מובילה לחוסר יכולת התארגנות של הועד והשתלטות על תשלומים להוצאות אחזקה ושיפור מצב הבניין.
לרוב מבנים אשר הופכים למסוכנים הינם מכילים דיירים סרבנים ואו קשים אשר אינם מוכנים לשפר את מצב המבנה. שאר הדיירים במקרים כאלה סובלים ונאלצים לחיות ברמה נמוכה יותר ובאווירה לעיתים קשה ולא נעימה.